从6.6亿降至1.32亿，曾经的商圈王者这次或许要见证奇迹了

东莞这些年消失的地方：南城鸿福路口曼哈顿商业，也就是以前海雅百货的那个地方，地铁1号线没挖之前可真是热闹，特别是2014年之前，出入此商场的更是美女如云，自从有了国贸，很多人也慢慢忘记这里了。

先说一个笑话，这里马上要迎来第15次拍卖了，其价格从 6.6 亿降至 1.32 亿，有网友调侃：还好当初没有拍下来，两年半的时间，赚了5个亿，理论上是这样的，但总感觉哪里不对劲，或许很多人也不差那5亿，而是差那1.32亿，或者差0.32亿吧。

海雅百货的产权归属存在历史遗留问题，此次拍卖标的包括综艺广场 101-501 商铺、负一层商铺、113 个地下车位及 114 个人防车位使用权，涉及多方权益主体，早在 2014 年，该物业就因开发商广信公司与海雅百货的租金纠纷引发法律诉讼，业主因连续 7 个月未收到返租租金集体维权，这种错综复杂的三角债务关系（开发商 - 运营商 - 小业主）导致资产处置难度极大。

更关键的是，该物业存在隐性债务风险，2023 年首拍时起拍价 6.6 亿，实际评估价可能更高，但随着多次流拍，评估机构不断下调估值，反映出资产清算过程中发现的债务黑洞可能远超预期，例如，深圳龙华某商铺 8 年前 504 万买入，法拍仅 77 万成交8，商业地产价值缩水的共性问题在东莞同样存在。

海雅百货的兴衰折射出东莞商业格局的深刻变革：

1. 商圈迭代效应：南城近年通过引入盒马鲜生、奈尔宝家庭中心等首店品牌7，打造海德・汇一城等新兴商圈，鸿福路传统商圈的客流被严重分流。2024 年南城社消零总额达 384.92 亿元，同比增长 5.9%，但增长动力主要来自新业态而非传统百货。
2. 消费模式转型：海雅百货 2010 年的繁荣建立在 "一站式购物" 模式上，但电商冲击下，2022 年闭店前已出现连续多年亏损5。当前消费者更倾向体验式消费，如 BIGGER 艺术书展、潮流嘉年华等活动，传统百货的功能替代性增强。
3. 物业形态过时：该物业建于 2008 年，硬件设施老化（如空调漏水、电梯故障），与南城近年新建的智能化商业综合体形成鲜明对比。根据10，2022 年东莞甲级写字楼空置率达 54.8%，商业地产整体过剩，加剧了老旧物业的去化难度。

网友调侃的 "没买赚 5 亿" 存在认知偏差：

1. 价格锚定陷阱6.6 亿的起拍价并非市场公允价，而是基于历史交易或抵押估值，随着资产清算深入，评估机构逐步下调至 1.32 亿，反映的是市场真实价值的回归，而非单纯降价。
2. 隐性成本高企法拍房需买受人承担增值税（约 5%）、土地增值税（最高 60%）、契税（3%）等税费12。以 1.32 亿成交价计算，税费总额可能超过 4000 万。此外，该物业存在物业费、水电费等历史欠费，潜在成本难以预估。
3. 改造投入巨大：海雅百货建筑结构为传统百货布局，若转型为现代商业体，需投入数千万进行动线优化、智能化改造。参考深圳同类项目，改造成本通常占成交价的 15%-20%。

商业地产的新逻辑：从 "地段为王" 到 "运营制胜"

当前 1.32 亿的起拍价是否具备投资价值，需从三个维度评估：

1. 区位价值再审视：项目位于鸿福路核心地段，周边地铁 2 号线、莞太路等交通网络密集，但需注意南城商业重心已向东莞大道沿线偏移。
2. 业态重构可能性：若改为社区商业、长租公寓或产业配套，可能规避传统百货竞争。例如，将部分楼层改造为共享办公空间，契合南城数字经济产业带的发展需求。
3. 政策风险把控：该物业涉及人防车位使用权转让，需确认是否符合《人民防空法》相关规定，避免后续法律纠纷。

结语：法拍困局背后的城市转型阵痛

海雅百货的法拍历程，本质上是东莞从 "世界工厂" 向 "消费中心" 转型的缩影，对于老莞人而言，这栋建筑承载的不仅是商业记忆，更是一座城市在产业升级浪潮中必然经历的蜕变阵痛。

各位房东们久等了，各类难卖的商业资产有了新的变现渠道，竞拍的方式去卖房，让房子不再难卖，如果放盘超过半年都没有消息的，或许该认真审视一下了。