银座地价刷新纪录！鳩居堂前1平米4808万日元，日本商业地产的天花板究竟有多高？

东京是一个寸土寸金的城市。而在这其中，要说最贵的土地，那非东京银座的鳩居堂前莫属了。

东京银座的鳩居堂前究竟有多贵？2025年日本各个地区的地价涨跌情况如何？我们来一起看看吧！

鳩居堂前地价连续40年全国最高

根据日本国税厅7月1日公布的2025年路线价（即道路沿线土地价格、截至1月1日）显示，东京都标准住宅用地的平均涨幅为全国最高的8.1%。与全国平均上涨2.7%相比，增速达到3倍。

路线价是面朝主要道路的每平方米土地的标准价格，成为遗产税和赠与税的计算标准。东京都的平均上涨率较上年扩大2.8个百分点，连续4年上升，涨幅创出有可比数据的2010年以后的新高。

特别值得一提的是，「东京都中央区银座5丁目」的鳩居堂前的地价连续40年全国最高，达到每平方米4808万日元，同比上涨8.7%，涨幅比去年扩大了5.1个百分点。

这一价格超过了2020年创下的最高纪录4592万日元，刷新了历史新高。

顺带一提，按一张一万日元纸币的面积计算，鳩居堂前的价格约为58万5000日元；按一张明信片计算为约71万2000日元；A4纸一张的面积价格约为299万9000日元。

这么贵的土地，恐怕只有土豪才能承受得起？

东京地价持续上涨的原因

东京地价上涨的主要原因是住宅价格上涨。

新冠疫情结束后，人口从地方和海外持续流入东京，住宅需求持续扩大，推动了住宅价格上涨。海外投资资金也在推动价格上涨。

不动产经济研究所（东京都新宿区）的数据显示，2024年度东京23区的新建住宅平均价格为1亿1632万日元，比去年上涨11%。

房地产开发用地不足导致新房销售套数减少，另一方面人口增加带动住宅需求扩大，导致供求紧张。

另一方面，外国人买房也推高了东京的住宅行情。三菱UFJ信托银行于2025年1月针对房地产开发公司进行的问卷调查显示，很多回答称在千代田区、港区和涩谷区的新房买家中，外国人占到2～4成。截至2024年7月，多为1～3成，比例正在上升。

对此，三菱UFJ信托银行的高级调查员船窪芳和分析认为，“东京在国际上的知名度很高，而且新房比香港和纽约等海外主要城市便宜”是受欢迎的原因。

由于日本人的购买力跟不上东京都心房产价格的上涨，富裕外国人正变得越来越引人注目。

2025年日本地价涨跌分析

从2025年的全国路线价来看，上涨的城市为35个，最高路线价城市排名前7名与去年相同。

按都道府县划分，评估基准额的同比平均变动率来看，涨幅最大的是福冈县，为5.8%，其次是冲绳县（5.6%）、东京都（5.3%）。排名第4的北海道为5.2%，这些都达到了5%以上的涨幅。

按城市划分，最高路线价上涨的城市为35个，持平11个（山形、福岛、水户、前桥、名古屋、津、和歌山、松江、山口、德岛、松山），下降的城市仅鸟取1个。

总的来说，和2024年相比，2025年上涨城市数减少两个，持平的城市在增加了两个，下降城市没有变。

另外，东京23区周边地区的枢纽车站上涨明显。足立区的北千住站前的涨幅为26%，中野站前的涨幅为24.7%。东京都心房地产价格大涨，相对便宜的周边地区人气高涨。

与此同时，东京周边的城市也出现上涨。埼玉市大宫站前的线路价涨幅为11.9%，在日本全国都道府县政府所在地的最高路线价地点中属于最大涨幅。

大宫是新干线的停车站，因前往东京都心的交通便利性而大受欢迎。站前进行了再开发，2024年由超高层住宅和超市构成的综合大楼开业。

千叶市的千叶站前的线路价上涨11.2%，从县政府所在地的涨幅来看，仅次于埼玉市位居第2。2017年关闭的三越千叶店的旧址正在建设超高层住宅。

展望未来，由于物价上涨和劳动力短缺，导致建筑成本上涨，这将进一步拉大东京和地方的房地产价格差。再加上人口持续涌入东京，东京地区的住宅需求不会下降，房产价格不仅不容易出现下跌，而且人气可能进一步上升，这对于投资者来说也是一个不错的投资机会。

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