洛阳上半年房地产市场分析：新房二手房均环比上涨；国内其他城市呢？

今天是7月1号，2025年又过去了一半，你的房子买了吗？下面就基于中指研究院、安居客等平台，来分析下洛阳上半年的房地产行情及走势。

7月1日 星期二

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洛阳上半年房地产市场分析

今天是7月1号，2025年又过去了一半，你的房子买了吗？下面就基于中指研究院、安居客等平台，来分析下洛阳上半年的房地产行情及走势，因为6月刚过完，数据还没有更新，下面我们主要分析1-5月的数据：

2025年1-5月洛阳房价月度涨跌幅：1、新房价格变化

• 1月：均价7,199元/㎡，环比持平（无涨跌）

• 2月：均价7,199元/㎡，环比持平

• 3月：均价7,199元/㎡，环比持平

• 4月：均价7,179元/㎡，环比下跌0.28%
  

• 5月：均价 8,036元/㎡，同比上涨0.16%

• 1月：均价7,189元/㎡，环比下跌1.48%（较2024年12月）

• 2月：均价7,259元/㎡，环比上涨0.97%

• 3月：均价7,359元/㎡，环比上涨1.38%

• 4月：均价7,533元/㎡，环比上涨2.37%
  

• 5月：均价8,136元/㎡，环比上涨0.10%

安居客百城二手房挂牌量同比变化

洛阳房地产趋势总结与数据解读：

1、新房市场：

• 1-3月价格高度稳定，4月起出现小幅下跌，5月延续弱势。

新房上半年成交低迷：5月新房成交仅805套，环比下跌30.48%，主要是近几年洛阳拿地开发商太少，新房供应不足所致。

2、二手房市场：

• 1-4月呈波动上升（除1月下跌外），但5月涨跌信号分歧：

区域分化明显：洛龙区均价超9,000元/㎡，而瀍河、涧西等区同比跌幅超20%。

核心结论

月份

新房价格

新房涨跌幅

二手房价格

二手房涨跌幅

1月

7,199元/㎡

→ 持平

7,189元/㎡

↓ 1.48%

2月

7,199元/㎡

→ 持平

7,259元/㎡

↑ 0.97%

3月

7,199元/㎡

→ 持平

7,359元/㎡

↑ 1.38%

4月

7,179元/㎡

↓ 0.28%

7,533元/㎡

↑ 2.37%

5月

7,179元/㎡

→ 持平

7,231元/㎡

↓ 0.56%

2025年1-5月洛阳房价整体趋冷：新房价格稳中微降，二手房前4个月反弹后5月转弱，市场交易量收缩显著（如5月新房成交805套，为年内低点）。建议关注区域分化（如洛龙区抗跌性强）及政策动向。

上半年中国房地产行业数据大揭秘

那么国内其他城市上半年房地产行情怎么样呢？中指研究院近日发布上半年中国房地产行业数据，具体如下：

市场供求：2025年以来，核心城市新房市场整体平稳。一季度延续修复，二季洛阳度边际转弱。二手房在“以价换量”下成交持续增长。受供给减少与销售回暖影响，重点城市新房可售库存下降，出清周期缩短。

房价：2025年1-5月，百城二手住宅价格累计下跌2.88%，其中5月环比下跌0.71%，跌幅扩大。同期，受优质改善项目带动，百城新房价格累计上涨0.97%。

土地市场：截至6月25日，300城宅地出让金同比增长24.5%，但成交面积下降约7%。TOP20城市住宅用地出让金占全国66%。一季度，北京、杭州、成都多次刷新地价，推动3月300城平均溢价率达18%。二季度以来，地块供应减少、房企趋于审慎，土地市场降温，央国企仍为主要拿地主体。

政策展望：今年GDP增长目标为5%左右，稳地产被视为关键支撑。6月13日国常会提出“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”，释放积极信号。预计下半年将加快落实专项债收购闲置土地、收购存量商品房、城中村改造房票安置等政策，城市更新相关金融支持也将持续推进。

市场展望：上半年新房销售面积降幅收窄，核心城市表现出韧性。但居民收入预期、房价预期及优质供给仍偏弱，二手房对新房“替代效应”明显。考虑去年四季度政策带动销售基数抬高，预计下半年新房销售降幅扩大，全年增速或低于中指年初中性预测。结构性机会集中于“好城市+好房子”。供给端方面，受销售波动与高库存影响，开工和投资仍将承压。

