北京楼市成交上涨 “好房子”促市场分化

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证券时报记者 张达

6月底的北京骄阳似火，仍抵不住看房人的热情。记者日前来到位于北京昌平区北七家镇某新房项目售楼处，虽然是工作日，仍有不少人前来看房。

“我们工作日一天能卖七八套，周六周日看房需要排号，因为一天来访量有100多组。”售楼处一位销售人员对记者说。

据上述销售人员介绍，该项目4月首次开盘，5月成为北京的网签销冠。项目为6—9层的低密洋房，均价在每平方米5.5万—6.1万元，总价从400多万元到1500多万元，得房率、户型格局等满足国家“好房子”政策标准，客群以海淀区、朝阳区置换改善为主。

不过，记者多方采访了解到，不同区域不同项目的关注度差别较大，如海淀区的新房项目热度较高，去化效果较好，但房山区有项目看房人数不多，为控制成本，售楼处周一至周五不开门，只能周六周日集中约看。

对于上半年北京新房整体成交情况，合硕机构首席分析师郭毅接受记者采访时表示，今年3月新房成交达到近5000套的高峰后，随着政策效应逐渐减弱，4月至6月逐渐趋向平稳，恢复到3000多套的水平，但较去年同期市场低谷期有明显拉升。从成交套均总价来看，今年上半年是780万元，比去年上半年和下半年都有明显上涨。

据郭毅统计，截至6月28日，北京上半年新建商品住宅成交套数为18085套，同比上涨20.7%。

不仅新房成交同比上涨，二手房上半年成交同样上涨明显。中原地产研究院的统计数据显示，截至6月28日，北京上半年合计二手房住宅网签86964套，其中6月网签13529套。

在中原地产首席分析师张大伟看来，上半年北京二手房住宅网签在8.8万套左右，同比上涨17.7%。

从今年北京楼市成交情况来看，无论是新房还是二手房，区域分化特征明显。郭毅告诉记者，从套均成交面积来看，今年上半年是127平方米，和去年差别不大。今年新房成交热度拉升的原因，更多是一些地段位置较好、品质更佳的高端项目热销，对市场形成了更强的拉动效应。今年北京新房成交排名前五的项目中，海淀区有4个，单价都在每平方米10万元以上。

张大伟也表示，新房成交分化更明显，“好房子”的供应预期影响了新房的价格，成交量集中在少数热点项目，部分郊区房源在春节后出现了明显的价格调整。目前全市新房去化周期为28.5个月，主要受远郊高库存板块拖累，但核心区库存紧张。如海淀区上半年供应超4000套，但仍供不应求。库存高企区域如房山、密云或通过降价等方式去化，价格承压。

“高得房率的‘好房子’对二手房的影响逐渐明显，部分区域二手房价格出现了明显调整。”张大伟进一步指出，二季度区域分化现象尤为突出，如海淀、西城等核心城区，尽管部分房源楼龄超过30年，但凭借学区属性，小户型备受刚需家庭青睐，成交活跃，价格也较为坚挺。与之形成鲜明对比的是，房山、通州等区域挂牌价下跌明显，对整体均价形成下拉之势。

北京东城区、丰台区等多家中介门店的工作人员对记者表示，现在整体二手房市场仍是“以价换量”。

展望后市，张大伟表示，随着“小阳春”的过去，市场期待更多政策出台来稳定预期。若后续如信贷放松、购房补贴等刺激政策出台，可能会激发购房需求，带动二手房价格和成交量回升，使市场逐渐恢复活力。

郭毅也表示，随着新房成交趋稳，新的政策工具也在筹备中，将为市场持续向好释放政策信号。下半年北京楼市企稳后可能会出现阶段性成交小高峰，整体市场成交呈现稳中有进的状态。