违规住改商！广州千名业主，遭遇“民宿围城”

最近，知识城业主真是愁坏了。

有网友发现，自家所在的小区里，突然冒出好多民宿。

更离谱的是，有人直接把房子，改成了“病房式民宿”对外出租，这操作简直让人目瞪口呆。

| 黄埔知识城航拍

| 广州楼市发布 摄

壹

事情是这样的。

最近，知识城的业主群里上炸出一堆投诉，矛头直指小区里疯狂滋生的“民宿乱象”。

不少业主在领导留言板上留言表示：小区内存在民宿经营，情况愈演愈烈。

｜来源：领导留言板

由于邻近肿瘤医院，部分商家违规租用小区住宅改造成民宿对外经营。

他们表示：“这些经营行为，不仅干扰了业主正常生活秩序，更因大量术后及治疗中患者频繁出入小区，对居民健康安全构成潜在威胁。”

｜广州楼市发布制图

情况有多严重？

有知识城业主，向楼市君爆料：“咱们小区几十栋房子，邻居已经发现1-2栋、15-16栋、17-18栋都存在这样的情况。”

｜来源：业主供图

楼市君随手打开某家短租平台一看，好家伙，做民宿的还真不少。

在知识城周边，光是已上架的民宿就超过200家，在肿瘤医院周边的就有20多家。

｜来源：美团

从平台显示价格来看，周边的民宿价格在100-300元/日为主。

三居室的单间只要100元/天，主卧大约120元/天，如果是整租才230-300元/天。

｜来源：美团

而点开周边这些民宿，有不少正是位于知识城的小区里面，包括万科幸福誉、广州绿地城、凯德中新里等等。

有部分房子与普通住宅别无二致，不仅可以带宠物、可以煮饭，生活用品基本一应俱全。

｜知识城航拍

| 广州楼市发布 摄

有的房东呢，直接改了一个“XX民宿”的名字，就把房子直接上架出租。

楼市君还发现，这样的民宿预定还颇为火爆。

在APP显示上架的7家民宿中，就有3家显示“已订完”。

｜来源：美团

这么看来，业主所说的现象确实有迹可循：每天有不同的客人前来租房，自己家的邻居每天都是新鲜面孔...

“电梯里天天拉着行李箱的陌生人进进出出，安全感都快掉没了！”

在业主们看来，此类违规经营主要存在三方面问题：

一，是擅自将民用住宅改为商业民宿进行无证经营，涉嫌违反市场监管法规；

二，是将居民楼改造为医疗病房的行为，直接侵害了业主健康权益；

三，是物业管理部门存在监管缺位问题，未能有效制止民宿企业入驻。

贰

实际上，知识城业主的担忧，绝非空穴来风。

有业主表示：住宅改为民宿，尤其是针对性改造为“病房式民宿”，影响远超邻里干扰。

不仅会影响居住品质，甚至对房价也有一定影响。

｜来源：业主供图

楼市君看到，群里有业主为了对此类行为进行投诉，翻查了类似的案例。

宜昌有业主把房子改成民宿，结果被邻居集体告上法院，法院最后判他必须停业。

法院判决非常值得参考：该行为属于将住宅用房变为商业用房。

“这种住改商行为，给小区门禁安防、电梯维保增加额外负荷，事实上是让其他业主平摊被告的经营成本，对其他业主显然不公平。”

此外，民宿租客带来的生活噪音，必然比单一租客更多，更影响相邻业主的起居生活。

因此，即使被告的经营行为已向相关部门报备，但其“住改商”行为未取得相关业主的一致同意，业主有权要求民宿停止其经营行为。

｜知识城航拍图

｜广州楼市发布 摄

当然，知识城业主反映的住宅改民宿这一现象的形成，有着复杂的现实背景。

一方面，市场需求确实存在。

肿瘤医院周边出现“病房式民宿”，反映出患者家庭对短期、经济型住宿的真实需求。

要知道，目前知识城的普通酒店价格，基本要在300-500元/晚。

｜来源：美团

相较于每天300-500元的酒店费用，100-300元的民宿价格确实能为需要长期治疗的患者家庭减轻不小的经济负担。

这种市场需求催生了住宅改民宿的现象，也解释了为何这类房源能在平台上快速增加至200多家。

但另一方面，这种经营行为确实存在诸多问题。

根据民法典第条279条的规定，业主不得违反法律法规的规定和管理规约的约定，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规的规定和管理规约的约定外，应当经有利害关系业主的一致同意。

除了民宿之外，包括工作室、私房菜、瑜伽健身等用途，也应当遵守法律法规。

｜知识城周边实拍

｜广州楼市发布 摄

而现实中，多数民宿经营者并未履行这一法定程序。从法律层面看，这已经构成违规。

同时，普通住宅在消防设施、卫生条件等方面，未必达到商业住宿场所的标准，

特别是接待病患的特殊需求时，更存在明显的安全隐患。

从社区管理角度观察，这种经营模式的持续扩张确实会带来一系列连锁反应。

人员流动性增大，必然导致管理难度上升、公共设施损耗加快，这些都会直接影响全体业主的居住品质。

最后，当业主遭遇“住改商”困扰时，该如何有效维权？

1、常规协商

遇到合法改造但影响邻里（如装修噪音、快递堆积）的情况，优先通过物业、业委会、居委会三方协调解决。

2、行政介入
若涉及无证经营、消防隐患等违法行为，立即拨打12345热线联动市场监管局与辖区派出所。

3、司法救济

当权益受损（如采光权、安宁权受侵）且协商无果时，可依据《民法典》条向法院提起诉讼。

针对住宅改民宿的行为，大家有什么看法？欢迎留言~