白云这块肥肉，被严重低估了

比起讨论度极高的黄埔旧改，

白云旧改、白云设计之都这个板块，

似乎在广州就是一个低调的存在。

今年初，察叔研究了下中建三局操刀的中建白云之星。

在白云黄边旧改，做高端改善盘，很多人并不看好——

出乎意料的是，上月中旬开盘，中建白云之星小爆了。

首推128-143平四房，单价4.3-5.7万/平，当天去化套数130+。

截止目前网签了53套，这个网签量，说明水分不多。

同样的情况出现在越秀云萃，白云梅花园项目，5.3-6万/平，新规绝版户型，首推105套日光，目前已经网签了63套。

白云盘卖超“天河价”，不仅卖得动，还卖得火，真神假神？

中建白云之星，太懂情绪价值了

现在的新盘，想要卖得，不是新规拉满，就是名校加持。

而中建白云之星，少有的搞情绪价值。

走进售楼部，你会发现项目“心机”地把样板间设在了家门口的公园里。

（摄@南方地产观察）

黄边公园，原本是一个破败的口袋公园，经过三局翻新后，铺上睡莲，打上了莫奈花园主题。

不得不说，这个设计很成功，无论是从客厅阳台，还是主卧看出去，都是一幅睡莲美景图，在景观和情绪价值上给人极大满足感。

这时候，再听销售在一旁说这个盘有2号线、14号线双地铁、有华中师范名校、有时光汇商场，妥妥的小六边形战士，很难不心动。

而且中建白云之星的价格定位也很成功。

离白云新城4公里，价格是白云新城的一半。

比同板块的标杆盘，20年楼龄的时代玫瑰园，也只贵上一万多一平，性价比很高。

同样120多平，时代玫瑰园是北向三房，中建白云之星是南向四房。

（图源贝壳）

要知道，当年的时代玫瑰园，还有金碧雅苑、云山诗意，可是高端改善盘，存了大批优质圈层客户，近几年房价下行，这几个楼盘跌幅算比较少的。

仅仅是这个新规产品，在新房稀缺已久的黄边，就会有很多置换客买单了。

学校方面，是项目的王牌，官宣引进了华中师大教育集团，由黄边小学升级改造为96班九年一贯制学校华中师范大学白云学校。

但60班小学和36班初中，这个招生体量不是一般大，光是小学，每班招45人，就可以容纳2700学生了，而中建白云之星只有705户，势必会在周边的小区扩招。

比如时代玫瑰园小学，之前是片区比较好的私立学校，不过近年来，招生人数一直受人口红利趋势影响，今年一度传要被黄边小学收编，要民转公了。

（图源小红书）

当然，信息不保真，具体还得看官宣。

只能说名校情结不用太重，名校是大家的，不是某个楼盘特有。

越秀云萃，相信光必日光？

越秀云萃在开盘前打的口号是“相信光，必日光”，最后开盘真的接近日光了。

虽然说打法有些保守和套路化，冻资近300组，才推售一栋105套。

今年的越秀，专做老广扎堆，纯粹地缘客的蚊型地块，仿佛去年卖豪宅的越秀已经成为过去了。

越秀云悦卖5.2-5.8万/平，半年清盘，越秀云萃开盘5.3-5.9万/平，定价高却不愁卖，全靠盘小，周边还有恒大御府，怡新花园、云山熹景等好几个加起来近万户的大盘。

近10年楼龄的恒大御府，71平两房一卫，还卖4.4万/平。

（图源贝壳）

二手和新房PK，恒大御府读京溪小学、同和中学，越秀云萃有机会翻盘，蹭上云悦配建的9班幼儿园和24班小学。

恒大御府距离地铁站800、900米，越秀云萃楼下就有18号线京溪站，2站珠城冼村，3站磨碟沙。

今年18号线的沿线盘都卖爆了，一个南沙招商林屿境、一个番禺绿城玉海棠。看来，18号线可以挤掉死亡3号线，荣登“广州最值钱的地铁线”宝座了。

产品方面，越秀云萃使用率吊打恒大御府，88方就能做四房，还是0飘窗设计，香不香？

所以越秀云萃首开卖爆不出奇，价格高也有人买单。

但新规收紧，据说项目也受了不小影响，后续产品使用率有落差，要做好心理准备。

最近，设计之都三期地块调规，越秀的嘉禾望岗新盘也官宣了——越秀贝好家・嘉悦云启。

贝好家是贝壳旗下的地产平台，这次首进广州，看来贝壳也对白云这块肥肉虎视眈眈，该出手时就出手。

两大红盘热销，以及越来越多的新地块，让大家的目光重新聚焦白云。

（白云设计之都，图源广州白云发布）

广州的发展轴线，都是沿着云山珠水走的。

从天河北部到广州设计之都，深耕白云山腹背，是广州东北部重要核芯板块。

一山之下，狂揽白云天河交界人流，链接天河北部的梅花园、京溪同和、南湖别墅区重要领地。

前有沙河批发市场大客户基础，中有特殊圈层扎堆（察叔就不明说了，懂的都懂），后有源源不断的广州新中产加入。

论优质客户、优质资金、优质资源、优质接盘侠都是天胡开局。

这里10多年前，就是改善盘扎堆的板块，有时代玫瑰园、金碧雅苑、云山诗意黄边三杰。

白云的客户多，购买力强，但对手也很多。

随着这些板块的楼盘老去，圈层客户也被天河、黄埔瓜分。

当务之急，就要靠广州设计之都概念以及中建、越秀这样的大品牌优质盘把这堆客户锁住。

近年来，广州设计之都更是一方承载广州传统中轴线的北端支点，围绕建筑设计、工业设计、时尚设计等方向，大力集聚设计上下游产业链，打造以生产服务、展示服务、生活服务3大平台为支撑的24小时活力“设计+”园，是广州创新服务轴线重点区域。

说白了，这是天河、黄埔、白云的“抢人之战”。

所以，未来几年，白云客户这块肥肉，肯定更多人抢了。