谢逸枫：新一轮救市大招开启，楼市王炸来袭！购房者怎么办呢？

文/谢逸枫

2025年6月13日召开的国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，背后的逻辑就是稳经济、稳增长，扩内需，振兴房地产，释放出新一轮稳楼市政策救市大招开启，楼市王炸将有望出台的强烈信号。

面对着新一轮救市大招开启，楼市王炸将来袭，购房者应该把握住购房好时机。提醒要买房的购房者，买涨不买跌的购房逻辑习惯，必须要改掉，否则一辈子都会错过最好的购房时机和窗口期，不要总想最低价抄底。

购房者必须改变传统置业思维，唯有买跌卖涨才是正确的、科学的、合理的买房、投资、置业逻辑，现在房价处于下行探底转止跌筑底、企稳调整阶段，低房价、低税费、低利率、低首付的负利率时代，现在买房即抄底。

从首提“止跌回稳”>持续巩固“止跌回稳”>更大力度“止跌回稳”，新一轮支持稳房地产政策将出台。去年926会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，显示国家对于稳定房价的重视程度，随后国家和地方政府房地产支持政策接连推出。

2025年425会议调整表述为“持续巩固房地产市场稳定态势”，表明国家对于房价有所改善的判断，并进入巩固前期“止跌回稳”政策成果的阶段，“核心区与好房子”率先止跌回稳渐成共识，随后国家和地方政府房地产支持政策出台减少。

2025年 613国常会再次调整表述为“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，体现国家对于房价、房地产市场未实现“止跌回稳”的最新市场形势判断，并且“更大力度”，意味着新一轮支持稳房地产政策将出台。

首次提出要将好房子建设纳入城市更新机制加强工作统筹、对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险。

一是摸底全国房地产已供土地和在建项目，进一步优化现有政策，意味着收储存量商品房、收回闲置土地政策将优化调整、加快推进。2024年底以来收购存量闲置土地和收储存量商品房已经成为“去库存”的重要举措。

截至5月底，全国各地公示的拟使用专项债收购存量闲置土地的金额已超4300亿元，而实际发行的专项债仅为707亿元，占比16%。5月专项债收购存量商品房实现新突破，但发行金额合计仅19.2亿元。

目前专项债收购存量闲置土地整体进展缓慢，对已供土地和在建项目进行摸底，针对性优化相关政策，有利于收储工作更好、更快地推进，应该在分类存量闲置土地的基础上，在主体、价格、用途、专项债的流程等方面优化。

二是定调更大力度推动房地产市场止跌回稳。2025年一季度房地产市场延续去年底的修复态势，4.25的会议定调要“持续巩固房地产市场稳定态势”，本次会议定调要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

表明国家已经注意到近期房地产市场的微幅波动，并及时给出了政策指导，“更大力度”指导下，监管部门和地方政府有望及时响应，加快相关政策的落地落实，稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险。

三是稳定预期方面，应该是所谓的三稳，稳房价、稳地价、稳预期，概括为稳定房地产市场止跌回稳的预期趋势。包括稳定房价预期、稳定地价预期、稳定市场预期，提振市场信心，促进房地产市场止跌回稳预期。

四是升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳预期方面，意味着政策要协同发力、避免出现合成谬误。例如现房销售不宜短期一刀切实施。政策包括土地端、需求端、供应端、财政端、税收端、金融端，形成房地产政策组合拳的合力。

五是激活需求方面，第一是取消住房限制措施和放开外资企业购房。即取消、优化北京、上海、深圳、海南等城市剩余住房限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企，放开境外人士购房（之前放开），放开限外资企业购房。

第二是住房商业和公积金贷款的首套和二套首付比例、利率和存量贷款利率再下降和贷款期限延期，公积金贷款用作首付款、贷款期限延期。另外是全国商业地产的商业贷款首付比例和利率下降、贷款期限延期、取消商业地产限制措施。

第三是一手房税收优惠力度加大，首套住房不论面积大小，一律免契税、印花税，二套住房不论面积大小，契税、印花税减半。二手房税收优惠政策（增值税)、个人所得税、土地增值税）力度加大。另外是商业地产税收优惠政策。

包括房产税、印花税和土地使用税、增值税、企业所得税及土地增值税、城建税、教育费附加税、地方教育费附加税）。其中自行销售模式‌（增值税、土地增值税、城建税、教育费附加税、地方教育费附加税、印花税和企业所得税‌）。

自持模式‌（房产税、土地使用税和企业所得税‌。自持出租模式‌（增值税、城建税、教育费附加税、地方教育费附加税、房产税、土地使用税、印花税），委托管理模式‌（增值税、城建税、教育费附加税、地方教育费附加税、房产税、土地使用税和印花税‌）。

第四是城市更新专项借款和城市更新货币化，部委和地方及时出金融、财政、税收和地方落实的配套政策。其中城市更新货币化的套数100万扩大到200万套，同时必须解决城市更新的资金来源，因为地方已经无法大规模、持续性支撑。

城市更新和城市更新货币化安置的资金来源中，可以通过超长期特别国债、专项借款、专项贷款、专项基金、专项债券、预算资金、补助资金，解决资金来源问题。而超长期特别国债的资金成本低，可以加大规模。

第五是收储存量商品房用作保障性住房（公租房、共有产权住房、保租房、配售型保障房）和安置房及学校宿舍的相关配套政策出台。其中规模、主体、价格、房源、用途、贷款利率、税收、信贷、财政等方面给以最大的调整、优惠力度。

目前收储存量商品房用作保障性住房的速度缓慢，公布收储存量商品房用作保障性住房的公示城市超过100个，但是真正落地收储存量商品房用作保障性住房的城市不到三分之一，并且收储的规模和面积有限。

第六是全国各地加快落地和完善房票安置（房票货币化，取消限制性的政策）、优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大人才和农民及多孩家庭的购房补贴、加大外来务工和农民及人才购房落户的力度。

六是优化供给方面，主要是高库存城市，停止住宅用地供应；库存低的城市，增加高品质住房供给放量，“好房子”建设的配套政策有望发力。例如住宅建筑、规划设计的指标调整。另外是优化土地出让指标，加快好房子土地供应。

允许卖不出去的保障性住房转为商品房，允许商业地产（办公楼、商业用房、公寓等）调整规划用途，用作住宅、保障性住房等；允许住宅、商业地产的土地和项目调整容积率、取消自持面积和限售价及配建等限制规定。

七是化解风险方面，预计未来政将围绕改善房企资金、保交房，化解流动性和债务展开，包括项目白名单扩容、经营性物业贷、房企信贷放开及IPO上市和债券融资加快落地、金融债务展期、保函置换商品房预售款。

基于目前经济稳增长的压力、房地产市场状况恶化、政策效果和持续力减弱、房价和房地产市场未实现止跌回稳，未来房地产政策新一轮稳增长的大招，应该包括金融、货币、信贷、财政、土地、税收等。

第一是需求端，放开第三套住房限贷，降低第三套房的贷款首付比例和下降利率及税收优惠政策。第二是货币端，降准、降息，增加市场流动性。第三是资金端，降低房地产项目资本金比例，用于保交房。

第四是金融端，三道红线、房地产贷款集中制由短中期转为长期管理制度，也可以考虑放松三道红线、房地产贷款集中制的指标，也可以暂停实施，银行加大对房地产增量贷款的投放、金融债务展期再拉长5年。

第五是住房、金融端，可以考虑由国有银行部门，各出1万亿元，共同持有房企债券（境内外债券、商票），也可以考虑出台类似2008年、2015年四万亿元的救市计划，也可以考虑组建住房银行，规模控制在50万亿元。