楼市高端局 | 保利北京爬坡

观点网 北京保利朝观天珺是李红亮“领兵”之后，打的第一场战役。

根据此前发布的捷报，该项目开盘销售额达到21亿元，其中139平方米的四居项目售罄，实现开门红。

实际上，在北京市场，“地产一哥”保利发展迫切需要一个重点项目“坐镇”。

一方面，去年12月，原保利发展董事会办公室副总经理李红亮下放到一线，担任北京公司总经理。

另一方面，在市场风云变幻的近几年，保利发展迎头赶上，稳坐销冠位置，但相比之下，其于北京市场却略显沉寂。

无论是出于“新官上任三把火”还是“补短板”方面的考量，接下来，保利北京需要交出一份相对亮眼的成绩单。

新盘入市

保利发展试图借朝观天珺，竞争北京市场“榜一大哥”的位置。

6月10日，位于朝阳北路的保利朝观天珺项目迎来首次开盘，据企业发布的喜报显示，项目首开销售21亿元，其中，建面约139平方米的四居产品开盘即售罄。

大红色捷报渲染下，该项目一度成为了“现象级”的热销产品，但细看之下，其“重量”似乎不及预期。

观点新媒体了解到，朝观天珺项目于今年2月11日拿地，彼时保利联手金茂以87.295亿元的代价，力退中海、招商，竞得朝阳三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007地块，溢价率达到10.5%。

其中，南区1202-0006地块打造成为保利朝观天珺，而D区1205-0007地块则建设成为金茂满曜。

拿地后三个月，保利朝观天珺首批次397套住宅取得预售许可证，准售面积5.54万平方米，拟售价格在8.84万元/平方米至9.25万元/平方米区间，货值总计49.95亿元。

为什么说朝观天珺的份量不太够？

其一，或许是源于网签的滞后性，目前保利朝观天珺仅完成14套签约，签约面积为1704.28平方米，成交均价为8.47万元/平方米。

不过，也有市场人士认为，企业官宣业绩和喜报往往“有水分”。

其二，即便以21亿官宣销售业绩来看，去化的货值仅仅是首批取证房源的四成。

其三，目前项目周边的竞品项目较多，且不说一同拿地的金茂满曜，朝观天珺五公里范围内还有御翠园、和光煦境、玺悦朝阳、樾长安等改善项目在售。

其中，和光煦境、玺悦朝阳已基本售罄，仅剩少量清退房源，影响暂且不计。

而御翠园经历了多次降价，目前开盘房源销售价格约在7.5万元/平方米至7.6万元/平方米，价格优势吸引了大量的购房者，无疑将对保利朝观天珺形成一定冲击。

除此之外，4月底，中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体126亿元竞得朝阳黄衫木店、孙河组合地块。伴随这一项目的入市，保利朝观天珺的强劲对手又添一员。

这也意味着，保利朝观天珺后续面临的市场竞争与去化压力并不算小，而保利北京要借这一项目争霸市场，显然存在较大难度。

去化表现

在市场风云变幻的2025年，保利发展在全国范围内守住了“榜一大哥”的位置。

前不久，保利发展披露2025年首五月销售业绩。期内，该公司实现签约销售额1161.61亿元，虽同比减少了11.54%，但这一成绩仍旧领跑市场，成为年内首家突破千亿的房企。

对比之下，近几年保利发展在北京楼市的争夺战当中却稍显失意。

据了解，自2002年北京首个项目落地至今，保利在首都市场已然深耕多年，过往也曾被称作是北京“扛把子”级别的房企。

从销售表现来看，2014年全年，保利实现销售额1366.76亿元，其中北京区域实现销售业绩112.6亿元，稳坐北京市场前五位。那一年前十榜单当中，中海、华润、城建发展均未上榜。

随着近几年发展重心的转移，保利在北京市场渐渐“泯然众人矣”。

第三方数据透露，2025年前五月，越秀以近200亿的销售额位列北京首位，其次，中海、华润等在首都的销售收入均过百亿。除此之外，北京市场还有中建智地、北京城建、海开控股等“地头蛇”抢占市场。

多方竞争之下，保利在北京的发展空间可想而知。数据显示，首五月，保利在北京市场的销售额不足60亿元，堪堪摸到前十门槛。

业绩承压，一方面源于保利在北京市场拿地放缓；另一方面则是因去化存在一定压力。

观点新媒体了解到，近些年，随着战略重心转移，保利发展将近七成的资金部署在长三角和粤港澳大湾区，资源倾斜之下，华北核心市场北京慢慢变成“隐形人”的存在。

数据显示，2018年至2020年三年时间里，保利发展在北京仅新增三宗地块，且均位于大兴区。

近几年，保利在北京的拿地步伐虽有所加快，但楼市进入下行周期，且大量库存位于大兴、顺义等地区，面临一定的去化压力。

2021年，保利斥资49.967亿元在北京拿下三宗地块；次年，以42.27亿元的代价在北京新增三宗地块；2023年，于北京共计获取五宗地块，权益地价为116.9013亿元。2024年，以53.41亿元的代价在北京海淀拿下一宗地块；而2025年至今，该公司已经接连拿下两宗地块，涉资88.88亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

结合保利年报数据显示，目前北京在建、在售项目共计18个，过半位于昌平、大兴、顺义等外围区域。而这类项目大多面临着流速低、去化慢等问题。

其中，以位于大兴区的北京和悦璞云为例，该项目于2021年5月拿地，同年9月、2022年4月、2022年6月分别获取三张预售许可证，项目可售容积率面积为9.43万平方米。截至2024年年末，其累计签约面积为5.33万平方米，去化率56.52%。

类似的还有顺义区北京保利颐璟和煦项目，于2023年末拿地，次年4月及6月接连获取两张预售证，可售容积率面积为10.2万平方米，去年累计销售3.33万平方米，去化率32.65%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

此外，位于石景山的北京保利璟山和煦，去化率37.62%；去年拿地的嘉华天珺项目，于今年1月及4月共计获取两张预售许可证，准许销售面积14.82万平方米。从北京住建委消息来看，目前该项目共计网签175套，已签约面积1.79万平方米，成交均价8.56万元/平方米，去化率12.08%。

对于走马上任半年时间的李红亮而言，如何改善北京土储的结构，如何去化存量项目，均是摆在他面前的重要考题。

不过，在前不久召开的周年股东大会上，保利发展董事、总经理潘志华也曾表示，公司通过三年时间已经去化掉了大部分存量项目。

对于部分现房存量项目，如果在去化过程中，跟市场价值差距比较大，但在经营期间里有足够的回报，公司会适当采取经营手段，如销售转经营等；对于存量土地，会借助国家政策，做一些调规、转性、换地、退地。

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