回龙观 7个足球场大的公园小区

回龙观的次新盘【公园悦府】，这个小区怎么样，今天就来跟大家好好聊聊。

公园悦府最大卖点：空中花园5万平米的内部公园，所以它名字里的"公园"不是噱头，是真的有！整整5万平米的内部公园，就在小区里面，业主独享。你想想，在寸土寸金的北京，能有这么大一片绿地给你遛娃、运动，这不香吗？

公园里配套挺全的，儿童游乐场、篮球场、网球场都有。我去实地看过，确实挺不错的，特别适合有娃的家庭，孩子下楼就能玩，大人饭后遛弯锻炼也很不错。

公园悦府共分三期，虽然都在一个大院子里，但产品差异还挺大的。

一期（2015年）：总共9栋楼，11-22层的板楼，有一梯两户也有两梯四户。户型主要是81平南向两居、89平南北两居、93平南北两居，还有114平的南北三居。

81平南向2居

114南北3居

但说实话，一期的户型确实一般。89平的双卧朝北，客厅朝南；92平的是刀把户型，只有一个卧室朝南。这种格局住起来确实不太舒服。（大家可以实地去感受一下）

二期（2017年）：5栋11层的塔楼，一梯四户。主力户型是91平东南两居和89平东西北两居。户型还行，但塔楼的梯户比高，还有底商，很多人不太喜欢。

左91平东南向 右89东西北向

三期（2020年）：这是重点！6栋11-27层的板楼，两梯四户。户型明显好很多，87平的东南/西南两居，还有113平、118平、135平的南北三居，甚至还有153平的南北四居。

左87平东南向 右113平南北三居

153平南北四居

三期的户型设计确实用心了，两居基本都是南北通透，三居和四居都是三面朝南，格局方正实用。

价格差异明显，三期最贵

由于建成年代、户型、地铁上盖等因素影响，公园悦府内部价差还挺大的。三期明显比一二期贵，拿一期81平南向两居和三期87平两居对比，总价能差100多万！（当然同样的配套，那就只能看品质了）

为什么三期这么贵？除了户型好，还有个重要原因就是业主买入成本高。87平的中高楼层买入就要500万左右，还是毛坯交付，加上装修费用，业主总投入得600万往上。成本在那摆着，当然不会轻易降价。

从过往成交看，三期的房源装修普遍不错，加上才交付两三年，房子还比较新，所以价格也有装修加成。

地铁上盖：有利有弊

说到公园悦府，地铁上盖这个话题绕不开。小区紧邻8号线平西府站，出行确实方便，但一二期是架高起来的，进小区要坐4层电梯，后面还有地铁修理厂。

有些业主觉得没什么影响，但确实有人会介意。不过话说回来，正是因为这种特殊的地下结构，地上承载有限，才有了这5万平米的大公园。这算是因祸得福吧。

跟美唐、华府怎么比？

大家经常把公园悦府跟国风美唐、金域华府放一起比较，其实主要说的是公园悦府三期。

从单价看，三期确实跟美唐、华府一个档次，但一二期的单价跟紫金新干线、首开智慧社差不多。

美唐有双地铁优势，华府有新龙泽站和更好的城市界面，公园悦府胜在小区内部环境好。出了小区看周边，公园悦府确实要差一些，但配套其实还算完善。

买房建议

如果你预算充足，想要更好的居住品质，三期绝对是首选。87平的两居或者118平、135平的三居都不错，特别是153平的四居，在回龙观想买大面积改善房的，这个户型值得考虑。

如果预算有限，一二期也不是不能考虑，特别是一期总高11层的那些楼栋，得房率还可以。就是户型差点，但胜在总价低，而且同样能享受到5万平米的公园。

最后提醒一句，小区里还有清华附中昌平悦府小学，上学很方便。

总的来说，公园悦府是个不错的选择，就是要根据自己的预算和需求，选对期数和户型。你们觉得呢？