一线滨水公园，步行三甲医院，海淀人的质价比宜养天花板，就在建发观堂府

01「工作」在海淀「宜养」在昌平

北京楼市近两年有个很有意思的变化。

越来越多的城六区业主选择了向下置换。

前两年大家都是“跳起摸高”，大上杠杆，向上置换，追求更大的利润和增值；

当下买房则是抛弃杠杆，降维置换，追求品质生活。

这一现象对于海淀客户来说，尤其明显。

比如前两年大家还在低首付高贷款，现在基本都是能少贷则少贷，能全款则全款。

比如前几年大家还在聊核心地段，哪怕房子差点也能忍。

现在房价趋于稳定，大家反而忍不了老破小了，从内城、从城六区向外置换，成了趋势。

像我们住在海淀中关村、五道口、上地的一些客户，不约而同的选择了昌平养老。

他们算的账很明白，花2000多万在海淀被老破小包围，不如花个几百万，足够在昌平挑套高品质房子养老，而且卖完房子还有盈余……妥妥的把现金流揣进兜里。

这种 “向下置换” 的逻辑，正在悄悄改写北京楼市的地图。

用他们的话说是：“住了大半辈子老破小，该为自己活了。”

这其中，大部分海淀改善群体，会将眼光锁定在昌平南邵。

你可别觉得这是忽悠，恰恰相反，置业南邵的，大部分都是高知群体。

这些从海淀走出来的客户不是缺钱，而是缺 “住得舒服” 的选择。

南邵的妙处，在于它卡在 “离尘不离城” 的黄金点上。

从海淀走京藏高速过来，约半小时能从写字楼切换到湿地公园；地铁 7 站到西二旗，周末孩子来看父母，比去北戴河还方便。

这种平衡感，让它在市场下行期反而显出了优势 —— 当投资客退场，真正为居住买单的人，终于发现了这片被低估的宜居地。

而建发观堂府就像个精准的狙击手，稳稳打中了当下北京购房者最痒的那个点 —— 既要烟火气，又要深呼吸。

02

把家安在公园里是什么体验？

人类对公园的执念，简直是刻在骨子里。

你去奥森南园门口看看，天刚亮就有大爷扛着相机蹲点拍鸟，傍晚的草坪上，吹风散步大有人在。

这种对自然的渴望，直接反映在房价上。

奥森周边老破小单价平均在7万左右，稍微新点的社区直奔 10 万。

但大多数人只能在 “挤公园” 和 “住远点” 之间二选一。

奥森之于朝阳，就像白浮泉之于南邵。

南邵这地方，依托于白浮泉公园的优势，天生就适合做改善盘。

城里的公园房太贵，远郊的别墅又太偏，而位于昌平的 建发观堂府 ，给了大多数人新选择。

项目往西一路之隔就是约398 公顷的白浮泉公园，这是昌平人自己的奥森公园。

它不是普通的城市绿地。

元代郭守敬凿通白浮泉时，这里就是京杭大运河的 “水龙头”，如今九龙池还能看到 “声如环佩” 的泉水奇观，都龙王庙的香火从明清延续到现在。

这种 “活着的历史”，全北京找不出第二处。

在北京这样的超一线城市，绿色生态早已不是可有可无的点缀，而是衡量居住价值的关键指标。

白浮泉公园占地近千亩，其中水域面积占比达 30%，植被覆盖率超过 70%，这样的生态体量，相当于为建发观堂府圈定了一个 “天然生态保护区”。

白浮泉公园的公园面积相当于近1.5倍朝阳公园大小，光生态走廊就有15公里。

年轻人沿着13公里滨水慢步道跑步，约邻居好友一起打篮球，家长带着孩子游玩，中华秋沙鸭、黑鹳、鸳鸯等鸟类戏水等，比 CBD 的玻璃幕墙治愈多了。

这不是那种只能远观的公园，对于观堂府的业主来说，下了楼就能扎进去，这种生活感，在全北京都算稀缺品。

更关键的是它的 “生态魔法”。

昌平区生态环境局的监测数据显示，公园夏季平均气温比市区低 2-3℃，负氧离子浓度常年 2000-3500 个 /cm³，是北京平均水平的3倍以上；

PM2.5 年均 35μg/m³ 以下，全年 280 天空气优良，体感温度也比市区凉快3-5度，舒适度拉满。

清晨拉开窗帘，映入眼帘的不是钢筋水泥的森林，而是白浮泉的晨雾与飞鸟；傍晚散步，脚下是松软的草坪而非硬化路面，鼻尖萦绕的是草木清香而非汽车尾气。

这种 “把家安在公园里” 的体验，在海淀核心区或许要付出千万级的溢价，而在建发观堂府，却成了业主的日常。

更关键的是，白浮泉公园的生态价值具有不可再生性。

北京的水域资源本就稀缺，像白浮泉这样兼具历史底蕴与自然风貌的活水公园，更是屈指可数。

当城市不断向外扩张，土地越来越珍贵时，这种“公园 + 住宅”的组合，就成了对抗房产贬值的 “压舱石”。

数据显示，同区域内紧邻公园的楼盘，二手房溢价率普遍比普通项目高出 15%-20%，而白浮泉公园带来的价值红利，显然不止于此。

03

因公园而来

又被满级配套虹吸

这种稀缺性，直接引发了 “资源虹吸效应”。

一个优质的公园，从来不是孤立存在的，它会像一个磁场，吸引各种优质资源向其聚集 —— 这正是白浮泉公园为建发观堂府带来的隐形价值。

首先，就是旗舰养老社区泰康之家。

他们经过多轮调研，最终把全国首个 LEED 金级认证社区落在南邵，就因为这里的生态数据能满足高端养老的核心需求。他们有3.7万平的三大活力中心，其中单体面积最大的超过1.2万平米。