（一）市场供求：上半年房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温

全国新房销售：
在低基数作用下，2025年1-5月全国商品房销售降幅较去年明显收窄，但较1-4月小幅扩大。

据国家统计局数据：

• 销售面积为3.5亿㎡，同比下降2.9%，比1-4月扩大0.1个百分点；

• • 其中住宅销售面积下降2.6%，降幅扩大0.5个百分点。

• 销售额为3.4万亿元，同比下降3.8%，降幅较1-4月扩大0.6个百分点；

• • 其中住宅销售金额下降2.8%，扩大0.9个百分点。

现房销售优于期房：
2025年1-5月，现房销售为1.3亿㎡，同比增长13.2%；期房销售为2.3亿㎡，同比下降10.0%。
现房销售占总销售面积的35.6%，较2024年全年提升4.8个百分点，显示市场更偏好现房。

重点城市新房市场：
市场分化延续，一线及强二线城市整体平稳。

一线城市在优质供给和刚需支撑下保持活力，尽管二季度有所降温，但上半年销售面积同比均增长：

• 北京、上海同比增长约4%；

• 广州增长16%；

• 深圳在低基数下同比增长超30%。

核心二线城市中：

• 杭州上半年同比增长6.0%；

• 成都增长4.9%，市场活跃度尚可。

但城市间走势分化仍明显，部分城市仍面临调整压力。与此同时，重点城市供应缩量、可售面积普遍回落，出清周期缩短，市场持续去库存阶段。

新房成交特征：
2025年以来，核心城市改善型项目加快入市，带动改善性需求持续释放。北京、上海、南京、成都等地高总价项目去化表现良好。

据中指监测，2025年1-5月30城中：

• 90-120㎡户型成交占比约40%；

• 120-144㎡户型成交占比首次达到30%，改善型产品成为市场主流。

成交结构变化：
与2024年同期相比，2025年1-5月30城中超7成城市120㎡以上户型成交占比提升：

• 21个城市中，120-144㎡户型占比提升，

• • 其中东莞、绍兴、青岛提升超5个百分点，

  • 上海、南京、长沙等提升超3个百分点。

• 20个城市中，144㎡以上户型成交占比增长，

• • 泉州、扬州、无锡、苏州、合肥等地提升最明显，改善需求释放稳步推进。

重点城市二手房市场：
延续“以价换量”趋势，但5月以来市场动能减弱。

截至6月25日，今年上半年：

• 北京、上海、成都二手房成交套数同比增长超20%；

• 深圳同比增长超30%。

但随着教育需求释放完毕，5月以来市场热度下降。
6月截至25日，北上深二手房成交套数同比下降约9%：

• 上海因去年基数高，同比回落；

• 北京基本持平；

• 深圳仍保持正增长。
  二线城市中，仅成都、厦门等少数核心城市仍保持同比增长。

（二）价格水平：1-5月百城二手房价格累计下跌2.88%，3月以来环比跌幅有所扩大；改善型楼盘入市带动1-5月百城新房价格累计上涨0.97%

二手住宅：
2025年1-5月，百城二手房价格累计下跌2.88%，较去年同期跌幅收窄0.03个百分点。

• 1-2月延续去年四季度的温和下跌态势；

• 3月以来环比跌幅扩大，5月环比下跌0.71%，市场持续“以价换量”。

新建住宅：
在改善型项目入市带动下，1-5月百城新房价格累计上涨0.97%，但涨幅较去年同期收窄0.12个百分点。
居民对居住品质需求提升，推动改善型住房需求释放，开发商聚焦高品质产品，带动价格结构性上涨。

新房涨跌城市数量：
2025年1-5月，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持在40-60个之间，整体较为平稳。

二手房涨跌情况：
一季度，仅成都等少数城市二手房价格出现阶段性上涨，其余城市普遍下跌。
4-5月，100个城市二手住宅价格环比全部下跌，短期内价格仍承压。

（三）土地供求：上半年300城住宅用地出让金同比增幅超两成，TOP20城市出让金占全国比重升至66%

300城土地市场：
2025年上半年（截至6月25日），核心城市优质地块竞争激烈，推动出让金显著增长，但成交面积下降，5月以来溢价率回落。

中指数据显示：

• 300城住宅用地出让金同比增长超20%，

• 平均溢价率为10.3%，较去年同期提升6.2个百分点。
  房企拿地更聚焦核心城市，

• TOP20城市出让金占全国66%。

土拍热度集中在北上深、杭州、成都等核心优质地块，普遍实现高溢价；而核心城市郊区及多数城市土地市场较为平淡。

不同梯队土地市场表现：
2025年上半年（截至6月25日），一二线城市住宅用地出让金同比增长明显，三四线城市表现持续疲软，分化加剧。

• 一线城市房企投资积极，住宅用地供应和成交面积同比均增长，出让金同比增长47%。

• 二线城市优质地块供应加大，杭州、成都土拍热度高，是房企重点布局区；多数二线城市土拍平稳，推出面积基本持平，成交面积和出让金分别增长15.7%和36.5%，平均溢价率14.3%。

