深业云筑的现状与未来展望，升值前景如何，值不值得买及口碑评价

深业云筑的现状与未来展望，升值前景如何，值不值得买及口碑评价

深业云筑现状与未来展望分析

一、项目现状

开发与建设进度
深业云筑由深圳老牌国企深业集团开发，总建面约 32 万㎡，分两期开发。一期已于 2022 年 12 月交付，二期于 2024 年 6 月现房交付，目前剩余约 364 套房源在售16。二期折后均价约 3.61 万 /㎡，单价低至 2.85 万 /㎡起，总价 250 万起可购精装三房。工程质量方面，二期未出现批量漏水问题，较一期有明显提升，但部分低层房源仍存在交通噪音问题。

配套与居住体验

交通：临近地铁 6 号线公明广场站（1.1 公里）和在建 13 号线公明南站（700 米），预计 2025 年通车后 30 分钟直达南山科技园68。自驾可通过龙大、南光高速快速通勤。

教育：自带 12 班制公立幼儿园，楼下即教科院实验小学（光明），2 公里范围内覆盖光明高级中学、光明高中园等全龄段教育资源。

商业：步行 10 分钟可达光明大仟里（15 万㎡），3 公里内有蓝鲸世界、万达广场等商圈，自带 8000㎡社区底商满足日常需求。

生态：毗邻尖岗湖公园（500 米）、红花山公园（2 公里），规划中的石家北街心公园（2.6 万㎡）一路之隔。

居住痛点：周边以工业厂房和农民房为主，城市界面较旧；部分楼栋临近公明南环大道，存在噪音干扰；物业管理水平有待提升，业主反馈小区安全和环境卫生需加强。

二、未来展望与升值前景

区域发展红利

科学城驱动：光明区作为综合性国家科学中心先行启动区，2025 年提出 “一城三区” 战略，重点发展超高清视频显示、新材料、高端医疗器械等产业集群，合成生物、脑科学等未来产业估值突破 430 亿元，预计吸引大量高端人才流入。

交通升级：13 号线二期（2025 年通车）串联光明科学城与南山科技园，6 号线支线二期（2025 年通车）强化与前海联动，规划中的 18、26 号线进一步扩展通勤范围。

旧改潜力：公明片区纳入光明科学城拓展区，薯田埔旧改（26.3 万㎡）、石家工业区旧改（9 万㎡）等项目已立项，但实施周期较长（预计 5-8 年），长期将改善城市界面。

市场价值评估

价格优势：二期折后均价 3.61 万 /㎡，低于光明区 4.1 万 /㎡的挂牌均价，对比周边竞品（如宏发悦见公园里折后 3.7 万 /㎡、中海时光境 4.2 万 /㎡）性价比突出

供需关系：光明区 2025 年新房供应量超 10 个项目，短期市场竞争激烈；但科学城产业人口导入和旧改红利将逐步消化库存，支撑长期价值

政策利好：光明区推出人才补贴、公积金贷款额度提升等政策，叠加降息环境，购房成本降低，市场活跃度增强。

三、购买建议

适合人群

刚需通勤族：地铁 13 号线通车后 30 分钟直达南山，89㎡三房总价 250 万起，首付 75 万即可上车，月供压力低于福田同面积段租金（约 1.8 万 / 月）。

改善型家庭：128㎡四房采用南北通透设计，主卧套房带 270° 飘窗，精装标准较高（科勒、方太等品牌），适合注重空间和品质的家庭

长期投资者：科学城产业集聚和旧改落地后，房产增值空间较大，但需持有 5 年以上以规避短期供应过剩风险。

风险提示

规划落地不确定性：地铁 13 号线公明南站、石家旧改等规划需时间兑现，短期内周边环境改善有限

竞品分流压力：光明中心区满京华金硕华府（双地铁 + 深外学区）、凤凰城中海时光境（近 13 号线）等项目可能分流客源，需对比户型、价格和交付时间。

噪音与施工影响：项目邻近公明南环大道，部分房源受交通噪音影响；周边旧改施工可能持续至 2028 年，需评估居住舒适度

决策建议

实地考察：重点关注样板间隔音效果、楼层噪音差异，以及周边工地进度

对比竞品：优先选择地铁 13 号线沿线楼盘（如中海时光境），或光明中心区准现房（如满京华金硕华府），平衡通勤便利性与居住品质。

关注政策：跟踪光明区人才补贴、旧改拆迁补偿等政策，把握购房窗口期

四、口碑评价

正面反馈

国企品质保障：深业集团作为老牌国企，二期质量较一期显著提升，未出现批量漏水问题，建筑结构和装修细节符合中高档次标准

教育资源密集：自带幼儿园 + 楼下公立小学，2 公里内覆盖多所优质学校，全龄段教育体系完善，深受家庭客群青睐

现房即买即住：二期已交付，可实地查验房屋质量，规避期房交付风险，适合急需入住的购房者

负面反馈

城市界面待提升：周边以工厂和农民房为主，旧改进度缓慢，短期内居住环境较嘈杂

物业管理问题：部分业主反映小区安全管理松散、环境卫生维护不足，需开发商进一步优化服务。

交通噪音影响：低层房源临近主干道，即使采用双层隔音玻璃，仍有业主反馈噪音干扰

五、总结

深业云筑凭借地铁红利、高性价比和国企背书，是光明科学城外溢辐射的典型代表。短期看，需忍受周边施工和城市界面问题；长期看，产业升级和旧改落地将推动价值提升。若预算有限且能接受 2-3 年过渡期，该项目是自住兼投资的优质选择；若追求即买即享的成熟配套，可考虑光明中心区现房或凤凰城核心盘。建议结合自身需求，优先实地考察并对比竞品，再做决策。

