购房合同在查封前签订，能对抗强制执行吗？北京房产律师解析

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在不动产交易实践中，购房人全额支付购房款并完成房屋交付使用后，突遭法院强制执行查封的情形时有发生。此类纠纷本质上是房屋抵押权与消费者物权期待权之间的权利冲突，如何在现行法律框架下实现权利平衡与价值判断，成为司法实践中的重要课题。本文将通过典型司法案例，系统梳理执行异议之诉案件中的核心裁判规则，为当事人依法维权提供实务指引。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

购房者周阳、苏悦向法院提出诉讼请求：

停止对碧水家园某房屋的执行行为，并解除查封；

确认碧水家园该房屋归周阳、苏悦所有（房屋价值暂计 100,000 元）；

本案诉讼费由星耀公司、恒远公司、昌达公司、天润公司、鸿业公司、华建公司、兴达公司、吴峰、赵磊承担。

周阳、苏悦称，2019 年 5 月 4 日，他们与华建公司签订了《定金合同》，约定购买碧水家园某房屋，面积为 112.69 平方米，总价款为 672,902 元。按合同支付购房款后，华建公司于 2021 年 12 月 29 日交付房屋，二人接收后装修入住，且此房是他们唯一住房。2024 年 6 月 27 日，法院在执行过程中查封该房屋，他们提出书面异议，却被法院裁定驳回。

（二）被告与第三人的主张

星耀公司：不同意周阳、苏悦的诉讼请求。理由如下：其一，星耀公司对该房屋享有抵押权且抵押登记在先，抵押权人未同意出售，周阳、苏悦与华建公司签订的合同无效，无权要求解除查封；其二，周阳、苏悦未核实房屋抵押状况，不属于善意第三人，购房权利不应受保护；其三，房屋登记在华建公司名下，未办理过户，法院查封合法；其四，周阳、苏悦不满足执行排除条件，不享有物权期待权，不能排除执行。

恒远公司：对商品房销售事宜不清楚，无法发表意见，请求法院依法裁判。

昌达公司、天润公司、鸿业公司、华建公司、兴达公司、吴峰、赵磊：未到庭，亦未发表意见。

（三）法院查明的关键事实

执行案件相关：北京市长安公证处作出的公证书及执行证书生效后，某公司申请强制执行，法院立案执行后多次中止、恢复执行。执行过程中，法院于 2024 年 3 月 20 日查封碧水家园该房屋，查封期限三年。

购房合同与付款：周阳、苏悦提交的《定金合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》显示，2019 年 5 月 4 日签订《定金合同》，2022 年 1 月 1 日签订补充协议，约定购房及价款。银行账户流水、收据证明已支付购房款 412,902 元 。

其他证据：周阳、苏悦提交收据、发票及不动产登记机关出具的无房证明，证明房屋用于居住且名下无其他住房；星耀公司提交公证书、不动产登记证明、执行裁定书，证明其对房屋享有抵押权。

二、案件分析

（一）争议焦点

周阳、苏悦对碧水家园该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否确认房屋归其所有？

（二）法律分析

法律依据解读：根据相关法律规定，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权时，一般不支持案外人排除执行异议，但存在例外情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是第二十七条的除外规定，若买受人符合该条三个法定要件，其权利可排除执行。

要件审查：

合同有效性：周阳、苏悦在房屋查封前签订合同，内容具备商品房买卖合同主要条款，在无相反证据下，合同合法有效。

购房目的与住房情况：证据表明房屋用于居住且二人名下无其他住房 。

价款支付：已支付价款超过合同总价款的百分之五十 。

所有权确认问题：因二人未支付全部购房款，房屋也未登记在其名下，根据法律规定，确认房屋归其所有缺乏依据。

三、裁判结果

法院判决：

不得执行位于辽宁省沈阳市碧水家园的该不动产；

驳回周阳、苏悦的其他诉讼请求 。

该判决明确了周阳、苏悦在符合特定条件下，其购房权益可排除强制执行，但未支持所有权确认请求。

四、案件启示

（一）购房者风险防范

购房前核查产权：买房前务必到不动产登记部门查询房屋抵押、查封情况，避免购买存在权利瑕疵的房屋 。

保留交易证据：妥善保存购房合同、付款凭证、沟通记录等，一旦发生纠纷，这些证据是维权关键 。

明确合同条款：合同中明确约定房屋交付、过户等关键事项，对可能出现的风险提前约定处理方式 。

（二）申请执行人注意事项

抵押权管理：及时关注抵押物状态，对抵押人擅自处分抵押物的行为采取措施，保障自身抵押权 。

法律程序合规：执行过程中严格遵循法律规定，确保执行行为合法，避免因程序瑕疵引发争议 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）