小产权房买卖合同无效！钱房两空怎么救？

大家好！欢迎来到《深莞兵哥寻房》我是小高

“我不是没听说过‘小产权房’有风险，但真没想到，500万砸进去，房子住了3年，说没就没了！”当记者采访刘先生时，他的眼眶是红的。他不是炒房客，不是黑中介，只是一个普通人，在深圳辛苦工作十几年，想给家人一个家。可谁能想到，一纸判决书下来，法院直接认定：合同无效，房屋需腾退，损失自负。这类案件每年都在发生。今天，我们来揭开“小产权房”的法律真相：它到底是什么？为啥法院说无效就无效？你又该怎么补救？

真实采访：我付全款买的房，法院说“不合法”刘先生于2020年购买一套位于深圳龙华的“小产权房”，由村集体盖的三层小楼，户型漂亮，价格仅是周边商品房的三分之一。中介承诺：“很多人都买，没事的，有协议就受保护！”卖方也签了买卖协议、交房钥匙、水电过户、甚至写了“永久居住权”。结果到了2024年初，开发商拿到土地使用权，向法院起诉确认房屋归其所有。法院查明后认定：本案房屋系违法建设于集体土地上的非商品房，买卖合同违反《土地管理法》第63条，依法无效。刘先生的钱房两空，连原房主也“消失”了。

⚖️法条拆解：为啥法院认定合同无效？根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：任何单位和个人不得擅自将集体土地用于非农业建设，违反规定的，买卖、出租、抵押等行为无效。小产权房，往往指的是未经批准擅自在集体土地上建设的房屋，没有国家发放的《不动产权证》。在法律上：

• ⚠️产权不清，不能登记；
• ⚠️合同签订违反法律强制性规定；
• ⚠️购房人虽主观善意，但不受民法保护。

法院普遍认定：小产权房买卖合同无效或部分无效，买方往往无法取得真正的所有权。

救济路径：合同无效≠毫无补救，关键看这三步虽然合同无效，但并不意味着买家就必定“打水漂”。在法律实务中，以下路径值得尝试：✅ 1. 起诉主张不当得利返还如果卖方收到购房款却没有履约基础，买方可依据《民法典》第984条主张退还购房款。即便合同无效，资金也不能被非法占有。✅ 2. 尝试通过行政复议或信访渠道协调补偿部分地区在旧村改造或集体土地流转过程中，有对小产权房“历史遗留问题”处理的补偿先例。虽不能保障房产合法，但有时可争取经济补偿或安置优惠。✅ 3. 联合其他买家发起集体维权若为整栋或整片区域出售的小产权项目，买家可组织业主自救委员会，集中证据、发声维权，部分案件中也曾推动地方出台“特殊处理方案”。

律师提醒：三种情况尤其要小心

1. 没有《不动产权证》的“红本房”或“宅基地房”
2. 村集体协议或盖章的不等于合法
3. “永久使用权”“口头协议”等在法律上几乎不成立

无论价格多低，只要不是正规商品房来源，就隐藏极大法律风险。

结语：你不是赌房，是在赌法律的边界！很多人买小产权房，是因为实在买不起商品房。但你要明白：买的是房，更是法律上的一张“资格证”。没有合法产权，一切承诺都是空头支票。如你已经购买了小产权房，或正考虑此类交易，务必先行咨询专业律师。