豪宅物业困局 | 封面文章

文/乐居财经 徐酒眠

向北，是重庆的富人区。

2003年金开大道通车后，嗅觉灵敏的地产开发商齐头涌进，以一段美名远扬的“八大金刚”闹金开为重庆楼市北进写下序篇。自此，财富、资源、重庆真正的Old Money向此汇聚。

“像棕榈泉一样生活”。时代大潮汹涌，差不多20年过去了，当年主角之一棕榈泉在此打造的1200亩国际花园静静伫立，至今依然是重庆豪宅界的不老传说。

然而最近一年多，这座曾令无数人向往的豪宅社区内，业主、物业、主委员会筹备组等多方矛盾外显，利益纷争将其多番推入舆论的风口浪尖。

7月2日，重庆棕榈泉联英物业服务有限公司（简称“棕榈泉物业”）张贴出一份告白金公寓全体业主书，宣告“将从2025年8月2日起暂停白金公寓的部分服务，只保留安全、消防等必要的基本服务”。

而原因，则是其“无力继续垫付资金提供正常服务”。

棕榈泉物业称，大部分业主继续拖欠物业服务费，至2025年5月31日已长达17个月，欠费金额已逾300万元。

收不到物业费，今年以来中海物业、龙湖物业、金科服务等多家物业公司在相关项目上主动发出撤场公告。相较而言，棕榈泉物业的回击方式似乎温和了不少。

事实上，顶级豪宅业主也不交物业费，重庆棕榈泉白金公寓并非个例。就在几个月前，深圳湾1号莱佛士公寓业主与物业公司，也曾因曝出物业费纠纷而引发社会关注。

停摆背后

重庆棕榈泉白金公寓，一栋37层的高楼，总建筑面积约31万平方米。

朝向湖面、位置巨佳，内部更是包罗万象，贵宾接待室、商务洽谈区、多功能会议室、咖啡吧、儿童游憩室、业主专用储藏室等酒店配置，并提供24小时全程服务。

白金公寓住宅共164户，总共建面约30000平方米。在行情最好的时候，这里的一套270平湖景房曾创下过45000元/月的租金传奇。

2017年交房，基于高端产品与服务，白金公寓物业服务费备案价格为10元/平方米·月。当时，棕榈泉物业与业主签订的《前期物业服务合同补充协议》中，明确约定物业服务费优惠标准与优惠期限，即：

“自房屋交付之日起至2023年12月31日前，业主按5元平方米支付物业服务费，自2024年1月1日起，业主按10元/平方米支付物业服务费”。

然而根据公告内容，恢复至备案价格后，部分业主却认为是“物业服务费涨价”了，并自2024年1月起开始拒缴。

有消息称，在此前物业费优惠期，白金公寓物业费收缴非常顺利，几乎达到了100%的缴费率，而2024年以来这一数据却骤降至10%。换而言之，有九成业主集体拒缴了。

反复催收未有成效，棕榈泉物业与业主也曾对簿公堂。

为厘清争议，棕榈泉物业就某户业主就欠费事宜向法院提起诉讼。诉讼中，该业主提出的“前期物业服务合同不具有法律效力、物业服务费过高、质价不符、物业公司存在违约行为”等意见，但经重庆市渝北区人民法院、重庆市第一中级人民法院两级审理，均未被采纳。

虽然胜诉了，但该业主仍拒绝主动履行判决，大部分业主也继续拖欠物业服务费。

2025年6月12日，棕榈泉物业向欠费业主发出《物业服务费欠费风险提示函》，提醒欠费业主在6月30日前交清所欠费用，否则可能导致“正常的物业服务无法继续”的风险。目前来看，似乎依然没有起到效果。

走到部分服务暂停这一步，棕榈泉物业对正常交费的业主表示真诚的谢意和歉意，“而欠费的业主我司也将继续通过各种合法途径追缴欠费，以维护我司自身的合法权益”。

矛盾焦点

有白纸黑字的前期物业合同为依据，法院判决也认可了。但撞上眼下轰轰烈烈的物业降价潮，白金公寓物业费想要从5元/平方米恢复到10元/平方米显然是“逆势而行”。

坐落在重庆南滨路知名的豪宅阳光100喜马拉雅，2015年交付时的物业费也定价为10元/平方米，因业主抗议目前已经降至7元/平方米。

重庆棕榈泉国际花园社区分为1-5期，涵盖了独栋别墅、洋房、高层住宅、大平层、写字楼、商场等多种业态。白金公寓其实是五期棕榈泉国际中心综合体的组成之一，据悉，与其相邻独栋别墅物业费为4-8元/平方米·月。

