深圳一小区业委会被物业起诉，追讨188万余元

近日，深圳泰华锦绣城小区业委会在其微信公众号上发文称，深圳泰华物业管理有限公司（以下简称“泰华物业”）主动撤场半年后，起诉该小区全体业主，追讨188.8万余元。目前小区业委会正聘请律师进行应诉。

7月17日，读特新闻记者从该小区业委会获悉，该小区从2021年4月起从原来的“包干制”转为“酬金制”，业主与物业的矛盾出现在物业模式转变后。记者在向泰华物业了解相关情况时，对方则明确拒绝回应。

泰华锦绣城业委会在微信公众号发布告知书。

物业起诉全体业主，追讨物业服务酬金

7月14日，泰华锦绣城第七届业委会在其微信公众号发布“关于泰华物业起诉全体业主追讨188万欠款案件的告知书”。文章显示，泰华物业要求支付2021年4月至2024年11月在“酬金制”服务合同期间，业主拖欠的物业服务酬金及相关费用，同时要求业主支付相应的违约金、律师费及相关诉讼费用，诉求费用合计约188.8万元。因该案件涉及业主共有资金，若法院最终判决支持泰华物业的起诉请求，相关拖欠的物业服务酬金及诉讼相关费用，将由全体业主共同承担。

据小区业委会公布的《民事起诉状》，1999年2月，原告泰华物业开始对锦绣城小区提供物业服务至今，其间正常签订《深圳市物业服务合同》，最后一份物业服务合同签订时间为2021年4月16日。

上述合同约定，小区收费面积为55215.8平方米，其中住宅收费面积49537.6平方米，商业收费面积5678.2平方米。收费标准按照高层住宅2.3元/平方米/月、商业物业3.2元/平方米/月标准计收。每月30日前在预收的物业管理费中按10%的比例提取物业管理费。逾期缴纳（支付）费用需按照万分之五每日的标准支付逾期违约金，另外还需要承担乙方合理的诉讼费用。

原告表示，自2021年4月起，被告泰华锦绣城业主大会无理由逾期缴纳上述物业管理区域的物业酬金并拒绝返还原告方借支备用金。原告曾多次向被告催缴所拖欠费用并于2024年11月8日委托律师通过邮寄及面送的方式向被告送达催费律师函，被告仍拒绝缴纳或支付上述费用，致使原告遭受较大的经济损失。

“酬金制”模式下，业主与物业出现纷争

7月17日，记者就此案联系泰华锦绣城第七届业委会了解相关情况，业委会成员林女士（化名）表示，泰华物业为小区前期引进物业管家，每三年签订一份物业服务合同，其间未更换过物业公司。2021年4月，泰华物业与小区第五届业委会续签物业服务合同时，从原有“包干制”转为“酬金制”。

“当时业主大会的议题是续签合同，没留意到合同有变化。”参加了业主大会的林女士称，直至2023年合同到期，第六届业委会与泰华物业沟通合同续签时，物业公司表示“物业账目出现了亏损，需由业主大会将亏损补上后再议合同事宜”。这时，业主们才知道合同性质发生了变化，并对亏损情况感到疑惑。

林女士表示，双方沟通迟迟未达成一致。2024年9月，第六届业委会被罢免；2024年10月，泰华物业撤场。今年6月，第七届业委会成立，随即接到泰华物业追讨相应费用的起诉状。

泰华锦绣城第七届业委会正聘请律师进行应诉。

对于《民事起诉状》提到“多次向被告催缴所拖欠费用”的情况，林女士表示不知情。“因为当时第六届业委会已经被罢免了，新业委会也还没有成立。只知道泰华物业上门催缴物业费，至于谁去处理这些纠纷，我们并不清楚。”

记者联系泰华物业了解情况时，工作人员表示，不太方便配合媒体的采访，“至于业委会或者业主有说什么，那是他们自己的一个说法，我们按照事实说话，公司方面不接受采访。”

律师解读“酬金制”：业主和物业都应依法履职

根据国家发展改革委、建设部于2004年1月1日发布施行的《物业服务收费管理办法》，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

近年来，越来越多小区尝试通过酬金制替代传统的包干制。北京瀛和律师事务所高级合伙人、住建业务中心主任赵中华介绍称，与包干制这种自负盈亏的模式相比，酬金制对物业公司提出了更高的要求。在酬金制的计价模式下，物业公司需要定期公示收支账目，包括每年度的预算、决算、支出等情况。与此同时，业委会需要每年召开业主大会等定期会议，审核物业公司的年度预算、决算、收支等费用情况。

对于物业公司起诉业主追讨物业服务酬金的情况，赵中华表示，类似问题近年时有发生。

至于原因，赵中华解释称，一般情况下，物业服务合同会对支付酬金的相关情况进行约定。但近年来，由于物业行业快速发展，有些企业会为了保留项目做出妥协，也就是在业委会没有按照合同约定支付酬金的情况下，未向业委会积极主张，而是继续为项目提供服务。另外，有的小区在物业服务合同履行期限内，业委会到期没有换届成功就“瘫痪”了，物业公司没有诉讼的对象和主体，也会导致上述问题的发生。

在酬金制的计价模式下，如何避免亏损情况发生？赵中华表示，核心在于业委会有没有依法履职。业委会要依法监管物业公司每年度预算、决算的执行情况。

来源：读特新闻 B48