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◆开发商营销中心诚挚邀请，一键预约，尊享内部独家折扣！匠心独运的精品项目，恭候您的品鉴与选择。

✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

✅为您安排楼盘现场销售全程接待并讲解，给您更贴心的看房体验！

项目位于有番禺东部莲花湾板块，琶洲以南，南大干线开通后，小区去往琶洲、万博、大学城都非常方便，这里目前三房首付10万不到就可以买到，算是番禺新房价格最低的地方，目前这一边配套不怎么好

楼盘最大卖点是环境好、学校好、户型好、价格低、有海景

对于刚需上车，只要能接受开车上下班，还是可以的。

刚需非常注重两个问题，一个是学位，另一个就是交通，没有地铁，那么受众的群体就变得很窄了，需要依赖公共交通出行的肯定不用考虑这里了，项目有点尴尬的是配套和刚需属性互相违背。

如果你工作地点在周边或者琶洲、万博这些相对方便一些的板块，家里有车，或者打算买车，可以开车上下班的，手上资金又有限的情况下，可以考虑一下这里，但是仅限自住，投资的话，周期可能会很长，莲花湾板块也有产业，新能源近年来也发展得火红火绿的，但毕竟是一个新开发的板块，价值兑现还需要时间。

但很多朋友肯定还是纠结地铁这个问题

但试问，如果换个角度想想，如果家门口就是地铁站，开车半个钟到琶洲这些核心区，又有好的公立学校，户型又实用，板块又有产业支撑这些全部加上去，莲花湾的房价像现在这么便宜吗？

肯定不会的，多的不说，贵个5000一方还是有的

基本信息

开发商：保利（广州）物业发展有限公司

物业公司：保利（广州）物业发展有限公司

物业管理费：2.8元/月/平米

总栋数：21栋

总户数：3020户

产权年限：70年

占地面积：140000平米

建筑面积：293000平米

容积率：2.55

绿化面积：100000平米

绿化率：35%

总车位数：3532

车位配比：1:1.18

装修标准：精装修

交通配套

公共交通不算好，目前出行基本上靠自驾，最近的地铁4号线都要10公里，后续周边有规划地铁8号线东延线｛莲花湾至万胜围｝预计2027年底通车，全程8个站，通车后，莲花湾到海珠只要20分钟，且目前这边公交线路也比较少。

