全款500万买高新，能抗10年通胀？住在港务没有归属感｜房哥问答434期

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问答434期

问：全款500万买软西大面积，10年后能跑赢通胀吗？

答：很多人抱着保值的目的买房，会陷入误区，所谓抗通胀，不算货币贬值的情况，是希望500万买，500万卖，这是理想预期，但实际都会大打折扣。

目前的二手房，软西天地源、中铁建、苏宁、中海、招商等，这些陆续交房的小区，因为投资客立场，房东急用钱，四代住宅冲击等原因， 全线破发。

几乎都在降价卖，尤其是大面积，需求本就少，单价压到了最低，所以买房，尤其是买大房子，保值已经不太现实，流通就是很大问题。

至于全款本身，只是少了贷款的利息成本，看似总成本少了，实际资金的利用效率也变低了，500万现金放在眼前和500万房子放在眼前，谁更受欢迎，答案不言而喻。

实际上，最抗通胀的方式，依旧是存钱，尤其是通缩的大背景下，现金为王，通胀时，才是资产为王，银行存款利率再低，也能保住本金，但500万买的房，如今400万能卖掉已不容易，五年时间，全款也亏100万。

问：人在经开运动公园住，买房到港务上学，生活不便，没有归属感？

答：不是港务不好，也不是经开太好，只是两个区域所处的发展阶段不同，如果是06年买经开，张家堡转盘周边，还是空地一片，同样不会有归属感，现在的港务就像当年的经开一样，处在发展初期。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

（一对一私聊房哥答疑）

人住港务，有好的城市形象，有家长认可的学校，有更新，品质更高的房子，唯独缺商业，缺人气，这是因为港务早期本就投资客居多。

除学区房外，周边入住率还未上来，且不少小区还未交房，盖房很快，人气的养成都是以十年为单位的。

再看凤城八路运动公园周边，城北最现代，最繁华的区域，交通，商业，学校，公园一应俱全，但唯独开发太早，房子太老，没有空地，即便是白桦林间，林居这样的品质小区，也难敌房龄困境。

有的时候，生活换换环境挺好，繁华的地方呆几年，清静的地方待几年，两边都有房，也是最好的状态，港务当下吸引你的是环境和学校，而归属感，需要自己养成，当自住大于投资时，人气就沉淀了。

问：曲江金地世家风华的洋房还会降吗，浇灭我买房的欲望？

答：二手房这轮降价里，跌的最多的也有曲江的二手房，典型的中海凯旋门，金辉世界城，万科城市之光，金地南湖艺境，大华曲江公园世家等等。

属于，眼瞅着单价从20000+，18000+，16000+，15000+不断下跌，昨天有套招商依云曲江的126㎡三室，挂牌价185万，房东168万愿意卖，单价只有13000+。

捡漏曲江二手房：

对于二手房东，肯定无法接受，毕竟21年前后买的时候，普遍在23000+的单价，但对于一手房东，当年5500+买入，没有赶上最高点卖，现在也不看好房价了，即便13000+卖，也是稳赚不赔。

世家风华的洋房比较特殊，曲江二期高层多，洋房少，导致金地，天地源，大华几个有洋房的小区，价格很硬。

比如世家风华，现在二手房均价32907元/㎡，非顶底平层的，单价28350 元/㎡，总价也在485万，小区确实低密度，旁边有公园，商业，交通齐全，但这么高价格，还得贷款，背着负债，来买这个洋房，值不值？

贝壳上，小区挂牌价格确实高，但成交很少，属于曲高和寡的存在，手握近500万预算，西安九成的新房都能选，且早买晚享受，晚买有折扣，不必吊在一棵树上。

不是千万富豪，对涨跌随意的主，没必要贷款硬上，为难自己！

问：房哥，买保利未央璞悦还是等团结村的绿城，保亿？

答：作为未央的五大片区，徐家湾的位置优势还是在的，三环内大面积空地，周边生活配套齐全，地铁10号线贯穿，又引入了高新一中初中部的名校+（ 团结实验学校 ），龙湖未央天街，红旗铁路公园也开业了。

但由于地处城北，周边未央，浐灞，港务强敌环伺，新房不断，区域自身热度又有限，新房的销量很一般，保利未央璞悦和绿城桂语未央算是少有的大品牌新房案例。

爱知中学签约落地后，对保利的销量带动是明显的，保利本身，园林，大门，会所也出彩，有了学校更好卖。

上个月，绿城和保亿先后在团结村拿地，从位置看，西侧紧邻红旗铁路公园，南侧有10号线团结村站，北侧有龙湖天街和团结实验学校，算是区域内更核心的位置。

楼面价不高，绿城46亩，容积率约2.5，楼面地价6781元/㎡，保亿45亩，容积率2.5，楼面地价6924 元/㎡，参考周边15000-17000 元/㎡的新房售价，绿城和保亿也是做刚改，要走量，面积和户型不会太大。

