中海地产，开始对这群人下狠手了...

前不久，中海地产在内部开启了人才活水计划：

艳姐从多方渠道了解到，中海地产部分城市的管理者，被调往了中海代建平台；甚至还有部分一线客服人员，也可能会“光荣”加盟中海物业。

这也在某种程度上说明中海地产也已经开始了“刀刃向内”、“向管理要效益”。

而且据说此次涉及到城市公司管理者以及一线员工的调整仍将持续进行。

探其根源，则是在于内部投资战略的转变，从过去重仓一线城市，转变为把握全国各地点状性的机会。

甚至前不久，中海地产由于重仓北京，大举拿下多幅高价地，但部分项目销售遇冷，导致中海开始重新思考其在一线城市的布局战略。

似乎这种战略调整，也提前在广州中海得到了落地：

中海在广州，已经有将近两年没有拿地了。甚至市场上还传出一种声音，中海要放弃广州了。但实际上艳姐觉得这是中海对广州市场一种比较审慎的态度。

而且前不久，中海在广州打造的中海大境项目，也因为外立面打造和客户的预期不符，登上了相关平台的热搜，也反映出中海在广州面临的口碑挑战。

今天，艳姐就和大家聊聊中海的广州战事。也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。

01

中海放弃了广州？

一直以来，中海地产给到大家的印象就是一线城市拿地的急先锋。

比较明显的是北京，今年上半年，中海就在北京烈火烹油般的拿下了多个高总价地王地块：

75亿拿下海淀树村地块、约110.5亿拿下丰台万泉寺地块、以40亿拿下西南郊冷库地块、又以底价45.23亿元摘得石景山地块。

据不完全统计，今年中海在北京可能就已经斥资了将近300亿拿地。

在深圳，中海也展现了不俗的拿地实力和野心，去年年末，华润置地联合中海拿下了总价近200亿的深圳超级地王；今年1月，中海地产以30.65亿元的价格竞得了深圳龙岗地块，溢价率高达70.4%。

在上海，今年上半年中海在土拍市场却颗粒无收，没有拿下任何一块地。而在去年，中海也仅在上海土拍中拿下了杨浦两宗地块。

值得注意的是，这两年来，在四大一线城市中，中海唯独在广州的土拍市场，似乎变得非常沉默了。

要知道的的是，中海在广州的上一次公开拿地，还要追溯到2023年9月在海珠区拿下的一幅地块，也就是如今的中海大境项目。此后中海就已经没有在广州公开市场拿下任何一幅地了。

实际上，在2023年之前，中海在广州拿地还是比较勤快的，尤其是海珠区，几乎成为了中海的主场，在这里打造了观澜府、映澜台、观云府、观澔府等诸多项目。

然而，到了2024年、2025年，画风一转，中海减少了自己在广州的投入，反而在北京、深圳、杭州等城市进行重仓。

这也让很多人认为，中海似乎要放弃广州市场了。

02

降价潮背后

近期，大家对中海的一个热议话题就是在诸多城市的降价潮。

实际上，如果你去看中海近两年来在广州，同样也是出现了部分项目的降价。

中海大境在2023年拿地楼面价将近6万/㎡，直到现在还没有完全清盘，目前据说特价房已经压到7万/㎡左右了，对于购房者来说真的是“捡到了皮夹子”。

还有此前的观澔府，最开始开盘价约7万-8.4万/㎡，然而由于广州市场项目价格绞杀战非常激烈，最后也导致该项目的尾盘以5字头的特价房促进去化。

更让人感到意外的是位于广州白云新城板块的中高端项目中海麓府：

项目此前首开单价在6.8-7.8万/㎡左右，而最近的特价楼栋房源降到4.8万/㎡左右。而且CRIC数据也显示今年来，该项目的月成交均价也基本在6万/㎡左右。

中海的降价，也是源于广州市场的价格战确实已经比较卷，不断刷新人们的认知，在一定程度上也对项目去化造成了挑战，通过降价快速去化部分房源，助力清盘；

还有一点也值得注意，就是中海在广州市场的生态位：

去年中海地产在广州的全口径销售金额为210.39亿，位居第4的位置，而第1名的保利发展以及第2名的越秀地产，全口径销售金额都已经超过了500亿，可见中海和他们还是存在一定差距。

到了今年上半年，中海地产销售金额位居第3的位置，但和第一名的保利发展，仍然存在较大差距。

所以综合来看也就不难理解，项目投资回报不高、土拍市场竞争激烈拿不到地、新房市场价格内卷等因素，在很大程度上导致了如今的中海没有继续加大在广州市场的拿地。

不单是广州，还有之前被传开的中海在南京的三个项目：观江樾、观文澜、和山，也都出现了不同程度的降价。而且中海在南京的这一两年来，几乎也没有增加相关土储。

此外中海在北京的诸多项目， 此前也开启了降价，比如中海丰和叁号院，此前 楼面价约6.25万/㎡， 之前网签均价是8.7万/㎡，如今均价已经是7字头。

在上半年中海掀起的降价潮背景之下，非常有意思的是，此前根据市场消息，中海地产集团营销管理部负责人张韵乐已正式离职。张韵乐在2013年加入中海，曾主导了全国营销体系改革。

