按“好房子”标准打造，通州土桥安置房被指缩水严重

北京进深 徐迪 6月18日，北京城市副中心0202街区FZX-0202-6026地块项目设计方案公众反馈意见公示。

该地块为通州区土桥中路西侧棚户区改造项目安置房，北边商品房6025地块就是上月底开盘的金隅花溪云锦项目。

6026地块曾于2024年12月13日公示过设计方案，后来调整了项目部分设计，今年4月16日地块又进行过一轮公示。

期间共收到公众网络反馈意见20条，采信意见通告如下：

1、该项目的规划设计方案不完整，建议完整公示四至之内的整体规划，FZX-0202-6025地块2.15公顷，公示项目建设用地仅1.04公顷，占比不足50%。

建设单位及设计单位意见：根据《关于通州区土桥中路西侧棚户区改造项目实施方案的批复》，安置房用地位于FZX-0202-6026地块，用地面积约1.04公顷，与本次设计方案公示范围一致。

北侧商品房FZX-0202-6025地块规划设计方案已于2024年12月13日至2024年12月23日完成公示工作。

2、项目控高为30米，不利于消防救援，建议地上建筑在8层以内，容积率为1.5。

建设单位及设计单位意见：本项目控高为30米（局部36米），容积率2.2，满足安置需求，小区内按照消防规范设有消防车道及消防扑救场地，符合消防救援要求。

3、本次公示的回迁房，相比商品房，缩水严重，无相关配套，且单独划区。

建设单位及设计单位意见：安置房项目依照《北京市人民政府关于印发<北京市居住公共服务设施配置指标>和<北京市居住公共服务设施配置指标实施意见>的通知》要求，于地块西侧设置物业用房、商业服务等公共服务设施，符合居住小区公服配套相关规范要求。

4、就该项目地上住宅，看总平图显示地上三栋楼，每栋楼四个单元，那么每单元是几梯几户？规划设计的户数一共是多少？小区采取人车分流，规划设计的地下两层空间均为车位吗？具体规划涉及有多少车位？

建设单位及设计单位意见：项目安置楼共6栋，12个单元，每单元均为1梯2户，共228套。

小区采用人车分流，地下两层空间，共涉及非机动车库、机动车库、设备用房、人防等功能。地下停车位约200多个。

分局意见：建设单位和设计单位意见属实，予以采纳。

5、公众反馈意见：住宅楼距离东、西、南三侧主路太近，噪音扰民。

建设单位意见：本项目按照《建筑环境通用规范》《北京市住宅设计规范》要求设计了建筑隔声措施，以确保达到室内声环境标准。

分局意见：有关噪音扰民问题，以生态环境部门意见为准。

6、关于回迁安置政策、安置房宣讲、安置费用、住房困难等问题。

建设单位意见：2023年6月，区住建委会同临河里街道、土桥社区，组织土桥中路201号院居民，针对项目安置房户型，开展意见征询工作。因棚改项目实施方案调整，FZX-0202-6026作为项目安置房建设用地使用，本次公示仅对项目安置房楼栋总图进行公示，不涉及楼栋内房屋户型方案。有关具体安置问题，非本次公示设计方案事宜。

分局意见：有关具体安置问题，以住建部门意见为准。

该地块曾在去年12月13日出过一版平面图，当时项目名称为通州区土桥中路西侧棚户区改造项目安置房规划设计方案。

项目建设用地约1.04公顷，建设用地性质为R2二类居住用地，总建筑规模3.66万㎡。

此前公示方案中，总建筑规模为3.78万㎡，新方案中地下建面由原来的1.5万㎡减少至1.38万㎡。

除此之外的指标没有变化，容积率仍为2.2，控高30米，局部36米。

住宅楼排布无变化，仍然靠在地块南端边线处，只是将原来的3栋拆分为6栋，8层和11层分开。

主要变化体现在配套楼方面，东侧新增景观大门。

尽管是安置房，但大致满足了“好房子”配置，新版平面图可以清楚看到住宅楼南向的内嵌阳台和北边设备平台等扩容空间。

层高略低于3米，8层住宅单层层高2.99米，11层的单层层高接近2.97米。

地块西侧的商业配套楼由原来细长的不规则形状改成相对方正的矩形，楼南端增加出租车站点；层数由原来的2层，改为：北侧2层，南侧3层。

开闭站位置不变，新增一处配电室，活动场地由原来的中央位置，向西移动至地库出口附近。

东边的消防应急出入口，改为人行及消防出入口，做了景观设计，成为小区正门。

南侧原人行出入口成为小区侧门。

调整后的平面图，明确画出了南向内嵌式阳台+南北各1个设备平台。

6026地块总投资估算为25.56亿元，所需资金全部由北京市通州区住房保障事务中心筹措解决。

建设单位为北京隅通置业有限公司，也就是北边商品房金隅花溪云锦的开发主体，是北京金隅嘉业房地产开发有限公司的全资子公司，隶属于金隅股份（601992.SH）。

金隅花溪云锦所在的6025地块由金隅嘉业去年11月初以近12亿元底价摘得，折合楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.2万元/㎡。

建设用地约2.15公顷，总建筑面积约7.34万平方米，容积率2.2。项目规划建设8栋11层洋房，共366户。

主力108/125/138/153㎡全四居户型，3米+的“好房子”层高标准。南向通面宽内置阳台进深1.5米，北向设备平台2.7-3.3㎡不等，端户有侧边飘窗，综合使用率可达90%。

项目已于5月23日开盘，目前网签64套，成交均价5.49万/㎡。网签金额总计4.25亿元，约为三分之一地价款。

项目紧邻东六环，往南两公里就是环球影城，距离八通线土桥站直线700米。

通州老城区配套稍显落后，商业主要是南边的华远好天地，基本能满足日常生活需求；

教育资源比较丰富，包括临河里小学、运河中学附属小学、北京第二实验小学（通州分校）。

附近旧盘基本都是金隅开发的，东侧是金隅香溪家园，西侧是自由筑和花石匠，二手房价4万+。

在售新盘也比较多，以刚需+改善为主，包括云璟揽阅、能建京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府等，指导价均在6万/㎡左右。

1、招商云璟12栋5-16层洋房+小高层，2月22日及4月1日两批次取证，共计367套房源，主力户型为建面约79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房。

目前网签185套，去化过半，成交均价约5.9万元/㎡。销售指导价6.2万/㎡。

2、云璟揽阅西侧一路之隔的梨园6007地块4月29日完成出让，中铁建地产以7.755亿元摘得该地块，楼面价3.58万元/㎡，溢价率21.94%。

案名定为花语璟云，规划6栋4-16F住宅楼，总计约200户，户均建面108平米，层高3米+。

南向有通面宽阳台，北面有设备平台，部分端户房源有侧边飘窗，整体赠送尺度不输隔壁云璟揽阅。

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