徐家湾片区的买家主要是周边地缘，城北自住的，手里预算有限，对价格很敏感，本着早买晚享受，晚买有折扣的原则，又是非热门板块，可以等等。

问：经开一小的学区，哪个房子性价比高？

答：作为城北的头部小学，经开一小的学区范围西至草滩六路，东至草滩二路，北至河堤路，南至尚耕苑路，区域很大，但不少是食品园区和空地，可选的商品房并不多。

包括绿城桂语蘭庭，和悦华府，东晋桃源， 金泰经开花城， 白桦林天成，云起时六个，最后两个还没有交房，经开也没有未交房落户就上学的政策，今年买学区房，就排除了。

剩下的四个，品质最高的是绿城，2021年刚交房，高层+洋房，小区环境，物业水平，位置是最占优势的，价格也最高，高层均价15000+左右。

其次是和悦华府，勉强交房了，但合能暴雷后，兑现很一般，卖点是洋房多，户型更好。

接着是经开花城，刚需小区，但好歹是金泰的牌子，中规中矩的高层，最后是东晋桃源，小开发商产品，物业，绿化很凑合，能住，价格最便宜。

经开一小为西安小学管理，分两个校区，西校区就是绿城配套的教育用地，本部在绿城东门，已开学15年，老牌公办，目送接送，旁边经开一中，也是初中+高中，都是目前城北区域的头部学校。

问：为什么西安各个区都有名校，航天一个都没有？

答：在很长的时间里，开发区的名校都是比较克制的，基本是自成体系，比如经开，曲江，航天，这里面有资源问题，更有钱的考量，在没有大规模的住宅开发前，开发区办名校动力有限。

比如经开，最早期引入交大附中，西安中学扶持，即后来自己的经开一校，一小，一中自成名校，帮扶新建校区；

比如曲江，最早引入师大附中，后来曲江一小，一中出名后，又帮扶新建学校，曲江一校也是近些年才引入的铁一中。

而航天自成体系，航天一小，一中，交大附中菁英学校，此前是民办，买融创揽月府有学位，摘牌后未转公，不划学区，是区域内的头部名校。

在港务区铁一中，高新一中引入，带动周边住宅开发后，其他区才陆续跟上，比如西咸，经开，曲江。

航天目前没有太多住宅用地，且学校数量够，对名校的执迷，可能只有家长本身，中考学籍和主城区不通的限制还在，过度追求名校的，也不会首选航天。

问：中南春风南岸，180万买127㎡，高新上班偏刚需？

答：高新刚需外溢的几个地方，西沣路，西部大道，大寨路，科技西路，基本都在雁塔，房价便宜，且地处高新外围，通勤可控，生活便利，而中南地处长安，在上述区域里，距离高新是最远的，位置并不占优势。

14100元/㎡的二手价格，相比业主16290 元/㎡的购入价格，还未降出性价比，作为自住需求，中南精装交房，次新小区，能看，总价比旁边的金地中央公园，融创西安宸院更低，单价又比隔壁的中粮大悦未来城便宜。

学校本身，长安学籍和主城区中考不互通的问题还存在，长安四小，二初的定位更多是有学上，都是新建普通公办，别抱太高预期，小学接送300米还算方便，初中在1500米外。

问：去陕建翠园锦绣看房，感觉人很少，敢不敢买？

答：陕建是大国企不假，那是作为施工方的角色，作为开发商，陕建是新手，拿地，卖房势头很猛，交付小区数量有限。

目前交付最好的是西部大道的雁南朗境，而 翠园锦绣作为陕建早期的住宅项目，主要是赶上好时候，即2018年房价上涨，新房房荒时期。

虽然地处航天腹地，当年 10817元/㎡的均价，吸引很多人来看，那个时期，开发商不重要，房价上涨很重要，大家不是冲着陕建来买的。

同期的小区还有旁边的康桥悦蓉园，大华锦绣前城，万科公园大道，绿城春和印月。

对于一手业主而言，当年买的比较便宜，现在卖，亏的很少，但对于买家而言，周边二手选择那么多，为啥要看陕建。

房龄最新，品质最高的绿城春和印月，现在二手房15000+，万科公园大道也是15000+，要便宜，还有附近的富力城，航天城小区，单价11000+。

而翠园锦绣二手卖14000+，品牌，户型，小区环境差距很大，买的理由是什么？

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作者：Kikyo

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