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【2025房价特价信息丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套】
好房子时代，买房是更看重产品还是地段？
是选择位置更好的现房，但是产品落后一个时代，还是宁愿选择一个产品力更强的期房？
北京有个项目刷屏了，号称北京唯一全现房销售的项目，2021年拿地，距今已经整整4年了。
项目位于朝阳东三环劲松街道，葛洲坝2021年以11.4亿元拿下该地块，因为地块儿就位于葛洲坝总部的北侧，当时以为这是葛洲坝集团给自家员工盖的房，没想到还真拿出来卖了。
项目计划7月底接待，8月开盘。
这是我们同事现场拍摄的项目实景照片，外立面是铝板加石材为主，有部分真石漆。
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项目最大的关注点是区位，位于东三环劲松街道，说寸土寸金不过分。
项目北侧距离朝阳合生汇直线距离只有500m左右，14号线平乐园站只有200m左右。
东侧一路之隔，是陈经纶中学帝景分校
地铁商业学校全部步行可达，而且还是在东三环，很少有新房项目。
不仅如此，周边豪宅分布也很多，比如珠江帝景就在项目北侧一路之隔，过广渠路还有复地首府和广渠门金茂府这些传统豪宅。
2021年葛洲坝拿地时，隔壁珠江帝景二手房价在11~12万元左右，葛洲坝指导价10.66万元。
因此当年被视为倒挂神盘来看待。
结果当时为了打压楼市热度，直接全部现房销售
结果，四年之后，北京楼市早已发生翻天覆地的变化。
珠江帝景二手房现在已经跌到了8万+的水平，倒挂不再，东三环，合生汇边上的现房还值得买吗？
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地段是不会变的，东三环的价值，就是北京堪称最繁华的商业中心。
而且周边豪宅临立，生活气息浓厚，又不像丰台那样城市界面脏乱差，反而这里是北京城市形象的一个侧面。
与紫禁城的古朴相对，这里有北京的流光溢彩。
说实话在这附近的生活体验，跟别的区域肯定不一样。
生活气质层面的提升，确实要付出溢价的。
我很喜欢东三环的城市氛围，但我对葛洲坝现在还是不太看好，甚至我会劝大家谨慎，保守一点。
因为项目的性质所导致的。
该项目不是纯住宅，用地性质属于F2公建混合用地，其中商业办公占大头，住宅占小头。
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地上建筑规模约4万㎡其中，住宅部分仅1.2万㎡，小区总计只有两栋住宅楼，分别是8层东西向洋房，和15层南北向的小高层。
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共计98套房源，户型包括100㎡东西向的三居，127和155南北向的三居和四居。
先不谈户型好坏，单单就是这个建筑样式也会劝退大部分买房人。
小区属于围合式建筑，几乎没有园林景观，楼栋排布过密，遮挡会很严重。
这是总价1000万以上的房子。
另一个就是跟商业混合使用，生活会比较嘈杂，不太适合长期居住和有老年人的家庭。
再看户型
100㎡的三居，总价最低，大约1000万左右能拿下，在东三环新房里还是比较稀缺的小户型。
但是东西向虽然做到了全民户型，但谁受得了1000多万买一个东西向的房子
个人觉得这个户型还是比较有想法的做了动静分区的设计，整个参课空间也比较大。
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127㎡的三居，客厅面宽达到了4.4m，而且是现在流行的LDK一体化设计，三叶草户型
还有单独的入户玄关，这在豪宅中才能看到。
但这款户型最大的问题是127㎡只做了个三居室，放到现在，这是一个大四居面积段。
总价偏高，实用性不强
155㎡其实这款户型非常的好，也符合当今大改善的一个审美需求。
南向四面宽，餐客厨为中心分成两个部分，双套房两个卫生间，而且4个卧室的面积都比较大。
155㎡，总价大约1500万上下，这个总价段在朝阳有很多选择，社区更纯粹产品或者精装会更好。
葛洲坝现房是否有替代品呢？
从地段说，2026年朝阳计划供应大郊亭地铁站的南侧地块，距离该项目不远。
地块是长条形，横向排布，非常适合做低密度，大面宽的改善项目
该地块总占地面积约3.47万平方米，总建筑面积约9.7万平方米，容积率为2.8，限高80米，预计将打造20层以上的高层产品。
按照套均面积约150平方米估算，未来可提供超过600套房源，属于中等规模的改善型社区。
如果着急买房的话，相同总价预算，我更推荐黄杉木店。
黄杉木店位于东五环，但现在也属于朝阳的一个中心，因为朝阳大悦城就在附近以朝阳大悦城为中心，朝青板块也是北京豪宅的主要分布地。
比如大名鼎鼎的星河湾，天鹅湾等，都是单价10万以上的大改善社区。
尤其是朝青是比较完整的居住板块，各个梯队的房子都有，比如刚需为主的国美第一城，华纺易城，偏中端改善的润枫领尚，大改善有星河湾和天鹅湾。
完整的置换链，也保证了小区的流动性和购买力。
金茂+越秀+中建智地前段时间联合拿下的黄杉木店项目，产品信息已经公开了，未来售价预计在10万元左右，跟葛洲坝现房基本上是一样的。
黄杉木店两个地块组成，虽然是一起拿地，但将来会打造成两个不同的项目。
金茂和越秀联合开盘北地块，案名为“北京璞樾”金茂璞系，涵盖金茂十二大科技精装系，“樾”也是越秀最高的产品线。
一共9栋楼420户，户型面积段在151-187-194-225-247平。
中建智地独立操盘南地块，案名“宸园”，中建宸园，北京宸园之后，在北京第三座“宸园”产品。
户型面积130-145-168-230-270㎡主力户型是145-168平米四居，总价约1200万起。
后续我们团队会对黄杉木店地块儿进行实地探访，也会有更加深度的产品测评给到大家。
作为北京今年最值得买的新房之一，我们也会组织看房活动，大家可以添加镇长微信:zhenzhang2020，申请加群。
我们只站在买房人的角度谈产品，给大家带来最真诚的项目测评。
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