总价千万的新房成交翻倍，上半年北京楼市还有这些看点

六个楼盘销售额超40亿、总价1000万～2000万的新房成交套数增九成，今年上半年，北京楼市平稳收官之余，部分新房楼盘“点状”繁荣、看点颇多。

二手房市场成交规模也明显上扬，上半年，北京二手商品住宅累计网签量达到88575套，同比增长18%，网签规模高于过去2022至2024年的同期水平。

千万总价的新房成交火热

今年上半年，北京新房市场企稳收官。中指数据显示，期内北京新建商品住宅累计成交267万平方米，同比增长3%，基本稳住了成交盘面。

从月度趋势看，上半年北京楼市经历了数次增长期，3月出现“小阳春”行情，当月新房成交面积同比增长近五成；二季度市场延续修复态势，同比增长15%。

朝阳、昌平、海淀、顺义、丰台，是北京新房成交的“主力军”，新房销售面积均超过25万平方米；项目层面，上半年共有6个楼盘销售额超40亿元，其中海淀4个、朝阳2个，区位配套好的高品质改善楼盘去化较好。

相较于整体成交数据，上半年北京的高端楼盘更加亮眼。

据中指数据显示，上半年北京总价在1000万～2000万区间的新房，成交量保持较快增长，成交套数同比增长近9成，市场占比从2024年的12%提升至约19%。

克而瑞房价北京也表示，上半年海淀区迎来供应“洪流”，各个项目面临“大考”，从竞争结果来看，均价超10万的豪宅反而卖得更好。

以建发海晏项目为例，该项目6月12日开盘，据现场信息显示，开盘实现认购房源185套、金额近62亿元。从实际网签看，截至发稿，项目已网签房源139套，成交均价约13.5万/平方米，套均价约2909万。

不过，在部分楼盘热销之余，也有项目去化不佳。克而瑞房产北京表示，当下海淀楼市各项目表现不一，市场分化还在持续，购房者也越来越理性，买房关注的指标越来越多，项目除了“卷产品”力还要“卷价格”。

从房企表现看，中指数据显示，上半年北京TOP20企业商品房销售金额合计1766.7亿元。中海地产、华润置地和越秀地产位居前三位，中海地产销售额244.6亿元，华润置地销售额206.9亿元，越秀地产销售额193.5亿元。

在业内看来，北京新房的“热闹”场面还会持续，背后一大原因便是土地供应。

上半年，北京累计成交22宗涉宅地块，出让金合计1005.56亿，同比增加37.3%。其中，有9宗地块溢价成交，海淀树村、朱房、半壁店、朝阳三间房等地块竞争激烈，树村地块楼面价更是突破10万元/平方米大关。

回看过去五年，2021年上半年是北京土拍的市场高点，成交总金额达1321.341亿元。此后市场进入调整期，直到今年上半年，成交总价才重新站上千亿关口。

中指表示，北京土拍虽然供应量收缩，但成交总价却逆势上扬，多个核心稀缺地块、大体量地块、高总价地块成交，展现出“量缩价涨”的特征。而上半年成交的优质地块，接下来将形成改善型新房产品入市，为市场提供关键支撑。

二手房市场刚需占比六成

相较于新房市场，北京二手房成交规模的上扬更加显著。

2025年上半年，北京二手房累计网签8.86万套，同比增长18%，该数值高于过去三年的同期水平。数据显示，2022年、2023年、2024年上半年，北京二手住宅网签量分别为69754、84332、74780套。

从月度数据表现看，今年前5个月，北京二手住宅网签量分别为12480、11876、19234、15569、14277套。二季度以来，市场热度略有下降，但整体保持平稳，6月二手房网签量为15139套，相比去年同期微增1%。

近九万套二手房成交背后，都是谁在买房？中指方面表示，目前北京市场上的刚需人群，普遍通过购买二手房解决居住问题，前五月500万以下的二手房成交占比超六成。也即，二手房的成交主力还是刚需人群。

自去年9月以来，北京出台了多项楼市新政，包括非京籍家庭在京纳税或社保年限放宽、下调个人住房贷款最低首付款比例等，为刚需人群“上车”提供了机会。

值得注意的是，因整体挂牌量较高，二手房市场呈现“以价换量”的特征。

国家统计局数据显示，2025年5月，北京二手房价格环比下跌0.8%，同比下跌0.7%。其中，90平方米及以下面积段，环比下跌1.1%，同比下跌0.2%；90～144平方米面积段，环比下跌0.9%，同比下跌1.4%；144平方米以上面积段，环比上涨0.2%，同比下跌0.8%，大户型整体跌幅较小。

合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，自去年下半年以来，北京二手房成交升温，今年以来月均保持1.5万套左右的成交量。但这种相对稳定的成交，并未带来存量房源的明显减少，二手房挂牌量从去年高点时超17万套，到现在大约为16万套，整体降幅没有特别明显。

虽然北京购房需求相对稳定，但在整体供应量较大的情况下，二手房市场上的买卖双方价格博弈会加剧。市场供应量源源不断，一方面是过去开发的积累，也说明有部分购房家庭在“卖旧”后，选择了暂时观望。

展望后市，郭毅认为，基于当前二手房较合理的价格水平，成交量应该能保持在相对稳定状态；从政策层面看，可适度控制新房供应量，同时在购房资格上给予更大力度支持；此外，需进一步加快城市更新力度，丰富针对老旧小区的拆迁安置方式。“房地产行业进入系统调整阶段，针对楼市的调控也要从点状思维转换到系统方案，才能真正助力市场企稳。”