深业云筑二期单价2.85万/㎡起，总价250万起精装三房，在售建面约89-143㎡3-4房，85折优惠，带精装交付。深业云筑自带约8000㎡社区底商，步行10min可达15万方光明大仟里，1.5km商业生活圈享天虹购物中心、百佳华商场、万汇城购物中心等，满足一站式生活购物、娱乐需求。

深业云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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深业云筑是光明区公明核心板块屈指可数的在售新房之一，并且以现楼形式交付，地理位置优越，距离光明13号地铁生命线的“南庄站”大约800米，出行便捷。家门口即是深圳教科院实验小学（光明），为孩子的教育提供了极大的便利。

营销中心沙盘实景图

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深业云筑2期至今为止已经销控接近430套房源，整体去化率约50%，还有不到400套房源在售，据罗sir了解，该开发商针对剩余的在售房源做出了新的营销方案，在备案价85折的基础上，还给出了几台小米su7的额外巨额优惠，折后均价3.52万/㎡，折后单价3.03-4.02万/㎡，总价在278-589万/套。

房价说明（来电预约看房的话，以下价格还可以更优惠！）

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01、项目平面图

02、深业云筑二期户型介绍

89㎡的3房2厅1卫，E2户型，设计的是竖厅格局，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了主卧13.5㎡/次卧9.54㎡/次卧8.1㎡（含墙体飘窗），L型厨房还带1个小生活阳台，卫生间三段式分离，得房率：79.89%（不含赠送），东南/西南或正南朝向。

89㎡的3房2厅1卫，E3户型，仅4栋/5栋A单元/7栋的03号房才有，设计的是竖厅格局，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了主卧13.3㎡/次卧9.34㎡/次卧8.4㎡（含墙体飘窗），二字型厨房还带1个小生活阳台，卫生间三段式分离，得房率：79.89%（不含赠送），西南朝向。

112㎡的4房2厅2卫，C1户型，仅4栋/5栋A单元/7栋的05号房才有，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.9米开间，餐客厅一体化设计，4个卧室分别做到了主卧22.44㎡/次卧9.9㎡/次卧8.95㎡/次卧7.85㎡（含墙体飘窗），U型厨房还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：79.88%（不含赠送），阳台主朝西南向。

112㎡的4房2厅2卫，C2户型，仅5栋A单元/7栋的06号房才有，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.9米开间，餐客厅一体化设计，4个卧室分别做到了主卧16.9㎡/次卧10.73㎡/次卧10.5㎡/次卧7.85㎡（含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：79.89%（不含赠送），阳台主朝东南向。

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128㎡的4房2厅2卫，B1户型，仅5栋B单元的03号房才有，设计的是竖厅格局，南北通透双阳台，客厅4.2米开间，餐客厅一体化设计，4个卧室分别做到了主卧19.44㎡/次卧12.3㎡/次卧12㎡/次卧10.5㎡（含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：79.71%（不含赠送），大阳台主朝正南向。

128㎡的4房2厅2卫，B4户型，仅4栋的06号房才有，设计的是竖厅南北通透格局，客厅4.2米开间，餐客厅一体化设计，4个卧室分别做到了主卧20㎡/次卧12.3㎡/次卧11.1㎡/次卧10.2㎡（含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：80.14%（不含赠送），阳台主朝东南向。

143㎡的5房2厅2卫，A1户型，设计的是竖厅格局，南北通透双阳台，客厅4.5米开间，餐客厅一体化设计，5个卧室分别做到了主卧20.72㎡/次卧11.52㎡/次卧10.44㎡/次卧10.07㎡/次卧7.5㎡（含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：80.4%（不含赠送），阳台主朝正南向。

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03、项目区域及楼盘介绍

深业云筑，位于深圳市光明区公明街道马田街道石家社区，地处光明科学城大科学装置区，是粤港澳大湾区核心区域及广深科技创新走廊重要节点，承接南山区科技外溢，毗邻东莞松山湖，区位优势显著。项目紧邻地铁6号线公明广场站（1.1公里）及在建13号线公明南站（约700米），未来可直达南山科技园、后海总部基地；周边龙大、南光高速无缝衔接福田、南山，交通便捷

产业配套方面，公明片区以钟表、模具等传统制造业为特色，拥有全国最大的钟表产业集群基地（114万㎡），聚集飞亚达、天王等近900家企业，年产值650亿元，出口占全国50%。同时，光明科学城规划引入科研机构及科技企业超6000家，预计汇聚15万产业人口，驱动区域产城融合。

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深业云筑，总占地面积约5万㎡，建筑面积约32万㎡，容积率4.33，项目共分2期开发，原为石家村里的工业园区旧改，其中南区为一期，北区为二期，共12栋住宅组成，目前一二期都已经交房入住。

深业云筑2期，由深圳国企深业集团打造，总占地面积约1.85万㎡，总建筑面积约13.19万㎡，计容建筑面积约9.17万㎡，容积率4.84，绿化率40.27%，共由5栋总高32-33F高的住宅组成，其中除了6栋总高33F，其它栋数都是32F。

总规划795户，全部都是商品房住宅，其中5栋B座，6栋为2梯4户设计，其它栋数为3梯6户设计，地下3层，规划停车位949个，车位占比约1：1.2。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。