城市综合体升级浪潮中，“住房租赁+”模式兴起

随着城市化进程加速和消费升级，城市综合体持续升级转型，消费、商务、居住等多样性功能不断延伸、融合并协调发展。其中，租赁业态凭借灵活业态、复合功能及可持续运营优势，成为激活城市综合体发展潜能的关键要素。它不仅推动城市空间资源的高效利用，更创造出可观的经济价值与社会效益。

“住房租赁+”新型城市综合体模式悄然兴起，并在各地有了具体的落地实践。

当城市的效率越来越高，城市综合体的都市辐射功能及片区内职住平衡功能的满足越发凸显，一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，效率与品质兼顾。

城市综合体的业态和功能不断演变，从原有的固有业态逐步向多场景营造、多功能有机融合的多维空间发展。在消费、商务之外，居住属性在城市综合体中的角色持续拓展与深化，“租赁住房” 已超越单纯的居住空间载体功能，通过与综合体整体定位、商务产业发展的深度联动，成为串联多元业态的核心枢纽，有效促进在地职住平衡和居住交通便捷，提升城市发展质量。

于此同时，随着城市居民对居住品质、职住平衡及灵活生活方式的追求不断升级，住房租赁从 “被动选择” 到 “主动偏好” 转变。为了追求更好的居住体验，租客在选择租赁房源时，愈发注重多种有利因素叠加，更看重业态的复合发展。在此趋势下，集交通枢纽、商业中心、居住社区与办公空间于一体的综合性项目，凭借其强大的资源整合能力与生活服务配套，显然更受市场欢迎。

如今，“住房租赁+”模式的新型综合体不断被实践落地。住房租赁产品在不同场景下，与TOD项目、商业综合体、城市更新结合或自配一定体量的商业业态，业态多元融合，内容创新场景，空间多维运营。

城市综合体作为城市资源的聚集体，代表着城市都市化进程的方向，是区域经济和价值的重要体现，对于提升城市形象、引发产业联动、带动社会消费等方面都有着积极的作用。租赁业态加持的新型居住商业综合体，让居住更便捷更品质，更容易让人民群众增强获得感、幸福感、安全感。

实践案例

中海海堂国际服务公寓（上海）

项目落址上海真如副中心核心区。作为中海真如镜商业综合体项目的重要组成部分，周边还聚集有30万㎡国际甲级写字楼、22万㎡环宇城MAX购物中心、中海大剧院、5.8万㎡山姆会员旗舰店等多元业态。项目作为全能生活场景居住内核，联动商务办公、休闲购物、文化娱乐等多元生态，真正实现沪上无界生活圈。

项目是中海长租公寓在上海的首个海堂服务式公寓产品，围绕“好产品”、“好服务”、“好空间” 实现长远的有品质的租赁保障和有价值的空间，致力于打造沪上城市商业综合体旗舰级人居标杆。社区总建筑面积2.8万方, 共计474套精装租赁住房。

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上海 川沙悦庭租赁住宅项目

陆家嘴集团全力赋能川沙城市副中心建设，打造一个约52万平方米的综合体，集商业、办公、住宅和租赁于一体。而位于锦绣观澜小区内（华戴路499弄）的川沙悦庭，作为该综合体的重要组成部分，不仅承继了综合体的多元化功能，还凭借其优越的地理位置（距2号线川沙站仅约800米，步行约10-15分钟即可到达），为居民和访客提供了便捷的生活与工作体验，进一步丰富了川沙城市副中心的活力与魅力。

TOD作为一种集合高效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式，赋予了城市轨道交通更大功能，是公共交通逐步从适应城市发展向引导城市规划、引导城市功能布局转变，有效推动产城融合、站城一体化发展。TOD项目与租赁住房具有极大的适配性，开启租赁生活新形态。一方面缓解大城市租房难难题，另一方面也将大大提升租客的租房体验，从而助力城市留住人才。

实践案例

厦门 集美软件园TOD·地铁公寓

项目是厦门轨道建设发展集团有限公司首个自主开发的产业社区类TOD综合体，是集酒店、办公、商业、公寓、地铁为一体的大型地铁上盖综合体项目。项目定位为服务软件园三期片区，辐射集美新城的“TOD标杆综合体、软三综合配套服务中心”。

项目位于地铁1号线集美软件园站，与地铁1号线无缝衔接，规划保障性租赁住宅1811间（套），主力户型为建筑面积31平方米的标准单身公寓和45平方米的舒适单身公寓。项目自带3.4万平方米厦门首个南洋风主题化商业配套，填补集美软件园商业空白，商务社交场景生活配套及餐饮一应俱全，依托TOD超级底盘，打造面向青年白领、企业员工、商务差旅人士等社会群体的TOD综合租住社区。

核心城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。大城市大量的商办空置，在庞大的租房需求映衬下，空间资源浪费问题更为凸显。对于闲置的办公楼而言，改造为租赁住房就是一个比较好的去库存方案。因为商办项目改建租赁住房，入市时间快，且比起新建项目，位置会更成熟或距离交通枢纽便利，有利于调整区域内的职住平衡。

实践案例

重庆建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪地铁站店

建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪地铁站店是建信住房租赁基金与重庆发展投资有限公司联合设立的“建渝基金”首个落地项目，以“央地合作+市场运作”模式盘活闲置商办物业，打造总建筑面积2.5万平方米的租赁社区，提供528套智能化精装公寓及3000平方米活力商业空间。项目紧邻轨道交通环线海棠溪站，10分钟直达南坪商圈，精准匹配青年群体“职住平衡”需求。

上海苏河瑞贝庭公寓酒店

将原香溢广场写字楼（甲级写字楼空置率达20%以上）改造为353间中高端服务式公寓，成功盘活低效资产，节约改造成本24%，创造租赁住房领域改造新范式。

作为城市中心商业地块微更新项目，城家将其打造为“一个垂直微型社区”。顶部一层改造为独立生态社区，为住客提供独享楼屋顶观景花园，活动场所等设施。四层打造为超级公区，设置咖啡水吧、娱乐区、影音室、餐饮区域、洗衣房等，为住客提供相应配套设施和服务。一层商业规划为社区入口，引入各类品牌和小店，如咖啡、书店、健身工作室、烘焙店等，满足不同年龄层的兴趣及生活。

小结

业态复合化发展，“住房租赁 +” 模式深度融合，不仅实现了城市资源配置的优化，为城市综合体注入了新的活力，更为城市空间功能优化、产业配套升级与居民生活品质提升提供了可行性解决方案。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）