房产买卖律师如何证明合同目的落空，助限价房买家胜诉解约？

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限价商品房作为保障性住房，其交易流程和风险防范有特殊要求。北京顺义一起案件中，购房者林悦经历 “购房资格未通过 - 调解退款 - 资格恢复重签合同 - 贷款遇阻 - 房屋查封” 的波折后，法院最终判决解除合同并要求开发商配合办理解除网签备案手续。这起案件揭示了限价房交易中开发商履约能力不足的风险，为保障房购房者维权提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林悦，限价商品房购房者

被告：庚置业公司，限价房开发商

涉案房屋：顺义区一号房屋（限价商品房）

（二）争议焦点

庚置业公司未履行退款义务后重签合同，是否构成新的履约承诺？

房屋及土地被多家法院查封，是否导致合同 “事实上不能履行”？

林悦能否以 “合同目的无法实现” 主张解除合同并要求解网签？

（三）事件经过

2017 年 4 月，林悦通过西城区住建委组织的摇号选房程序，选定庚置业公司开发的顺义区一号房屋（限价房），签订《认购选房协议》，约定总房款 78.6115 万元，当日支付首付款 23.6105 万元及产权代办费 1200 元。同年 10 月，庚置业公司以 “购房资格未通过审批” 为由要求退房，承诺退还首付款但未兑现。

2018 年 6 月，林悦起诉庚置业公司，经法院调解达成协议：庚置业公司于 2018 年 7 月 31 日前退还首付款 23.6105 元并承担诉讼费 2430 元。因庚置业公司未履行，林悦申请强制执行，但法院查明其无财产可供执行（名下保障房无法变现），于 2018 年 12 月裁定终结本次执行程序，并将其列入失信名单。

2019 年 5 月，庚置业公司突然通知林悦资格通过，双方重新签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》。林悦办理贷款时，因庚置业公司提供的账户非住建委监管账户、预售许可证过期，两次贷款申请均被驳回。此后，林悦两次起诉要求继续履行合同，均因房屋已被多家法院查封撤诉，最终诉至法院要求解除合同并解网签。

二、案件分析

（一）合同效力与履约障碍的认定

法院支持解除合同的核心依据如下：

合同的合法性基础：林悦通过正规摇号程序取得购房资格，与庚置业公司签订的认购协议及重签的预售合同均系双方真实意思表示，不违反保障性住房政策，合法有效。

履约不能的客观事实：涉案房屋及所在土地被顺义区法院、朝阳区法院、三中院等多家法院查封，查封期限至 2024 年 12 月，且开发商无财产可供执行，房屋交付及过户 “法律上、事实上均不能履行”。根据《民法典》第五百八十条，此类情形下债权人有权请求终止合同权利义务关系。

合同目的落空的不可逆转：林悦购买限价房的目的是获得住房所有权，但房屋被查封导致过户无可能，且开发商已被列入失信名单，履约能力完全丧失，继续维持合同关系无实际意义。

（二）限价房交易的特殊风险点

本案暴露的限价房交易风险值得警惕：

资格审批的不确定性：限价房资格需经住建部门层层审核，开发商无权单方认定资格通过与否。本案中开发商先称 “资格未过” 后又称 “通过”，反映其对政策流程把控混乱，增加购房者风险。

监管账户的硬性要求：保障房购房款需存入政府监管账户，开发商提供非监管账户导致贷款被拒，违反《北京市限价商品住房管理办法》规定，属违规操作。

查封对产权的影响：限价房因开发商债务问题被查封的，购房者虽已签约仍无法对抗司法查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，保障性住房购房者需满足 “已合法占有、支付全款、非因买受人原因未过户” 等条件才能排除执行，本案林悦未占有房屋，难以主张权利。

（三）多次诉讼的必要性与局限性

林悦的维权过程体现了民事诉讼的现实考量：

调解协议的执行困境：首次诉讼达成的退款调解协议因开发商无财产而无法履行，说明调解需以对方履约能力为前提，否则易成 “空判”。

撤诉后的权利救济：林悦两次起诉继续履行合同后撤诉，并非放弃权利，而是在房屋查封无法过户的客观情况下，选择更务实的解除合同诉求，符合 “诉讼经济” 原则。

解除合同的法律后果：合同解除后，林悦可依据判决要求解网签，避免因合同未解除影响后续购房资格（部分地区保障房资格仅限一次），同时可另案主张返还房款及赔偿损失。

三、裁判结果

法院判决：

解除原告林悦与被告庚置业公司就坐落于顺义区一号房屋签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，庚置业公司协助林悦办理前述合同的解除网签备案手续，于本判决生效之日起七日内执行。

四、案件启示

（一）限价房交易的事前风险防范

核实开发商资质与项目状态：通过住建部门查询开发商是否具备保障房开发资质，项目是否存在抵押、查封等权利瑕疵，避免选择涉诉多、信用差的开发商。

严守资金监管要求：支付房款前确认开发商提供的账户为政府监管账户，要求出具监管账户证明，避免将款项转入非监管账户导致资金风险。

留存资格审批文件：妥善保管摇号结果、选房确认单、资格审核通过证明等文件，对开发商关于 “资格未过” 的口头通知，需要求出具住建部门书面意见，防止开发商单方违约。

（二）履约过程中的证据固定

完整记录沟通过程：对开发商的承诺、通知（如资格问题、退款承诺、账户信息等），通过书面函件、短信、微信等可追溯方式确认，留存聊天记录、邮件往来等证据。

及时固定违约事实：发现贷款被拒、房屋查封等问题后，立即向银行、不动产登记中心调取书面材料（如拒贷理由、查封裁定），证明开发商违约或合同履行障碍。

跟踪房屋权利状态：签约后定期通过不动产登记中心查询房屋查封、抵押情况，发现异常及时采取法律措施，避免错过异议期。

（三）维权路径的选择策略

优先协商但不依赖调解：对开发商提出的退款、重签等方案，需明确履约时间和违约责任，必要时申请法院出具调解书并同步申请财产保全，防止调解后无财产可执行。

适时变更诉讼请求：当继续履行合同已无可能（如房屋查封、开发商失信），应及时从 “要求履行” 转为 “要求解除合同 + 赔偿损失”，避免诉讼资源浪费。

联动行政监管渠道：对开发商违规使用非监管账户、预售证过期销售等行为，向住建部门、市场监管部门投诉，通过行政手段施压，辅助民事诉讼维权。

（四）保障房购房者的特殊注意事项

了解政策限制：限价房通常有 “5 年内不得上市交易” 等限制，签约前需明确相关政策，避免因误解政策导致合同目的不符。

关注家庭资格变化：保障房资格与家庭收入、住房情况挂钩，签约至过户期间需保持资格条件稳定，避免因自身情况变化失去购房资格。

群体维权的优势：若多名购房者遭遇同类问题，可联合维权，共同委托律师申请财产保全、提起集体诉讼，增强维权力度和议价能力。

本案中，法院基于 “房屋查封致合同无法履行” 的客观事实支持解除合同，既维护了购房者的合法权益，也体现了对合同履行可能性的务实判断。限价房购房者应充分认识保障房交易的特殊性，强化风险意识，在签约前严格审核、履约中密切跟踪、维权时精准发力；开发商则需恪守保障房开发的政策要求和合同义务，否则不仅面临合同解除的后果，还需承担退款、赔偿等法律责任。唯有双方共同规范行为，才能保障保障性住房市场的健康运行。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）