7月4日，有部分业主发出联名书，表示白金公寓10元/平方米·月的物业费，远超“本小区三期、四期每平方每月2元”以及重庆市政府最新版指导价的最高价1.9元/平方米·月。

乐居财经《物业K线》注意到，拒缴物业费业主还提出了棕榈泉物业服务缩水的问题，直言：“前几年5元/平方米·月时，有24小时管家、儿童室，现在涨到10元/平方米·月，连会议室都被物业锁了。”

另外，根据业主发发出的白金公寓主要服务内容，有很多代订服务，“完全不符合当下实际情况”，如代订酒店、代订餐位、代订私教等；所谓的乔迁祝福，在乔迁当日送鲜花祝福，也是一次性。

值得一提的是，业主对棕榈泉物业收支不透明问题也颇有意见。

有消息称，目前购物中心和写字楼、车位空置超60%，而很大一部分产权都在开发商手上。按道理这些物业的物业费都应该由地产支付，“但物业始终不公布相关账目，大家只能怀疑这些费用都由业主承担了”。

对此，有部分业主发出诉求，希望能聘请第三方机构对白金公寓的服务内容进行评估，再综合重庆物业市场现状，重新制定与服务内容相匹配的收费标准，并要求物业公司向业主公示披露开发商是否交物业费、历年物业费使用收支情况、停车费、广告等公共收入情况，以及大修基金情况等银行账户明细。

据悉，上周人和街道及社区负责部门将组织棕榈泉地产，棕榈泉物业公司，白金公寓业主展开三方沟通，但是尚未相关方披露进展情况。

物业费困局

豪宅不仅房子，更是一种生活方式与资产配置策略。除了地段与产品，还需要物业在漫长时光里提供持续的服务与养护。事实上，在过去很长时期里，凭借“重庆唯一没有乱搭建社区”的名声，棕榈泉物业的确有口皆碑。

棕榈泉物业官网2023年7月之后未有更新，但在其过往介绍中，自2005年7成立后管理的项目年度物业费收缴率始终保持在96%以上，物业费平均收缴率为97.7%。

房地产行业深度调整，房价涨不动了，豪宅业主也开始对物业费精打细算。白金公寓300万物业费拖欠事件，有人认为是部分业主契约精神的缺失，也有观点表示物业通过“补充协议”将调价权握在手中，规避了业主大会表决……

一边是业主觉得物业“光收钱不办事”，另一边是物业公司也在抱怨“赚不到钱还要倒贴”。眼下，物业费正在成为一个愈发敏感的社会性话题。

有行业观察者按照白金公寓住宅164户、总共建面约30000平计算，不含车位管理费，原来5元/平方米·月的物业费大概在15万元，恢复10元/平方米·月后约为30万元。据悉，白金公寓总共需要10~12个工作人员服务，每月各项成本开支约在10万出头。

需要达成的共识是，物业公司与业主从来不是对立方。业主不交物业费之后，物业公司停摆服务或直接退场，都可能带来两败俱伤的局面。

如何通过物业费定价与服务质量，以及业主满意度平衡各自的利益？

2024年12月，万科物业推出“弹性定价”模式，将服务选项和定价权利交还给业主，意图通过“菜单式服务”和赋权业主来破解当下的市场挑战。今年6月13日，万物云向行业开源了“弹性定价”模式，希望与行业共同探索创新。

此外，最近两年，北京、成都、安阳等地有小区也开启了信托制物业管理试点，借此实现物业费收支透明，避免物业服务质量与收费标准不匹配而引发的矛盾纠纷。这套模式里，业主大会是委托人，物业企业是受托人，业主是受益人，最关键是有一个独立的信托机构当“裁判”。

总的来看，这两种物业管理模式其实在一定程度上都是在回应业主对透明化服务的需求，推动行业实现质价相符的愿景。