而张韵乐的接替者则是杨智宇，其为“海之子”出身，曾在中海大连公司、苏州公司担任总经理，也是积累了比较丰富的营销管理经验。

摆在杨智宇面前的挑战，也不可谓不大，据中海地产2024年报披露，营业收入由2023年的2025亿下降至1852亿；归母净利润由2023年的256.1亿下降至156.4亿。

连中海这位地产圈的浓眉大眼，也遭遇了营收和利润的双重课题，就看信任的营销总能够如何助力中海地产实现更高质量的发展了。

03

中海在广州的超级产品力

视线还是回到广州。虽说这一两年来，中海在广州市场还是比较低调，没有如其他一线城市那样大开大合拿地，销售数据也并不像其他城市搞得风风火火。但中海在广州的产品打造还是比较有自己的想法，有诸多创新和突破点。

比如此前打造的中海观云府，是当地首个立体式豪宅社区，外立面汲取非遗打铜人文元素，打造了铜韵流体建筑，展现了圆弧曲线形体，以188米超塔摩天耸立，打造城市天际线地标豪宅。

项目创新打造了以“一宅一院”的模式，重新建立建筑与院落的空间秩序，形成“三进院”的风水环境和兼具私密性的居住体验。

一般的高层，在底部打造架空层或者底商就已经非常不错了，然而此次项目却在42层打造了三大云端空间：

包括广州首个社区云端自习室、共享会议厅；为女主人打造空中瑜伽室；此外还打造了云端轰趴馆，全家人可以在轰趴馆举办生日聚会、家庭聚餐等活动。

更具有创新性的是，项目居然还在建筑顶部打造了室内空间农作科普+料理分享空间，在室外打造了屋顶花园+天然农场种植园。

至此，中海观云府也真的是开创了超高层全维生活的新纪元。如果没有对于客户生活的深度研究和洞察，是不太可能打造出这样的创新性产品的。

再比如中海大境，也是做了诸多产品上的进阶和创新，即使放眼全国，也是非常具有突破性的：

比如其内部户型打造了酒店式双玄关，居然还在这个区域 创造性引入了院落特有的跌水景观，大家看下面这张图就能感受到那种自然气息融入空间的松弛感。

再凑近去看，这样的景观小品非常具有灵动和古典韵味，甚至坐在地板上品茗赏景，也别有一番趣味。

关键是这样的跌水景观还特意与阳台相连，形成以垂直绿化为特点的“城市森林花园”，最终中海将这里打造成了约8.8米、270°广角的双开间尺度空间。当所有房企都做270°广角的时候，中海早已更进一步，将自然元素融入到这样的空间中。

还有很多产品创新点，因为篇幅有限，在这里就不一一展开了。

或许是很多高端客户对中海大境的期待过高了，此前中海大境还因为立面风波上了热搜。毕竟像广州这种千万级别的销冠项目，哪怕只有一个细节做不好，可能都会被无限放大。

好在中海也是回应了客户需求，给到了客户外立面优化方案，该提升的就提升，该优化的就优化，还是做到了一家超级品牌房企应有的责任。

04

中海广佛公司的征途

在行业进入深度调整期后，即使是一线城市的城市总，也是面临着诸多的压力。即使是中海，也不得不面临行业的各种内卷，也要拼命去博业绩。

去年在中海四大一线城市中，艳姐觉得做的最出彩的还是上海，去年在上海的表现可谓是风风火火：

去年，中海地产上海公司在上海的总销售额达到约700.11亿元，创下全国性房企在单个城市的最高销售纪录，也创造了多个销售神盘——

中海·顺昌玖里开盘，当日劲销196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录；中海·领邸玖序从去年首开以来，每次开盘都实现了售罄，单盘销 售额达到282亿元，也再度创造了销售神话。

相对来说，中 海在广州就不 如上海那么出彩，去年 中海在广州实现了超200亿元的销售额，除了高端住宅项目中海大境累计销售额突破100亿，表现比较亮眼外，其他大多数项目的销售势能还有待进一步提高。

如今掌管广州的是中海地产广佛公司，是此前中海内部进行了广州和佛山城市公司的合并而来。

中海地产广佛公司总经理是郭良栋，郭良栋一直以来比较低调，网上关于他的公开信息也比较少，不过艳姐查到此前他曾担任过珠海公司总经理。如今由他来执掌广佛公司，可见中海对于其管理能力的认可。

中海广佛公司副总经理是兰尊，主要分管营销，从大概2016年起就是中海广州营销的负责人。可见对于中海在广州的发展战略和营销打法也是知根知底。

未来，中海在广州市场到底会如何实现突破？两位高管将带领中海广州走向何方？时间会告诉我们答案。

关于今天的文章，大家有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言评论，发表您的看法和观点。

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主编：张艳

责编：marl

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