7.4个月！深圳上半年楼市数据出炉，去化周期创新低

贝壳研究院发布最新楼市数据，2025年上半年深圳楼市保持复苏态势，整体成交表现超过去年同期。

截至6月25日，今年上半年新房二手成交约6.4万套，同比增长49.6%，其中住宅成交接近5万套，同比增长38.3%。

预计下半年楼市政策保持宽松，叠加"金九银十"传统销售旺季及年底冲刺节点的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。

一、新房市场

1、供应量：下降45.3%

根据深圳贝壳研究院统计，2025上半年共有58个项目取得批售（含人才房、安居房等类型），合计供应新房16976套，同比下降45.3%，环比下降48.5%。其中新房住宅14727套，同比下降46.6%，环比下降48.2%。各区方面，宝安、龙华、龙岗排名住宅供应前三，其中宝安住宅供应量以3546套领先全市。

整体来看，2025上半年房企推盘积极性减弱，导致供应量走低。其中，房企为冲刺五一销售节点，在4月集中放量，其他月份供应量偏低。

数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院。备注：今年上半年统计周期为1月1日-6月25日

2、存量与去化：库存下降

根据深圳贝壳研究院统计，截至6月25日深圳新房住宅可售房源25731套，去化周期下降至7.4个月，达到近四年同期新低，主要是新房供应明显减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降；同时，在多项利好楼市的政策推动下，置业者入市意愿上升，令部分热度较高的项目去化加快。非住宅可售套数为19440套，去化周期虽然回落至42.6个月，但整体去化压力依然巨大。

备注：去化周期（月）=月末可售量/前12月平均销售量，主要反映库存与销售关系 数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院

3、成交量：增长75.1%

根据深圳贝壳研究院统计，2025上半年深圳新房共成交30245套，同比增长75.1%，环比下降19.2%。其中，新房住宅成交21222套，同比增长44.9%，环比下降38%。从市场细分来看，分化特征持续凸显：热点项目去化表现亮眼，而冷门项目去化节奏显著滞后。

开盘方面，今年上半年共有两个项目开盘当天售罄，包括阅云境广场、红山华府。此外，个别项目也备受市场关注、去化表现较好，例如龙华鹏宸云筑（二期）556批客选250套，去化率达到92%；南山前海时代尊府143批客选76套，去化率达到90%。

数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院。备注：今年上半年统计周期为1月1日-6月25日

数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院

备注：今年6月统计周期为6月1日-6月25日

二、二手市场

1、成交量价分析

（1）全市成交量：增长32.3%

根据深圳贝壳研究院统计，2025上半年全市二手房共成交33828套，同比增长32.3%，环比下降13.1%，其中二手住宅28616套，同比增长33.8%，环比下降13.5%。

今年上半年二手成交量保持活跃态势，尤其春节假期结束后，积压的各类购房需求加快释放，整体市场表现超过去年同期。

数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院、备注：今年上半年统计周期为1月1日-6月25日

数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院

备注：今年6月统计周期为6月1日-6月25日

（2）各区成交量：龙岗蝉联第一

2025上半年，二手房成交量排名前三的区域依然是：龙岗、福田、南山。

（3）成交结构：低价占比扩大

据深圳贝壳研究院监测，2025上半年二手房成交结构中，低单价、低总价房源占据市场主流地位。其中4万以下的房源成交占比达40.8%、同比扩大9%，总价300万以下房源成交占比41.5%、同比扩大6.1%。

数据来源：深圳贝壳研究院

2、买卖双方特征

（1）议价率扩大

据深圳贝壳研究院监测，2025上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌9.6%，环比下跌4.3%，一方面是因为今年刚需物业的供应有所增加，在结构上拉低了整体挂牌均价水平；另一方面是部分挂牌业主心态弱化，不再坚持高价挂牌策略。

议价率方面，今年上半年为7.6%，达到2020年以来半年度新高，相比去年同期扩大0.9%。据调查，计划换房的业主或者急售变现的业主，议价空间往往较大。

数据来源：深圳贝壳研究院

（2）成交周期小幅波动

据深圳贝壳研究院监测，2025上半年业主成交周期为203天，同比缩短1天，环比延长2天，这在一定程度上表明，今年上半年的房源出售难度较去年下半年有所上升，但相比去年上半年则有所降低。

今年上半年客户成交周期约104天，同比延长16天，环比缩短2天。去年9月份以来利好政策陆续落地，刺激不少长期观望的置业者入市，拉长了客户平均成交周期。

数据来源：深圳贝壳研究院

（3）贷款成交比例回落

据深圳贝壳研究院监测，2025上半年，贷款方式购房的比例为81%，同比扩大4%，环比缩小4%；平均贷款成数为72%，同比扩大8%，环比保持稳定。深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，置业者在政策持续宽松下仍偏好杠杆购房，但随着市场热度回落，短期贷款需求强度有所减弱。

数据来源：深圳贝壳研究院

（4）纯商贷占比64%

据深圳贝壳研究院监测，纯商贷购房一直是深圳楼市主流，2025上半年纯商贷购房比例超过六成，相比去年同期扩大14%。限购限贷政策的松绑，推动了部分资金实力较为薄弱的置业者进入市场，这类人群通常会选择按揭贷款的方式购房。

数据来源：深圳贝壳研究院

三、租赁市场

1、租金基本稳定

根据深圳贝壳研究院统计，2025上半年全市商品房平均租金为74.2元/平方米，同比下跌0.5%，环比持平。套均租金方面，全市套均租金为5578元/平方米，同比上涨1.7%，环比下跌0.4%。

数据来源：深圳贝壳研究院

2、成交量增长4.1%

根据深圳贝壳研究院统计，2025上半年租房成交量同比增长4.1%，主要是今年3月租房需求旺盛，达到近年同期最高峰，推动成交量上升。

议价率方面，2025上半年议价率为6.7%，同比扩大0.3%，环比扩大0.1%，主要是租赁供应维持高位水平，房东为了减少空置期，愿意加大议价空间。

数据来源：深圳贝壳研究院

3、成交周期延长

据深圳贝壳研究院监测，2025上半年租赁房源成交周期为68天，同比增加1天，环比增加9天；租客成交周期为67天，同比环比都是增加7天。由于房源供应较为充足，租客选择多，看房周期延长，导致成交周期延长。

数据来源：深圳贝壳研究院