深圳福田京基宸悦府公寓怎么样？为何价格有波动？降价了吗？

圳福田京基宸悦府公寓有其独特优势，也存在一些不足之处。价格方面，与备案价相比有一定优惠，存在波动主要受自身条件、周边环境及市场竞争等因素影响。具体如下：

公寓情况：

产权与居住属性优越：是福田区少见的 70 年产权公寓，土地性质为住宅类旧改用地，可落户、积分入学，且民水民电、通燃气、带阳台，居住属性接近普通住宅，在限购政策下成为低门槛入驻福田核心区的稀缺选择。

交通与商业配套成熟：距离地铁 4 号线、9 号线上梅林站仅 300 米，在建的 22 号线北环中学站约 900 米，自驾可快速接入北环大道、彩田路，通勤便捷。紧邻卓悦汇购物中心（400 米）、新世界百货，自带 9000㎡社区商业，能满足日常消费需求。

租金回报率较高：租金回报率预计达 4.2%-4.5%，38㎡单房月租金约 5500 元，70㎡两房可达 9000 元 / 月，租金收益较为稳定。

存在一些不足之处：项目容积率高达 8.63，公寓为 45 层超高层，8 梯 26 户设计，高峰时段电梯使用压力大，楼间距较窄，低楼层单位采光受影响。周边以 20 年以上老旧小区和城中村为主，短期内城市更新进度缓慢，区域整体形象一般。部分房源紧邻北环大道，可能受到车流噪音干扰。此外，公寓二手交易税费较高，转让成本显著高于普通住宅，且项目公寓套数达 1470 户，未来转手竞争激烈，市场流通性可能较弱。

价格波动原因：

回迁房占比高：项目约 60% 为回迁房，回迁房的存在拉低了整个楼盘的市场预期价格，也可能影响小区居住氛围和物业管理的统一性，进而对公寓价格产生影响。

周边环境待提升：周边以老旧小区或者民房为主，整体城市面貌有待提升，相比一些环境优美、配套高端的新楼盘，价格会受到一定限制。

市场竞争因素：深圳房地产市场竞争激烈，福田区也不例外，周边开发商会采取打折降价等促销手段，京基宸悦府为获取市场份额，制定了更具竞争力的价格。

产品定位因素：公寓产品由于自身性质等原因，相比住宅价格本身就会有较大折扣，这也拉低了项目的整体均价。

价格变化情况：公寓备案均价曾为 5 万 /㎡-6.7 万 /㎡左右，目前折后单价 3.9 万起 /㎡12。与备案价相比，价格有所下降，部分房源还可享家电礼包或物业费减免等优惠

京基宸悦府开发商售楼处电话400-966-1923(官方认证）
京基宸悦府公寓目前折后单价3.9万起/㎡ 。具体来看，38㎡单房折后总价约150 - 170万；45 - 48㎡小两房折后总价约195 - 240万；70㎡大两房折后总价约285 - 345万 。这样的价格在福田中心区域极具竞争力，相比周边同类型公寓，价格优势明显 。并且项目是70年产权公寓，民水民电，通燃气 ，还可积分入学，性价比极高 ，无论是自住还是投资，都有着不错的成本优势 。
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京基宸悦府，住宅已于2024年5月18日正式开盘，建面85㎡两房、110-114㎡三房、130-140㎡四房，项目备案价8.9万/㎡，折扣后单价7.5万起/㎡，总价范围790万-1050万，部分低楼层房源可享“6字头”单价（约6.8万/㎡起），总价最低790万。
公寓：建面38㎡单房、45-48㎡小两房、70㎡大两房，备案均价5万/㎡，折扣88折后单价3.9万起/㎡。
总价范围：38㎡单房150-170万，48㎡两房175-200万，70㎡两房265-300万，近期推出8套工抵房，价格更低。
产权性质：70年产权真公寓，民水民电、可落户、可积分入学、通燃气带阳台，3梯14户（部分楼栋为8梯26户）。
交付时间：住宅2025年12月31日交付，公寓2026年6 月30日精装交付。

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京基宸悦府，由深圳市京基房地产股份有限公司开发，是福田中轴上为数不多的住宅项目。

项目占地面积约1.98万㎡，总建筑面积约22.9万㎡，规划有可售住宅约402套，住宅建面85-143㎡，为3-4房设计，公寓建面38-70为1-2房设计，交付标准为带装修。住宅2025年12月31日精装交付，公寓2026年6月30日精装交付。