现在社区里住着一群清华北大的退休教授和高干高管企业主。

早上在白浮泉散步，下午去社区医院做体检，这种 “医疗 + 生态” 的组合，城里的养老院根本比不了。

更别说北医三院昌平院区已经落位，这所三甲医院专门规划了老年病科，为家人健康保驾护航。

三甲医院选择在此落户，看重的正是白浮泉公园周边优质的生态环境。清新的空气、安静的氛围，对于病人的康复有着积极的促进作用。

对建发观堂府的业主来说，现在自住舒服，将来父母宜养也方便，等于买了个全生命周期的保障。

紧接着来的是清华附中昌平学校。

就在2公里内，12年一贯制，2022年就开学了。

小区配建的幼儿园，从托儿所到初中，基本不用愁（注：非学区承诺）。

你发现没有？这些顶尖资源的集聚不是偶然。

泰康燕园需要优质生态吸引高净值老人，北医三院需要人口基数支撑医疗资源，清华附需要宜居环境留住骨干教师，它们像齿轮一样咬合在一起，而白浮泉公园就是驱动这一切的 “发动机”。

如果说生态是基础盘，那南邵的规划则真正决定了这个板块的上限。

南邵的规划不像其他新区那样疯狂盖住宅，而是做一个休闲、商业的组合新城。

这里只有少量的居住用地，大量用于建设商业地块，包括商业Mall、滨水商街、特别商街、办公等。

其中，商业Mall体量190 万平，差不多是 3 个三里屯太古里。

现在工地上已经热火朝天，滨水商街的脚手架都搭起来了，据说年底就能看到雏形。

想想看，以后住这儿，下楼就能逛商场、吃馆子，晚上沿着河边散步，这种 “家门口的小确幸”，比周末开车 1 小时去市区逛街爽多了。

当外部生态足够稀缺，小范围配套足够扎实，宜养+休闲相结合的区域，在北京，这样的地方真不多。

这些顶尖资源的聚集，看似与白浮泉公园无关，实则都是 “生态优先” 发展逻辑的体现。

当其他区域还在为争夺产业资源而竞争时，南邵板块已经凭借白浮泉公园的稀缺性，构建起了 “生态 - 教育 - 医疗 - 商业” 的良性循环，而建发观堂府作为距离公园最近的项目，无疑是这场资源红利的受益者。

03观堂府二期实景会所园林即将呈现

建发房产的产品力，加上白浮泉公园的稀缺性，形成了 1+1>2 的化学反应。

建发观堂府的新中式园林与白浮泉公园的自然景观，在风格上形成了呼应 —— 园内是 “一步一景” 的江南意境，园外是 “四季皆画” 的自然风貌，这种内外交融的景观体系，在整个北京都极为罕见。

更重要的是，建发的 “实景兑现力” 让公园价值得到了最大化释放。

从望京养云的实景园林超出预期，到观堂府一期呈现的品质，市场已经见证了建发 “说得出，做得到” 的实力。

即将开放的二期实景会所、实景园林，更是将 “公园生活” 的承诺落到了实处 —— 未来可以和公园的户外跑道形成 “室内 + 室外” 的运动组合；园林里的水景、绿植，与白浮泉公园的自然景观一脉相承，让业主在家就能感受到 “公园延伸” 的惬意。

目前在售的观堂府二期案名为泊玥，一共规划有11栋住宅楼，5-15层洋房+小高产品，共计734户。

建面约110-127-147-186平的三居至4+1居产品，涵盖了刚需到改善群体。

目前小户型基本售罄，127平-186平户型还有得选。

给大家看下建面约127平户型。

南向面宽约10.7米，经典四叶草格局，LDK一体化宽厅设计，能容纳6-8人圆桌。

另外就是视野无敌开阔的昌平改善天花板186平户型。

另外观堂府二期7月中旬将开放实景示范区，会所和园林都能亲眼看到。

先给大家放几张效果图感受下。

建发观堂府｜泊玥大门延续一期的中式王府风格，约 50 米宽的歇山顶， 以三进门庭规制，重现东方威仪。

会所里有私宴厅，恒温泳池和健身房，以后业主不用办健身卡，下楼就能锻炼。

园林里的亭台楼阁都是实景，由香山帮匠心打造的江南园林。太湖石据说是从苏州运过来的，每块石头都得师傅现场摆半天才能出效果。

完全拿豪宅的要求在做产品。

另外还有儿童游乐区、阅读休闲区等，欢迎大家私信助理maoduidui03预约带看，亲自感受下青瓦铺的地面踩上去咯吱响，这种细节，比任何宣传语都有说服力。

西侧观湖景，北侧观莽山，南侧瞰江南园林，众多粉丝期待的建发观堂府｜泊玥实景展示终于要来了。需要特别强调的一点是，会所提前运营，未入住就可以提前体验——在遍地是期房，只有宣传效果图给到业主的新房市场下，太难得了。

建发观堂府，就是主打一个眼见为实。交付呈现超预期。

如果你想换个环境好的房子，不妨等实景开放了，和猫叔一起去看看，这个内外双园的改善大宅。

特别提示：

本文为特约撰写，对项目所做的介绍，仅供参考。本文力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，请以具体的相关权威性文件为准。