多只热门REITs上半年表现亮眼，消费类产品最高涨超50%

财联社7月9日讯（编辑 李响）进入7月以来，随着季报披露窗口期临近，多只热门REITs产品公布了其上半年主要运营数据并发布了业绩预告。整体来看，REITs底层资产在上半年运营质量较好，其中板块涨幅最好的消费基础设施REITs出租率稳中有升，部分资产出租率直逼99%，不过产业园和仓储物流板块分化明显，在量价上两端承压，不少资产长期空置率超30%。

在市场利率低位运行与资金配置需求共振之下，REITs稳定的分红收益和权益资产的属性，吸引投资者纷纷入场，上半年REITs市场全面走强。截至6月30日收盘，中证REITs全收益指数收于1105.45点，今年以来上涨14.21%。公募REITs总市值首次突破2000亿元。

在指数高增长带动下，REITs产品各资产板块涨幅均较为可观。财联社据Wind数据统计，上半年底层资产为消费基础设施的平均涨幅最高达到35.02%，其中嘉实物美消费REIT以50.35%净值涨幅居全行业榜首，此外保障性租赁住房平均涨幅25.43%居于次席，仓储物流以18.37%平均涨幅位列第三。

图：REITs主要资产板块上半年涨幅情况

数据来源：Wind，财联社整理

进入7月以来，多只热门REITs产品也公布了其上半年主要运营数据并发布了业绩预告。作为市场关注度最高的消费基础设施板块，截至7月9日，易方达华威REIT、华夏大悦城REIT、中金印力REIT披露了今年上半年底层资产运营数据。从出租率指标来看，易方达华威REIT、中金印力REIT出租率稳中有升，后者在6月末逼近99%，华夏大悦城REIT出租率同样保持在98%高位附近。不过租金单价有下滑趋势，如中金印力REIT上半年租金从2月的最高点279.4元/平方米/月跌至6月末的252.2元/平方米/月，易方达华威REIT同样出现租金逐月下滑现象，并于6月跌至年内最新的128.62元/平方米/月。

不过有分析人士指出，商场租金随季节性会出现波动，而三季度作为传统的消费旺季，从历史数据上看租金有触底上行的趋势，与此同时，6月24日由央行、国家发改委、财政部等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，明确支持商品消费、服务消费和新型消费三大领域，强化消费金融供给，叠加多地新一轮消费券将于暑期落地，消费基础设施REITs有望延续上半年高涨势头。

此外从已披露上半年主要运营数据的产业园和仓储物流板块来看，在租金和出租率上均有所承压，其中产业园REITs底层资产运营情况仍较为堪忧，也是上半年净值涨幅整体偏弱的侧面印证。部分产品如易方达广开产园REIT，在创新基地、创新大厦、创意大厦三大底层资产的出租率上均低于80%且逐月走弱，部分资产出租率甚至长期低于70%。

财联社注意到，从项目属性上看，产权类与特许经营权类估值差异仍在持续。以消费基础设施为主的产权类REITs整体分红率较低，在产品筛选上还需更多的基于底层资产的运营情况进行判断。

据国海证券分析师林加力统计，截至7月6日，今年产权类REITs现金分派率均值为3.73%，而特许经营权类现金分派率均值达到8.12%，其中市政设施分派率以11.55%大幅领先。目前资产分类为市政设施的REITs产品仅有1只为国泰君安济南能源供热REIT，尚未公布上半年主要运营数据和业绩预告。