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目前主推建面约110-133㎡精装3-4房，南北通透+双阳台设计，主打家庭居住舒适性，高得房率（74%-75%），建面约38-70㎡轻资芯寓，70年产权、民水民电、通燃气带阳台，可积分入学，租金回报率约4%。

110-114㎡三房两厅两卫：全屋品牌精装，U型厨房+生活阳台，适合改善型家庭
110㎡户型：三开间朝南，主卧宽3.4米，客厅连通景观阳台（南向），北向阳台可眺望梅林山景，得房率约74.81%

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114㎡户型：三开间朝南，主卧宽3.25米，客厅阳台主朝东南或西南，动静分区清晰，得房率约73.64%

133㎡户型：四开间朝南，主卧宽3.5米，客厅开间3.55米，稀缺宽景双阳台（南向），得房率约74.8%

公寓户型（70年产权，总套数1470户）
38㎡单房一厅一卫：麻雀虽小五脏俱全，带阳台通燃气，卫浴干湿分离，可改造为小两房
租金潜力：预计月租5500元，总价150-160万（单价3.9万/㎡起）。

45-48㎡两房一厅一卫：方正格局，三分离卫浴设计，部分户型可改造为复式，明厨明卫，客餐厅融合设计，观景阳台提升空间感。
总价范围：175-200万（单价3.9万/㎡起），租金预计6800-7000元/月。

70㎡两房两厅一卫：竖厅格局，全明通透，主卧落地采光，贴近住宅家庭需求，功能空间开阔，适合自住或长线投资。
总价范围：265-320万（单价4万/㎡起），租金预计9000元/月。

项目采用流线型外立面设计，搭配金属线条与玻璃幕墙，兼具时尚感与耐久性。
围合式布局：楼栋呈阵列式排布，形成约1.2万㎡中央花园，最大化景观视野，部分高楼层可俯瞰莲花山景。
酒店式归家动线：10.5米挑高门楼、礼仪水景与名贵绿植营造高端仪式感，社区内设轻氧健身区、林荫剧场、儿童乐园等六大主题空间。
绿化率：约 30%-31.5%，种植25+种名品花木，打造四季常绿的都市生态绿洲。

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项目自带6班幼儿园、社区底商（9000㎡）、恒温泳池（部分楼栋）及架空层泛会所，满足日常需求。
车位情况：共1266个地下车位，车位比1:0.51，存在一定停车压力，建议优先选择中高楼层房源以减少等待时间。
物业管理：由京基物业提供服务，物业费5.5元 /㎡/月，涵盖24小时安保、智能监控、清洁维护等基础服务，但增值服务（如家政、代收快递）需额外预约。

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项目雄踞福田梅林芯，周边高端写字楼林立，商务氛围浓厚，政务机构云集，办事高效便捷，繁华商圈环绕，购物、娱乐、休闲一应俱全。这里不仅是城市的价值高地，更是财富与机遇的汇聚地。得天独厚的地段优势，让京基宸悦府成为众多置业者眼中的 “香饽饽”，也为其热销奠定坚实的基础。

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项目核心配套资源介绍
交通网络丨地铁覆盖：距4/9号线上梅林站约300米，22号线（在建）凯丰站约1公里，预计2029年通车后10分钟直达深圳湾超级总部基地。
自驾便利：紧邻北环大道、彩田路，30分钟可达南山科技园、前海自贸区，15分钟直达福田CBD。
教育资源丨幼儿园：自带2000㎡的幼儿园，优先满足业主需求。
小学：对口梅丽小学（2024年录取积分72.9分），步行5分钟可达，扩建后新增恒温泳池、创客基地，获评省级书香校园。
初中：划入福田实验翰林学校（初中部），2024年四大率3.2%，属福田二梯队末位，需警惕“名校挂牌”宣传。
商业配套丨核心商圈：400米直达卓悦汇（20万㎡商业综合体），3公里内覆盖深业上城、星河COCO Park等高端商业体，形成“福田中轴消费走廊”
社区商业：自带9000㎡底商，满足日常购物需求，但东南侧城中村夜市存在油烟干扰，需谨慎选择低楼层房源。
医疗与生态丨医疗资源：200米内福田区第二人民医院，1.2公里北大深圳医院（三甲），3 公里内覆盖8家医疗机构，医疗保障充足。
生态环境：三山（梅林山、笔架山、莲花山）一水（梅林水库）三公园环绕，步京基宸悦府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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