现100%溢价率！从“打骨折”到“拼手速”，法拍房风向生变

随着房地产市场的调整逐步深入，法拍房作为“价格敏感板块”，正成为观察楼市冷暖的重要窗口。

过去几年，在整体市场下行背景下，法拍房市场一度经历“量价齐跌”，大量房源以低于市场价甚至“打骨折”的价格成交，且普遍需要经过一拍、二拍甚至三拍，层层降价后方能去化。

但进入2026年，这一趋势正在悄然发生变化。多地法拍房出现高溢价成交，部分优质资产甚至拍出了超过市场价的价格，市场情绪已有所回暖。

从“折价甩卖”到“溢价争抢”

3月下旬，一套位于常州市武进区的法拍房成交结果引发市场关注。

根据阿里资产交易平台信息，这套房源建筑面积198平方米，位于武进区湖塘镇路劲·铂樾（铂秀雅苑）小区。由于原业主成为被执行人，该房产由南通市通州区人民法院依法拍卖，起拍价为198万元，市场评估价为283万元。

起拍价约为评估价的七折，这一折扣在法拍市场中属于常规水平，并不算明显低价。

然而，拍卖结果却大大超出市场预期。

该房源共吸引19人报名、超过1.7万人次围观，经过80轮竞价，最终以近440万元成交，较起拍价溢价122%，较评估价高出55%，成交单价达2.22万元/平方米。

作为对比，根据贝壳找房平台数据，截至今年2月，该小区挂牌均价为2.67万元/平方米，实际成交均价约为1.89万元/平方米。这意味着，这套法拍房最终成交价格不仅没有折扣，反而显著高于市场实际成交水平。

类似情况在近期并非个例。

3月18日，常州龙湖春江天玺（嘉誉雅居）一套138平方米房源法拍，起拍价120万元，最终以195万元成交，溢价率达62%；3月10日，常州市天宁区华润国际花园一套88平方米房源，起拍价62万元，成交价96.5万元，溢价率超过55%。

一线城市同样出现类似现象。

3月16日，上海徐汇滨江板块尚海湾豪庭二期一套法拍房以5071万元成交。该房源评估价为4437万元，起拍价3106万元（约七折），最终成交价较起拍价溢价63%，较评估价高出14%。

该房源吸引23人报名，经过92轮竞价才最终落锤。成交单价达16.87万元/平方米，已略高于该小区当期挂牌均价（截至2月贝壳平台挂牌均价约为16.51万元/平方米）。

值得注意的是，该房源为毛坯状态，且涉及异地法院执行，但依然获得激烈竞价，显示出市场对核心资产的高度认可。

从这些案例可以看出，法拍房“低价捡漏”的逻辑，正在被重新改写。

二手房回暖带动法拍房市场回升

从以上案例可以看出，3月以来，法拍房市场的参拍热度与关注度同步上升，高溢价成交案例出现频次明显增加。

多位业内人士指出，这一变化与二手房市场阶段性回暖密切相关。“当前部分核心城市房价已进入阶段性底部区间，市场预期趋于稳定，购房者入市意愿有所增强，进而带动法拍房市场活跃度提升。”一位长期跟踪法拍市场的人士表示。

从重点城市表现来看，成交效率与溢价水平均出现明显改善。

阿里资产交易平台数据显示，北京3月第四周法拍房成交率升至71%，平均溢价率达到16.18%；上海成交率同样达到71%，平均溢价率为17.28%；深圳成交率为62%，平均溢价率超过20%。

“成交率和溢价率同步提升，说明市场不再仅仅依赖价格让利来促成交易，而是出现了真实竞争。”上述人士指出，这通常意味着市场流动性正在恢复。

回顾此前市场走势，法拍房市场已经历数年的调整周期，尤其是在2025年，表现更为低迷。

根据中指研究院发布的数据，2025年法拍房市场整体呈现“量价齐跌”态势：全年挂拍量71.9万套，同比下降6.6%；成交量16.9万套，同比下降4.4%；成交金额2536.2亿元，同比下降23.6%；平均折价率为74.1%，清仓率仅为23.5%。

“此前，不少房源需要经历多轮降价才能成交，甚至反复流拍。”一位房地产资产管理人士回忆称。

不过，市场底部信号已在供给端有所显现。

中指研究院表示，截至2025年末，住宅类法拍房挂拍数量明显下降，全年住宅挂拍32.2万套，同比减少10.7%。该机构认为，挂拍量收缩通常意味着潜在供给减少，是市场逐步回暖的重要前兆。

进入2026年，这一趋势开始在部分城市得到验证。

以重庆为例，2026年1至2月成交住宅类法拍房1146套，同比增加10%；拍品清仓率提升至39.6%。

深圳市场表现更为突出。同期法拍住宅挂拍491套，成交326套，清仓率达66.4%；成交折价率升至90.4%，成交均价约为40611元/平方米。

尽管市场整体出现回暖迹象，但法拍房市场的结构性分化也在加剧。

多位受访业内人士表示，目前市场回暖主要集中在一二线核心城市及优质板块，而三四线城市整体仍处于调整阶段。

“从成交结构来看，当前溢价成交的房源，大多集中在区位优越、配套成熟、流动性较强的资产上。”上述法拍房市场研究人士指出，从成交情况来看，现阶段核心城区改善型住宅、优质学区房以及稀缺景观房源更容易获得竞拍者青睐。

相较之下，非核心城市的法拍房市场仍面临去化压力。中指研究院数据显示，直至今年前2个月，部分三四线城市法拍房挂拍量仍在上升，但成交转化率偏低。这一分化趋势，也在继续放大法拍市场的价格差异。

“整体来看，法拍房市场有望从‘普遍折价’向‘结构性溢价’转变，反映出房地产市场整体预期的修复以及资产价值的重新定价。”前述受访的房地产资产管理从业者对记者表示。