开发商内部纠纷影响过户，购房人怎么办？房产律师解读责任认定

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师，靳律师（13426037149）团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

当千万债权遇上个人居住权益，法院该如何权衡？恒远公司申请执行的一套房屋，因林阳提出执行异议引发诉讼。这起案件不仅关乎多方利益，更暗藏执行异议之诉的法律玄机。今天，专业律师带您深入解读，看法院如何判定房屋能否继续执行！

一、案情梳理

（一）案件背景与执行依据

恒远公司与昌盛公司、华鑫公司等多家企业及个人的融资租赁合同纠纷，经北京市第二中级人民法院判决，昌盛公司需在 76916708 元范围内承担共同还款责任 。判决生效后，恒远公司申请强制执行，法院查封了登记在宏远公司名下的一号房屋（海南省）。此后，林阳对该房屋提出执行异议，法院裁定中止执行，恒远公司不服，提起申请执行人执行异议之诉 。

（二）各方主张与争议焦点

恒远公司诉讼请求：

撤销执行裁定书，准许执行一号房屋；

诉讼费用由林阳承担 。

恒远公司认为，林阳不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28、29 条情形：查封前未签有效合同、未合法占有房屋、未付全款、未过户系自身原因，且林阳非商品房消费者，无权排除执行 。

林阳抗辩理由：

无证据证明一号房屋属昌盛公司，不应在昌盛公司为被执行人的案件中执行；

即便昌盛公司是权利人，其符合第 28、29 条规定：查封前已签合同、支付超半数房款且已付清、合法占有房屋、未过户非自身原因，且作为商品房消费者权利优先于恒远公司债权 。

昌盛公司支持林阳，称房屋已售予林阳，林阳支付全款且已合法占有，未过户系公司间内部原因，应停止执行 。

（三）法院查明的关键事实

房屋交易情况：2017 年 2 月，林阳委托哥哥林川与宏远公司签订《认购协议书》，同年 4 月林阳与宏远公司签订《万宁市商品房买卖合同》，约定以 30 万元购买一号房屋，林阳于 2017 年 4 月 22 日前付清全款 。

款项支付凭证：林阳通过本人及他人账户向宏远公司支付购房定金及房款，宏远公司出具收据确认收到 30 万元 。

房屋占有证明：2017 年 12 月，林阳接收房屋，与物业公司签订协议并交纳物业费、水电费等，实际占有使用房屋 。

未过户原因：宏远公司与昌盛公司存在合作开发纠纷，因双方账务问题及备案系统关闭，导致房屋未办理过户登记 。

权属相关事实：生效判决未认定昌盛公司对一号房屋享有权利，房屋登记在宏远公司名下 ；林阳在海南无其他住房，且购房行为发生在 2018 年海南全域限购政策之前 。

二、案件分析

（一）法律适用与举证责任

本案属于申请执行人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，林阳需举证证明其对一号房屋享有足以排除强制执行的民事权益 。法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条进行审查 。

（二）林阳权益的合法性认定

合同效力判定：《认购协议书》具备商品房买卖合同主要条款，且宏远公司已收受购房款，应认定为有效合同；《万宁市商品房买卖合同》虽无签订日期，但结合《认购协议书》可确认在查封前已形成买卖关系 。

款项支付认定：林阳提供的转账记录、代付说明及收据，形成完整证据链，足以证明其已支付全部购房款 。

房屋占有认定：物业费、水电费等交纳凭证，能够证实林阳在法院查封前已实际占有使用房屋 。

未过户原因认定：宏远公司与昌盛公司的纠纷及相关判决，印证了未过户非因林阳自身原因，林阳对此不存在过错 。

三、裁判结果

法院经审理认为，林阳符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条规定情形，享有足以排除对一号房屋执行的权益 。最终判决驳回恒远公司的诉讼请求，维持中止执行一号房屋的裁定 。

四、案件启示

（一）申请执行人风险防范

强化财产权属调查：执行前需全面核查被执行人财产权属，避免因权属不清引发执行异议纠纷 。

关注执行异议程序：对执行异议裁定及时审查，若有异议应在法定期限内提起执行异议之诉 。

（二）购房人权益保障

规范合同签订流程：购房时务必签订书面合同，明确房屋信息、价款、交付及过户等关键条款 。

保留交易证据：妥善保存付款凭证、交房手续、沟通记录等，为可能出现的纠纷提供有力证据 。

（三）法律风险警示

执行异议之诉涉及多方利益与复杂法律关系，无论是申请执行人还是案外人，都应充分了解相关法律规定 。遇到争议时，建议及时咨询专业律师，通过合法途径维护自身权益，避免陷入不必要的法律风险 。

如果您正面临类似法律问题，欢迎留言或私信咨询，专业律师将为您提供一对一法律解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）