• 三四线城市住宅用地供应和成交面积继续缩减，平均溢价率较低。

城市集中度明显提升：

• 上半年TOP20城市出让金占全国66%（2024年全年为51%）。

• 共有15个城市宅地出让金超百亿元，除南通、镇江外均为核心一二线城市。

• 杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金接近去年全年水平。

平均溢价率走势：
2025年上半年住宅用地溢价率整体高于去年同期，但二季度以来回落明显。

• 一季度，核心城市加快优质地块供应，房企积极竞拍，北京、杭州、成都多次刷新地价纪录，300城住宅用地平均溢价率达13.4%。

• 二季度尤其5月起，热点城市核心地块供应减弱，房企投资趋于审慎，市场降温。

• 5月平均溢价率降至6.7%，仅上海、杭州、成都部分地块竞拍活跃，其余多以底价成交。

• 6月截至25日，300城平均溢价率进一步降至4.4%。

具体城市土地市场表现：

上海、杭州、成都土拍热度较高，房企布局积极：

• 上海上半年出让宅地28宗，21宗溢价，7宗溢价率超30%，2宗超40%。

• 5月31日，徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让，三宗地累计出让金达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录。

• 杭州出让宅地63宗，47宗溢价，26宗溢价率超40%。一季度三次刷新地价纪录，最高单价达88029元/㎡。二季度优质地块仍有溢价，但平均溢价率下降，6月临平、钱塘4宗地中3宗底价出让，平均溢价率仅0.3%。

• 成都出让宅地49宗，25宗溢价，11宗溢价率超30%，5宗超40%，锦江区柳江街道包江桥社区地块溢价率高达106%。

北京、苏州、宁波等地优质地块房企竞拍积极，但市场分化明显：

• 北京出让宅地22宗，9宗溢价，3宗溢价率超20%。一季度两次刷新地价纪录，最高楼面价102347元/㎡。二季度地块质量一般，多底价成交。

• 苏州出让宅地35宗，12宗溢价，东板桥河西地、吴中区苏地2025-WG-Z09号地块溢价率分别为45.3%和39.3%。6月仅出让3宗地，吴中区2025-WG-Z09号地块竞争激烈，溢价率39.3%。

武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场调整，绝大多数地块底价出让，库存大，房企投资谨慎。

拿地企业格局：
2025年上半年（截至6月25日），央国企仍为拿地主力，地方国资占比持续下降。

• 22城累计拿地金额中，央国企占58%，北京、上海、厦门央国企占比均超70%。

• 地方国资占比仅14%，较2024年全年下降18个百分点，显示地方平台托底能力减弱。

• 民企占比提升至21%，较2024年增加4个百分点，其中滨江补仓力度大，推动民企拿地占比上升。

重点房企布局城市：
北京、杭州、上海、成都等为房企重要布局城市。

• 2025年1-5月，8家房企拿地金额均超200亿元。

• 其中5家房企拿地最多的城市是北京，3家以杭州为首选。

• 中海在北京和杭州拿地金额占比达73%，建发、华润均超50%，绿城在杭州拿地金额占比超50%。

整体来看，2025年上半年，300城住宅用地成交面积虽持续缩减，但降幅低于10%；优质地块供应增加推动出让金同比大幅增长。短期内，房企更注重项目安全与盈利，北上深杭等核心城市核心地块因稀缺性仍频现高溢价，成为争夺焦点，但高价地带来开发风险。三四线城市土地市场多以底价成交为主，部分城市可能通过优化供地结构和降低起拍价吸引投资。

（四）开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降10.7%

房地产开发投资：

2025年1-5月，全国房地产开发投资额为3.62万亿元，同比下降10.7%，降幅略有扩大。
其中，住宅开发投资额为2.77万亿元，同比下降10.0%，占比76.5%。

房企到位资金：
2025年1-5月，房地产开发企业到位资金为4.02万亿元，同比下降5.3%，降幅较1-4月扩大1.2个百分点，资金压力加大。

资金构成：

• 国内贷款6679亿元，下降1.7%，占比16.6%；

• 利用外资16亿元，增长49.0%；

• 自筹资金1.37万亿元，下降7.2%，占比34.2%；

• 定金及预收款1.19万亿元，下降5.0%，占比29.7%；

• 个人按揭贷款5645亿元，下降8.5%，占比14.0%。