公募REITs“货架”再度上新 市场规模有望持续提升

证券时报记者 余世鹏

上周，南方基金、华夏基金、创金合信基金等多家公募旗下REITs布局迎来新进展。其中，首批数据中心REITs的正式获批，填补了数据中心领域的市场空白，让不断多样化的REITs产品又多了一个新品。

截至6月20日收盘，全市场的公募REITs产品数量已超过了85只，底层资产已扩展至十大类型。业内人士表示，政策支持叠加市场运行效率、底层资产多样性、投资者认知水平等方面的持续改善，公募REITs有望迎来进一步发展。

又一批公募REITs获批

根据证监会官网6月20日披露的最新数据，上周迎来新进展的公募REITs，首先是两只数据中心资产标的。其中，南方万国数据中心REIT是上交所首单数据中心类公募REITs产品，募集份额总额为8亿份；南方润泽科技数据中心REIT则是深交所首单数据中心公募REITs产品，募集份额为10亿份。

两只产品从3月上报到6月获批，前后历时3个月左右，成为全国首批获批的数据中心REITs产品。南方基金表示，这类产品的获批，标志着国内REITs底层资产实现战略性扩容，首次填补数据中心领域市场空白，为资本市场注入全新活力，也为数据中心行业通过资产证券化拓展融资渠道提供了创新性实践案例。

其次，上周华夏基金和创金合信基金旗下均有公募REITs获批。6月19日，华夏华电清洁能源REIT获证监会准予注册批复，并于上交所注册生效，募集份额为5亿份。同日，创金合信首农产业园REIT获批，募集份额为10亿份。

创金合信首农产业园REIT，是创金合信基金旗下首只REIT产品，该基金的项目发起人为北京首农食品集团有限公司，原始权益人为北京首农信息产业投资有限公司，项目底层资产为中关村移动智能服务创新园。数据显示，该园区2021年投入运营，目前出租率稳定在较高水平，截至2024年12月31日，出租率约为94.8%。

二级市场行情火热

根据Wind统计，包括上述产品在内，截至6月20日收盘，全市场的公募REITs产品数量已超过了85只，底层资产已扩展至十大类型。具体看，逾85只公募REITs来自26家基金管理人，既有华夏基金、易方达基金、南方基金等头部公募，也有中金基金、中航基金、中信建投基金等中小公募。此外，接下来还有长城基金等机构陆续入局公募REITs赛道。

根据上市公司华能国际近期公告，拟以下属公司持有相关项目申请发行基础设施公募REITs，长城基金拟担任基金管理人。创金合信基金对证券时报记者表示，除了本次获批的创金合信首农产业园REIT和已获交易所受理的创金合信电子城产业园REIT外，还有多个项目正在推进中。

截至6月20日，全市场有66只已上市的公募REITs产品，总市值持续站稳2000亿元之上。从二级市场行情来看，今年以来公募REITs依然呈现出显著的赚钱效应。截至6月20日收盘，66只公募REITs年内平均涨幅达到了22.73%，其中有21只REITs年内涨幅超过30%。具体来看，涨幅排名前三的分别为华夏大悦城商业REIT、嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT，涨幅分别为55.78%、53.50%和50.52%，紧跟其后的博时津开科工产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT等年内涨幅均超过了40%。

招商基金表示，从波动率和最大回撤情况看，2025年以来公募REITs显著好于主要权益资产，这说明在A股市场出现行业主题轮动以及债市出现一定波动的背景下，REITs市场保持了较高的独立走势，且总体维持稳定上涨趋势。从中期配置视角来看，REITs具备较高的资产配置价值。

市场规模有望持续提升

在常态化发行提速和二级市场震荡上行的背景下，公募REITs的广阔市场空间正在徐徐打开。展望未来，业内人士表示，政策支持叠加市场运行效率、底层资产多样性、投资者认知水平等方面的持续改善，公募REITs有望迎来进一步发展。

博时基金REITs业务营运总监刘玄分析，2025年公募REITs在新增资产类型和已有资产类型上均有望实现创新突破。新增资产类型方面，数据中心、智慧城市设施具备较高的成长性，契合数字经济发展的需求；“养老社区+医疗配套”的资产组合在老龄化加快的环境下，具有较强的现金流稳定性和政策支持力度。已有资产方面，能源资产正逐步与ESG投资需求结合，如光伏、风电等绿色能源类资产或有研讨引入碳收益分成机制的可能性。

针对数据中心类REITs项目，南方基金表示，近年来证监会明确将数据中心、人工智能等新基建领域纳入REITs支持范畴，旨在通过资本市场机制优化资产配置、拓宽融资渠道，推动技术创新与产业升级深度融合。

平安基金REITs投资部表示，与全球成熟市场相比，中国REITs市场面临两个主要的挑战：一是资产版图“毛细血管”未通，底层资产仍以传统基建为主。二是市场规模仍有待提升，境内REITs总市值难以承载大体量资金配置需求，扩募规模有待提升，扩募流程和效率也有待优化。

在提升效率方面，招商基金建议，未来需加快完善对REITs发行、运营、收益分配等环节的法律规范。简化扩募流程，通过优化首发上市条件和扩募机制，提升常态化发行的质效，吸引更多优质资产进入市场。鼓励地方政府与社会资本合作，支持企业通过并购重组、资产置换等方式，将优质资产注入REITs平台，推动优质资产的培育和整合；同时积极探索数据中心、养老等新领域REITs的发行，进一步开拓资产来源。

主编:陈楚 编辑:汪云鹏 美编：陈锦兴