2025上半年重庆不动产多元发展盘点

2025年上半年，重庆不动产多元发展呈现结构性分化与模式创新并行的新特征：

政府优化城市土地市场“操盘”策略，核心区供地占比提升推动资源配置效率优化，使得商住土地市场量价齐升，土地溢价率回升至13%，优质地块与产品红利激发企业拿地热情；大宗交易出让难，重庆国企主动参与央企招采，寻求存量资产盘活新路径；住房保障体系转向存量挖潜，保租房从规模扩张转向运营提效，多元合作模式成为盘活闲置资产的主流路径，存量房收购持续，但入市速度放缓；社会资本角色从城市更新的被动输血方升级为可持续运营主体，代建服务亦向精细化发展，从全链条覆盖延伸至模块化专业服务。

这一系列变化标志着行业正从规模扩张向质量提升与模式创新转型。

盘活存量：回收开发难度大的闲置土地，提升土地利用效率。2025年5月，重庆中心城区已有四区发布拟回购土地清单，以华岩、石桥铺、蔡家、茶园、界石等近郊远郊栖居型板块为主，用地性质商住+商办类合计占比达61%。

修复市场平衡：政府运用地方专项债回购存量闲置土地，减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性。

精准供应：优先推出区位优、配套全的优质地块，加速市场流通。2025年1-6月中心城区含宅土地以核心区板块为主力供应，南坪、五里店、沙区中心、金开大道等长期供应稀缺的板块集中推地，有效提振房企拿地意愿。

2025年1-6月中心城区含宅土地成交量涨价涨，计容体量108万方，同比上涨46%，由于供地结构调整为核心区为主，成交楼面价8212元/㎡，同比上涨28%。

聚焦成交区域，以短供及断供板块为主，其中U类（城市核心区）和C类（近郊优质板块）合计占比达83%。通过从供应端提升土地资源配置效率，让具备成熟交通、商业及教育配套的核心区地块，快速转化为高质量供给，激发企业投资热情，促供需对位。

2025年1-6月，投资市场回暖也体现在民企和央国企拿地积极性回升，平均溢价率跃升至13%。数据变化显示开发企业正从谨慎观望转向积极布局，土地质量和产品创新成为关键决策因素。

自2024年11月重庆全面放开四代宅建设标准后，房企可结合地段价值与客群需求灵活打造差异化产品，显著提升居住品质及溢价空间——核心区改善型四代宅溢价率可高于普通住宅6%，近郊四代宅去化速度较板块均值快10%，溢价率最高可达30%。产品升级带来的市场红利，进一步强化了房企在核心区及近郊优质板块的投资信心，推动土地市场热度回升。

2025年3月6日，重庆嘉寓房屋租赁有限公司再次公开征集批量收购商品房房源，为第四批收购，房源要求与此前公告要求一致，但上半年无新增存量房收购改造型租赁住房入市。2024年累计收购房源量9000余套，2025年1-6月累计1200余套，符合条件的优质房源在前期已甄选，2025年收购量呈现下降趋势。

大宗交易出让难：2025年5月国际金融大厦（双子塔西塔）经历10次拍卖后成功出让，成交价1.72亿元，较评估价降价73%，写字楼市场环境承压致使大宗转让难度大，被迫折价。

寻求存量资产盘活新路径：2025年3月，重庆两江投资集团江北嘴置业公司成功中标中国华电集团重庆市分公司的写字楼采购项目，标的为金融城5号3号楼部分楼层，江北嘴置业公司摒弃了过往依赖“自主营销主导”的路径，主动选择参与华电集团内部严格、规范的招标采购流程，首次在不动产大宗交易领域采用标准化招标形式完成销售。这一转变，标志着国企资产处置逻辑从“经验驱动”向“规则适配”的深刻转型，为全市乃至更大范围内沉淀的国企存量不动产资源盘活提供了可操作路径。

2025年重庆将新筹集保租房2.4万套（间），筹集目标下降，聚焦于探索多元合作模式，盘活闲置、低效资产用作保租房。

2025年3月开业的“建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪地铁站店”是建信住房租赁基金与重庆发展投资有限公司联合设立的“建渝基金”首个落地项目，以“央地合作+市场运作”模式盘活闲置商办物业，将金融活水、属地资源与专业运营深度融合，为重庆保租房发展提供了创新样本，项目试运营期间出租率已突破50%。

2025年4月，皓月青年公寓正式投入市场，原皓月小区公租房经过系统性改造后，转型为集居住、商业、服务于一体的综合社区，由重庆保税港区集团旗下港昌公司开发管理，重庆市地产集团旗下公共住房公司提供全方位运营服务，依托“渝地·辰寓”这一住房租赁品牌的成熟运营体系，通过专业化资产管理与精细化服务为国有资产赋能增效。

2025年4月29日，两江新区发布《两江新区城市更新投资机会清单》，推介20个更新片区、80个项目，总投资规模360亿元。涵盖老旧小区改造、街区风貌提升、老旧工业厂房转型升级、闲置资产盘活、高品质住宅开发、商业业态升级、新建公共停车楼、城市路网优化提升等领域。

2025年5月国务院发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确要求完善REITs退出渠道，吸引社会资本长期持有运营更新项目，从两江新区城市更新投资清单的资金来源来看，社会投资项目占比58%，以老旧工业厂房转型升级及后期运营、产业改造升级、商业更新改造为主，社会资本正从“资金输血方”升级为“可持续更新引擎”，推动城市更新从“物理改造”转向“经济增值与民生改善协同”的价值创造。

2025年1-6月，重庆中标及签约典型代建项目7个，值得关注的是，代建模式除项目全链条管理服务外，延伸至单环节，如龙湖龙智造为麓悦江城提供品质住宅装修服务，拓宽了代建路径，是项目管理专业能力的横向拓展，通过制度规范、流程细化及技术应用，实现对装修工程的高效管控，提升项目整体品质与投资效益。

结语：

纵观2025年1-6月，重庆土地市场活力重构、保租房减增量重盘活、社会资本深度参与城市更新、代建模式细分深化。

展望后市，2025年拟供地剩余近2000亩土地未供，其中，核心区土地近700亩，将成为企业招拍挂投资重心；长租房市场将仍以保租房为增量，且“存量改造+运营提效”将成为主旋律；城市更新领域，社会资本将探索“更新基金+运营分成”的可持续模式；代建企业向“技术顾问型”转型，除开发全流程服务外，探索在细分环节上提供服务。

重庆市场已进入"质量型发展"新周期，政策引导与市场自发的调整将持续相互作用，形成更具韧性的房地产新发展模式。

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