北京律师如何帮全款购房者胜诉让抵押权人涤除抵押？

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在商品房交易中，抵押房屋的转让需经抵押权人同意，而购房者的合法权益也应得到保障。北京通州一起案件中，购房者全款购买已抵押的商品房后，因抵押权未涤除无法办理产权证，遂起诉要求开发商及抵押权人协助过户并解除抵押。法院最终判决支持购房者诉求，明确开发商和抵押权人需配合办理抵押涤除及权属转移登记。这起案件为抵押房屋交易中的权利平衡提供了重要法律参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈峰（购房者）

被告：丙公司（房地产开发有限公司）、丁公司（原抵押权人）、戊公司（债权受让方，实际抵押权人）

涉案房屋：通州区一号房屋

（二）争议焦点

陈峰作为购房者是否有权要求涤除房屋抵押权并办理过户？

丁公司、戊公司作为抵押权人是否有义务配合解除抵押？

丙公司逾期交房是否应支付违约金？

（三）事件经过

2020 年 10 月 20 日，陈峰与丙公司签订《北京市商品房预售合同》，购买通州区一号房屋，总价款 449.61 万元，首付款 180.61 万元，贷款 269 万元。合同明确房屋所在土地及在建工程已抵押给丁公司，丁公司出具声明同意丙公司销售抵押范围内全部房屋。

合同约定交房时间为 2021 年 6 月 30 日，丙公司实际于 2021 年 7 月 26 日交房，逾期 26 天。陈峰依约支付全部房款（含贷款），丙公司认可收款并交付房屋，但因房屋仍登记抵押（抵押权人丁公司，后债权转让给戊公司，未办理抵押变更登记），无法办理产权证。

2021 年 9 月，丁公司将对丙公司的债权及抵押权转让给戊公司，登报公告债权转让事宜，但未办理抵押权人变更登记，丁公司仍为名义抵押权人。陈峰起诉要求：丙公司协助办理过户；丁公司、戊公司涤除抵押；丙公司返还产权代办费 800 元并支付逾期交房违约金 1.21 万元。

丙公司辩称：同意过户和涤除抵押，但代办费因需办理贷款抵押不同意返还，逾期交房应扣除 90 天疫情影响期。丁公司主张：已转让债权，仅为名义抵押权人，非适格被告，正协商抵押变更。戊公司辩称：陈峰未充分证明支付全款，部分房款可能涉及债务抵销，不应优先保护抵押权，且发票不能证明实际付款。

二、案件分析

（一）商品房预售合同的效力认定

法院对合同效力的认定清晰明确：

合同有效的基础：丙公司与陈峰签订的预售合同系双方真实意思表示，丁公司作为抵押权人已书面同意销售抵押房屋，合同已向陈峰披露抵押情况，内容不违反法律强制性规定，合法有效。

购房者的合法权利：陈峰已支付全部房款（有转账记录、贷款放款凭证及丙公司收款确认），实际接收房屋并占有使用，作为合法购房者有权要求办理产权过户。

（二）抵押涤除的条件与义务主体

法院支持涤除抵押的核心依据：

抵押权人的同意转让后果：根据《物权法》规定，经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人对已转让房屋丧失物上追及力，仅能对转让价款主张权利。丁公司已声明同意销售全部抵押房屋，应视为放弃对已售房屋的抵押权，需配合涤除抵押。

债权转让后的义务延续：丁公司将债权转让给戊公司后，戊公司成为实际抵押权人，虽未办理抵押变更登记，但仍受原抵押权人同意销售声明的约束，负有配合解除已售房屋抵押的义务。

房地一体原则的适用：房屋及对应土地使用权抵押应一并涤除，丁公司、戊公司作为名义及实际抵押权人，均有义务协助办理抵押注销登记。

（三）逾期交房违约金与代办费的争议处理

法院对费用争议的处理体现公平原则：

逾期交房的免责认定：丙公司逾期交房 26 天，法院考虑疫情期间政府防控措施对施工的影响，认定 90 天免责期合理，逾期天数未超过免责期，故不支持违约金请求。

代办费的合理性判断：双方未明确约定代办费是否包含贷款抵押手续费用，丙公司主张因需办理抵押手续不同意返还，具有合理性，法院对返还代办费的请求不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

丙公司于判决生效后 7 日内协助陈峰办理通州区一号房屋权属转移登记手续；

丙公司、丁公司、戊公司于判决生效后 7 日内协助陈峰办理上述房屋及对应土地使用权的抵押注销登记手续；

驳回陈峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范要点

核查抵押信息：签订合同前需通过不动产登记部门查询房屋抵押状态，要求开发商提供抵押权人同意销售的书面证明，避免购买未经同意转让的抵押房屋。

留存付款凭证：通过转账支付房款的需保留银行流水，贷款支付的需留存放款凭证，确保能证明已支付全部房款，应对抵押权人对付款真实性的质疑。

及时主张权利：收房后密切关注产权证办理进度，发现抵押未涤除的，及时书面催告开发商及抵押权人，必要时通过诉讼维权，避免抵押权长期未解除导致产权悬空。

（二）开发商的合规义务

全面披露抵押情况：预售合同中必须明确列明抵押类型、抵押权人、抵押期限等信息，不得隐瞒抵押事实，否则可能构成欺诈。

主动协调抵押涤除：房屋销售后应及时将房款用于清偿债务或提存，主动与抵押权人沟通办理已售房屋的抵押注销手续，避免因抵押未解除影响购房者办证。

明确费用约定：对产权代办费等收费项目，需在合同中明确用途、是否可退还等内容，避免因约定不明引发纠纷。

（三）抵押权人的权利行使边界

同意销售的法律后果：抵押权人出具同意销售声明后，视为放弃对已售房屋的抵押权追及力，不得再以抵押权对抗购房者的过户请求，应配合办理抵押注销。

债权转让的手续完善：转让抵押债权时，应及时办理抵押权变更登记，避免因名义抵押权人与实际权利人不一致导致履行障碍；即使未办理变更，实际抵押权人仍需受原抵押权人承诺的约束。

付款真实性的举证责任：质疑购房者未支付全款的，需提供证据证明存在虚假付款或债务抵销损害抵押权的情形，仅凭猜测或个别案例不足以否定购房者的付款事实。

（四）疫情等不可抗力的免责适用

逾期交房的合理免责：疫情等突发公共事件导致施工延误的，开发商可主张合理免责期，但需证明延误与疫情的直接因果关系，且免责期应与实际影响天数相当（本案 90 天免责期因逾期仅 26 天而全额免责）。

约定与法定的平衡：合同未约定疫情免责条款的，法院可依据公平原则酌情认定免责期，但开发商需及时通知购房者延误情况并提供政府管控文件等证据。

本案中，法院既尊重了抵押权人的合法权利，又充分保护了购房者的生存权和居住权，明确了 “抵押权人同意销售即需涤除抵押” 的裁判规则。购房者在购买抵押房屋时，应确认抵押权人同意销售的书面文件并留存付款凭证；开发商和抵押权人则需遵守诚信原则，及时办理抵押注销手续，共同维护商品房交易的正常秩序。唯有各方依法履行义务，才能减少抵押房屋交易中的纠纷，保障房地产市场的健康发展。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）