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【项目点评】
- 项目为【海教园】版块发展中期项目，城市界面基本呈现，教育商业配套逐步完善；绿化主轴以南项目基本呈现，版块价值逐渐夯实，园区教育政策较好满足特定人群兼顾居住教育需求；
- 自21年融创云潮府之后，海教园版块对于新房规划设计要求逐步放开，逐渐出现符合市场主流需求的宽厅及改善产品，版块产品逐渐从早期拓荒期的小面积刚需产品向环城首改及品改类产品过度；
- 自21年起，海教园二手房源成交开始放量，同时园区内就学情况渐趋紧张，但预计在海教绿化主轴北侧地块未出让之前，目前教育政策不会出现质的变化；
- 项目整体定位偏刚需，面积段下探至89平米单卫洋房产品，总价控制意图明显，相较于龙湖金科次新现房产品，总价优势不明显；
- 首开楼座为地块东南侧，产品面积段覆盖89，114，130，目前处于价格测试，后期加推价格有调整空间。
【项目位置】天津市津南区宁慧路与同德路交口
【楼面价】8311元/平米
【产权年限】70年
【规划户数】16栋8-9F洋房，604户
【户均面积】99平米
【首开户型】
16号楼89平，3单元，9层到顶不通车库，均总价180万
15号楼130平，1单元，8层到顶，通车库，均总价280万
14号楼114平，2单元，9层到顶，通车库，均总价240万
【交付标准】毛坯、部分精装
【车位比】1：1.09
【绿化率】40%
【容积率】1.3
【开发商】保利发展
【物业公司】保利物业
【均价】报价20000-22000/㎡
【项目标签】央企保利、低密纯洋房社区
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