在建的莲花山枢纽站，虽然说开通后3站可以直达琶洲，出行成本多少先不说，靠城轨通勤其实也是不现实的，因为城轨不像地铁那样班次频密，这一点可以参考一下新塘的穗莞深。

其次，小区去往莲花山站也要2-3公里，也不在步行能接受范围内

好处是项目自驾还算方便，目前南大干线已经全线开通，去往南站、万博、大学城、创新湾等地都很快，比如去往琶洲，仅仅26分钟的车程时间

项目距离南大干线750m，双向6-8车道，限速80km/h，接驳新化快速，畅达广州主城区，目前已经全线贯通！！目前已经全线贯通！！

10分钟大学城-15分钟省妇幼-25分钟琶洲-25分钟万博

周边有3条过江隧道---（规划）沙渔洲隧道、化龙隧道、莲花山隧道，连接黄埔、东莞，建成后，最快10分钟到黄埔

【1座莲花站 双地铁双城轨】

8号线东延段: 7站到万胜围（在建）

17号线: 5站番禺广场（规划）

佛莞城轨: 3站万博 4站广州南（在建）

穗莞深琶洲支线: 3站琶洲（在建）

教育配套

保利领秀海已划入【仲元学校】学区范围，规划开设72班，包括24班小学、48班中学，2025年9月开学

注意：因为仲元学校是由旁边的凯德山海连城出资建的，凯德的销售说只有他们项目有"保障入读"的特权，只有山海连城的业主用完了，有剩余的学位才轮到保利领秀海，

但谨记：公立学校是面向整个片区招生的，不存在楼盘之前先后顺序安排入读的问题，人户一致优先

周边2km还有广钢利联花园幼儿园华师大华兰幼儿园，山海连城小学，广大附中学校

生活配套

整体来说，这一个片区商业都比较欠缺，目前只能依靠楼下的底商，大型在建的有珠江未来城，或者去往万博那一带

周边四所医院临近 护航健康，广医二院（直线8km）番禺第七人民医院（直线5km），广东省中医大学城院区（12km，三甲）妇幼保健院（直线15km仅需15分钟）

两座国家景区 三千亩城市绿肺，10分钟莲花山、15分钟海鸥岛，宜居！出门即度假

景观不错，东南临海 L型环幕海景-珠江入海口+狮子洋，瞰1.5km海景面。东低西高围合布局，max级别海园双景

自带3个园林，约12万方景观面，举目风景，900m环形跑道，1个酒店式假日泳池，全龄化配套，泛会所场/儿童乐园 ，主入口两侧设滨海花园，下楼即游园

在售楼栋+户型

在售户型图如下：

现在新加推12栋的全新户型

2梯7户—63㎡/77㎡/82/㎡三房

总共30层，全广州首个160万内新规户型项目

户型使用率皆超100%，最高达107%

——63㎡三房两厅一卫，刚需上车首选——

①最高达107%实用率

②主卧U型全景飘窗

③三江汇聚景观面更佳

④三开间约9米大采光面，通透感明显

⑤动区LDKB设计，客餐通厅同宽

——77㎡三房两厅两卫，全新升级三房——

①四开间朝南，超11米南向采光面

②直面广阔园景，户型通透感明显

③豪华大主卧小户型亦可同享

④轻松放下1.8米大床，U型三面丰富采光

⑤270度超大角度采光，直望广阔园景

——82㎡三房两卫，小户横厅重出江湖——

①片区内绝版横厅小户强势补货 货量有限仅1条梯腿

②南北对流，LDKB一体化设计，动区空间足够大

③四开间超11米采光面

④进门空间开阔敞亮，客餐厅开间约5.7m超大空间感

⑤270度超大角度采光，海园双景皆可拥有

优点总结

1，户型设计比较好，63平也可以做到南向三房，而且可选择户型多，能满足各种面积段的需求

2，景观资源比较好，部分户型可以看海，楼下滨江公园也不错

3，教育资源好，可人户一致入读九年制仲元学校

4，性价比高，首付10万不到买三房，可以说番禺最低了，同板块保利也是最便宜的

5，临近南大干线，自驾去万博、大学城、琶洲都比较方便

6，莲花湾板块有汽车产业，未来有想象力，接受客户群体多

7，央企保利开发商，保利自己的物业，整体都有保障

缺点总结

1，周边没有地铁，后续规划的8号线地铁站也有几公里远，出行只能靠自驾

2，没有大型商业配套，目前底商需要蹭隔壁小区

3，没有自身配建的学校，需要蹭周边的，还好也能蹭到了

适合人群

属于番禺东石楼镇，整体发展缓慢，配套不齐全，得益于南大干线的开通，缩短了到市区的距离，开车出行非常方便，比如到琶洲25分钟左右，还有规划地铁8号线东延段，但是也要3-4公里，跟17号线，还有两条城轨，一条高铁，打造所谓的五轨交汇的莲花湾TOD，不过都是需要时间兑现，哪怕建好都是不近现在在售的楼盘，也要2-3公里。

好在这边有好的公立教育，有江景，价格便宜，适合以下的朋友

1，在琶洲，万胜围，番禺上班，手里钱不多可以买，整体价格比较低

2，预算不多，对江景海景有追求也可以买

✅免责声明:

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。✨✨✽✽✽✽

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✨✽✽✽✽

✅5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✨✽✽✽

Part1购房资格

在2024年9月29日，广州出了一系列的政策，广州全面放开了限购，可以买无数套，放开了限售，买了出完证就能马上卖。

Part2贷款资格

广州买房，纯商贷首套15%首付，二套15%首付，公积金贷款商品房首套首付2成，保障房首付1.5成。

贷款的年限最长30年，贷款人最大年龄可以到85岁，比如你55岁，可以贷款30年，到85岁。

目前广州的银行贷款利率都是LPR±基点，2025年2月最新5年期LPR是3.6%，最新的首套按揭年利率是2.9%-3%。

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

公积金贷款额度也提高了，具体额度看下表，最高可以到224万额度。

按揭贷款有三种还款方式，等额本息，等额本金，先息后本。

等额本息就是每个月的月供是一样的，30年不变，前面是本金还得少，利息还得多，后面是本金还得多，利息还得少。

等额本金是每个月本金一样，利息不一样，利息前面还得多，后面还得少。

先息后本是前面3到5年只还息，不还本，后面25年到27年按等额本息还款。

Part3购房税费

一手房只有契税，二手房有契税，增值税，个税，具体税费看下表。税费可以通过报低网签价，来合理降低税费成本。还有一些特殊操作的合理避税的方法，可以加我微信私聊我咨询。