杜林巍有超能，凭沙盘水晶体把首钢好房卖爆

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

杜林巍很会过日子。

首钢璟悦长安的沙盘，有园林、有大门、有会所，唯独省略了住宅楼模型，被透明的水晶体替代。

更神奇的是，在这个条件下，它居然开盘了，且热销了。

开盘一周，网签了50套，登顶京城楼市网签套数周榜之首。

截至7月16日，网签套数达到了56套，另有27套已预订，网签面积5677平米，成交均价6.11万元/平米，网签金额3.466亿元。

这份成绩，杜林巍功不可没。他是璟悦长安的掌舵者，去年4月份，从成都首钢地产总经理位置上调入北京。

璟悦长安的沙盘减配，他真的是为了省钱吗？

一般来说，沙盘上的水晶体，代表还没领取规划证，或已经售出，或已规划未建的楼栋。购房者无法通过它，得到楼栋的实际高度、楼体间距等直接感官。

像璟悦长安直接拿水晶体卖房，在北京楼市是十分罕见的。

有人猜测，可能是因为楼栋太密，如果等比例放楼体模型，会比较压抑。即便是水晶体，也只统一留了个基座。

此地无银三百两。

一年多来，石景山楼市很沉寂，璟悦长安的热销，的确点燃了一把火。

在花姐看来，主要有两个关键点：

1、它是石景山首个好房子项目，首创“开敞式内凹阳台”，它可以封闭，意味着赠送面积大，且实用。

2、它有价格优势，预售均价约7.2万元/平米，但网签均价为6.12万元/平米，相当于打了85折。

这个价格，比它往南900米的中海长安源境一期的均价，还便宜了近1000元/平米。

当然，中海长安源境一期最近开始降价了，7月份网签的两套，均价已经跌破5.8万元/平米。6月份已跌破6万元/平米大关。

从这个角度看，璟悦长安的价格又算是坚挺的。

楼王不是最贵的

首钢璟悦长安共规划了16栋住宅楼、700套房源一次入市。

但此次开盘首推，只有9栋楼，分别为4-6#、8-10#、12-14#，共411套房源。

开盘首推的户型，包括83平米两居、97平米和107平米三居，以及133平米四居。其中3居为主力户型，共580套，占比83%。

从网签数据看，卖得最贵是107平段位，均价6.164万元/平米，比133楼王户型贵了200元/平米；97平的成交均价为6.074万元/平米。

卖得最好的户型为97平米段位，网签32套，另有9套预订。

其余107平段位，网签23套，另有预订15套；133平网签1套，预订2套；83平无网签，预订1套。

具体来看：

4#108平米东边户网签1套，为1602室，另有1套预订；

5#1、2单元边户133平各网签1套，2单元边户预订2套；中间户105平网签7套，预订6套；

8#东西向的83平尚无网签，但有一套预订；

9#东边户108平网签5套，西边户顶层1601室已被预订；

10#109平共网签6套，6套显示已预订，网签和预定的多集中在1单元边户；

12#位于整个小区的西南角，2单元边户为103平户型，其余皆为108平，目前仅网签1套，为1单元边户701室；

13#的网签和预订况最好，该楼3单元边户为108平，网签2套；其余94平和97平，共网签19套，另有预订5套；

14#1单元边户为108平，网签1套，预订1套；中间和2单元边户为95平和97平，网签13套，预订4套。

楼间距太密了

按照目前的网签速度，首钢璟悦长安本周后的网签套数，大概率会突破100套。

它将成为下半年，京城楼市第一个爆火的热盘。

只不过，这种以价换量效应的背后，仍然无法掩盖其楼间距过密的现实。

首钢璟悦东西长约246米，南北宽约112米。从北至南依次排布了3栋、4栋、4栋、5栋住宅楼。

正中间，一条东西向的中轴景观带，将整个小区分成了南北两个大格局。

这导致南北两排住宅的距离，十分窄小。

北边6#和3#、2#之间的距离，仅仅只有9米和9.07米；南边10#和13#、14#之间的距离，为10.27米和9.96米。

过于局促的楼间距，让小区大部分楼栋之间，都存在角煞，遮挡严重。

背后的原因，首钢璟悦长安企图融入太多的好房子要素，导致装的太满，形成了反噬。

整个小区不计容面积加一起，约在1.27万平米左右。

这导致首钢璟悦长安的实际容积率，达到了3.16，而规划的容积率为2.71。

背刺周边竞品楼盘

几家欢喜几家愁。

首钢璟悦长安的热销，给仲夏的京城楼市，继续添了一把热火，也让自己星光熠熠。

只不过，它以价换量的成功背后，给了周边项目莫大的压力。

最明显的当属长安源境，在首钢璟悦长安西南处约900米。它们可谓明显的竞争对手。

长安源境一期2024年9月首次领证，供应286套，目前网签133套，成交均价6.21万元/平米，网签金额9.96亿元。

另外1#48套房源，于今年6月26日取证，目前网签5套，成交均价6.33万元/平米，网签金额3460.88万元。

雪上加霜的是，在长安源境一期去化仅4成的情况下，二期也已经在入市的路上了。

今年4月10日，长安源境二期和首钢璟悦长安，同一天公示了规划方案，同样有约334套房源。

长安源境二期几乎翻版了一期的设计，户型上虽也有奇偶阳台，但与首钢璟悦长安的内嵌阳台比，实用性缺了许多。

户型上已然落后，长安源境接下来做的，似乎只有降价加快去化进度了。