农村自建房买卖后能确权吗？房产律师解读合同效力与产权归属

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付完房款、翻新入住多年，却担心房屋归属生变？农村房屋买卖纠纷中，合同效力与产权认定究竟如何判定？这起真实案例，为您揭开其中的法律玄机。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵刚向法院提出诉讼请求：

确认一号房屋归自己所有；

诉讼费由被告孙强承担。

赵刚称，2017 年 2 月 23 日，他与孙强就孙强名下的一号房屋签订买卖合同，约定总房款 41 万元，付款后孙强配合户口迁入，同时孙强将户口迁出 。但因孙强无闲置住房，户口仍留在房屋内，为避免后续合同反悔及房屋所有权纠纷，特诉至法院，希望明确房屋归属。

（二）被告的抗辩主张

被告孙强辩称，不同意赵刚的诉讼请求。他表示合同约定价款虽为 41 万，但实际只收到赵刚 39 万元，赵刚尚有 2 万元未支付，因此不能确认房屋归赵刚所有。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与约定：2017 年 2 月 19 日，孙强与赵刚达成购房意向，赵刚预先支付 10 万元定金，剩余 31 万元七日内付清 。2 月 23 日，双方正式签订《房产买卖合同》，约定孙强将宅基地自建房一号房屋以 41 万元出售给赵刚，七日内付清款项，合同经双方签字捺印并加盖村委会公章 。

房款支付情况：赵刚通过银行转账和现金方式支付购房款，并提交儿子的银行取款证明、转账记录及孙强出具的收条，证明已全额支付 41 万元 。孙强认可收条真实性，但主张只收到 39 万元，却未提供任何证据。

户口与房屋使用：赵刚原是本村村民，婚后户口迁出。2017 年 2 月 24 日，他申请迁回户口获村委会同意并完成迁入 。双方均认可，赵刚自 2017 年 2 月 19 日接收房屋后进行翻建，且翻建费用由其个人承担 。

其他相关情况：赵刚曾与刘勇结婚，育有子女，2013 年协议离婚时约定无债权债务和共同财产分割 。其子女均声明认可一号房屋归赵刚所有，无权属争议。

二、案件分析

（一）争议焦点

双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？

合同是否履行完毕，房屋所有权应归谁所有？

（二）法律分析

合同效力判定：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案适用当时法律 。赵刚与孙强签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，且两人均属于涉案房屋所在的农村集体经济组织成员，房屋在本集体组织成员内部流转，符合法律要求，因此合同合法有效 。

合同履行与权属认定：赵刚提供了充分证据证明已支付全部房款，孙强虽否认但无证据支持，应认定房款已付清 。同时，孙强交付房屋，赵刚完成翻建并入住，双方权利义务已履行完毕 。此外，赵刚离婚后购买并独自出资翻建房屋，子女也认可其归属，因此房屋所有权应归赵刚所有 。

三、裁判结果

法院判决：确认一号房屋归原告赵刚所有。

法院认定合同有效且已履行完毕，赵刚对房屋的所有权符合法律规定及事实情况，故作出上述判决。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖注意事项

确认交易主体资格：农村房屋买卖需在同一集体经济组织成员间进行，非本集体成员购买可能导致合同无效 。

规范合同签订流程：签订书面合同，明确房屋价格、付款方式、户口迁移、产权归属等关键条款，必要时进行公证或由村委会见证 。

保留交易证据：保存好付款凭证、收据、沟通记录等，避免后续因款项支付、合同履行产生纠纷时无据可依 。

（二）产权归属认定要点

明确出资与建设情况：出资、翻建等行为是认定房屋权属的重要依据，保留相关材料可有力证明权益 。

家庭财产约定清晰：涉及婚姻、继承等情况，提前通过协议明确财产归属，避免家庭成员间产生权属争议 。

（三）法律建议

遇到农村房屋买卖或产权纠纷，切勿自行处理。及时咨询专业律师，律师可协助审查合同效力、收集证据，通过法律途径高效解决纠纷，保障自身合法权益。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）