阵地丨楼市延续弱复苏，“好房子”跑赢大市

当前市场延续止跌企稳弱复苏走势。

表现在数据层面，前5月重点30城新房成交累计同比增长6%；项目平均开盘去化率为39%，同环比分别增长12个百分点和1个百分点，去化率基本与2023年高峰期持平。

在我们调研过程中，一位头部房企华中区域营销总坦言，现在新房市场非常卷，其所在区域仅一些产品力过硬的改善类产品和新规四代宅产品卖得相对较好，且热卖项目普遍集中在主城区。

CRIC监测的全国重点城市开盘去化和成交数据也可以明显看出，“好房子”领涨全国。

除此之外，部分二线城市存量房收购及房票安置带动了非核心区项目热销，而相对低迷的弱二线城市仍在加速“以价换量”。

5有楼市延续弱复苏。

CRIC监测的30个城市5有新房成交规模为1058万平方米，环比微降2%，同比下降9%。前5月累计成交5047万平方米，同比上涨6%

一线城市保持正增长，北上广深4城5月新房成交环比增6%，同比增长20%。上海和广州表现突出，5月成交规模均超50万平方米且同环比齐增，适销对路的优质盘入市使得短期市场热度延续。

26个二三线城市环比企稳，但同比仍回落13%，降幅超30城平均水平。成都、武汉、天津等成交规模居前，杭州、成都等前期热点城市迎来小幅回调，不过前5月累计同比仍在10%以上。武汉、天津、长沙、郑州、苏州等前期经历深度调整的二线城市本月迎来小幅复苏行情，环比持增。

从全国重点城市去化情况来看，市场热度仍处高位震荡。据CRIC调研数据，30个重点城市5月平均开盘去化率为39%，环比上升1pcts，同比上升12pcts，与2023年高峰基本持平。

典型城市可分为以下几类：

一是热点城市诸如上海、深圳等热点恒热，单月去化率同环比持增；

二是郑州、苏州等去化率环比降幅均超2成，不过与去年同期相比稳中有增，市场延续止跌企稳；

三是昆明、青岛、济南、常州、嘉兴等弱二三线城市5月去化率均不足2成且环比持降，市场仍延续低迷走势。

产品力较强的四代宅和新规项目集中入市，撑起热销半边天。

以广州为例，5月广州全市共有8个新规项目入市，推货量占全市五成，认购量占全市7成，新规产品更受市场客户青睐，其中番禺、天河的新规项目表现优于远郊项目。

根据CRIC统计的2025年5月认购量TOP5的新规项目，最高去化率达到了88%，且多个项目去化率普遍大于5月广州18%的平均去化率。

具体项目来看，作为新规产品，绿城玉海棠5月销售91套位居榜首，该项目靠近番禺区政府，地段佳近地铁，周边商业、居住配套成熟，叠加新规产品实用率高达110%，受本地改善客群青睐，首开热销，去化率达88%。

再如成都，自2024年9月首个新规项目越秀天悦云萃2期入市以来，截止目前新规入市项目已超20个，5月近郊两个热盘大规模入市，带动新规项目整体市占率突破两成，环比上涨8.5个百分点。

新规项目集中入市对市场的“托举”效果在成都尤为明显。

成都2个月以来项目去化率都在9成以上，5月开盘去化率达到了94%。

据CRIC监测数据，5月成都7个项目8次开盘，且开盘均为新规项目，越秀阅今沙、东城金茂晓棠、万科都会甲第、嘉禾兴城和颂4盘首开，其中金茂、万科项目均位于二圈层，凭借周边地铁配套+新规产品高得房率+低总价优势，开盘千人摇号，去化100%；其余3个加推项目均位于成华区，属于三环内区域，开盘持续售罄。

除了“好房子”热销，对于郑州、南京、厦门等当前地产行情相对一般的城市而言，由政府主导的存量房收购和房票安置也对城市非核心区域部分楼盘去化起到了良好的提振作用。

以郑州为例，据CRIC监测数据，5月销售套数排名TOP15项目中因房票驱动占比1/3；典型代表为华润琨瑜府、招商时代、保利缦城和颂等单月销量均超50套。房票助推楼市再上热度。

市场相对低迷的弱二线城市诸如西安、苏州、郑州、福州、厦门、长春等城市，刚需客群消费降级严重，部分项目通过加强折扣力度，开启分销渠道提升佣金等，也实现了销量提升。

在楼市弱复苏的背景下，每一个热销楼盘都为行业止跌回稳注入动力。而产品力较强的四代宅和新规项目集中入市，支撑起热销“半边天”。此外，以郑州为典型的二线城市房票安置也对城市非核心区域部分楼盘去化起到了提振作用，更多弱二三线城市依托大折扣实现销量提升。

随着年中冲刺将至，供给结构优化下适销对路楼盘入市，预期带动成交总量延续稳步复苏态势。核心一二线城市中，热点城市沪深杭蓉等短期内市场热度有望延续，郑州、天津、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势。（来源：丁祖昱评楼市）