高得房率魔法失效，土拍…

计容新规收紧之后，广州首宗撤牌地块，出现了。

就在今天，黄埔区KXCGS-I4-8地块（科学城映日路地块），发布了国有建设用地使用权终止网上挂牌出让公告。

地块总价16.55亿元，建面8.7万m²，楼面价1.9万/m²，是5.1住建新规后，广州第一块挂牌响应“好房子”号召的宅地，原计划在明天（6.18）正式出让。

现在，却因故终止了。

地块条件不差，位置核心，学铁商齐全，又给了10%的平台率（面粉厂、绢麻厂同等待遇），又有低密（2.5容积率）、限高（80m内）的优势。

挂牌以来，关注度一直很高。

比如，越秀、绿城、龙湖，中旅、广州地铁等一众开发商。

当中，绿城，原本做了一版很“漂亮”的规划，初步产品规划做板楼，产品力强。

越秀，也做了很好的方案和产品力。

具体的内容看下我们之前的文章

哇靠，新规这把刀落地，黄埔要变天

据我们了解，撤牌原因，是因为没有开发商报名，或与近期户型规范收紧有关。

户型新规“灭霸响指”打出之后...

地块挂牌，早于政策收紧。

有几个影响：

1）当时房企的研判，测算，都是基于原有规范做的，新规之后，飘窗、天井、装饰柱、花池都有了审批新要求，产品设计逻辑也不同了。

开发商重新铺排设计和方案，需要推倒重来，产品逻辑变了，对应的市场销售和策略也要变化，中间有时间差。

2）地块逻辑和市场没问题，但是开发商需要重新决策和研判。毕竟地产项目长周期，重投资，时间差会影响销售黄金期。

3）零飘窗不能做，阳改房、厅、卫也搞不了，得房率会回落到100%+，最高估计只能到110%。

和周边竞品相比，产品力有，但也很难拉开太大差距。

所以最终，还是没人去。

实话说，挺可惜的。

这块地，是广州首次将“好房子”新模式纳入建设标准当中。

如果顺利，是能起到模范标杆作用的，也会缺货的给科学城西区，带来一个T0级的新品。

可惜没有如果。

大壮倒是可以短暂松口气。

这次地块终止出让，实际上，也是户型新规收紧后的连锁反应之一。

广州的超新规，最早就是服务于卖地的，通过人为“提质”，有效提高了房企参拍的积极性。

去年拍地的情况，大家也清楚。

突破了阳台率占比的地块，未必都拍出了溢价，因为不少是安置房；

但拍出亮眼溢价的地块，普遍都是突破了阳台率的，以面粉厂、怡新路（越秀云悦）为典型代表。

到了今年，虽然阳台率不再放开，但可以做零飘窗，花池、装饰柱等也有“灵活”空间，

所以4月的衡器厂（越秀云萃）、嘉禾望岗，也抢得火热。

但以后不行了。

按照最新规范，新拿地项目，做出来的产品，是不如市面上这些红盘的。

除非板块能级够高，或者没有强力竞品，才可能有一定拿地动力。

否则，基本不会硬着头皮上。

房企拿地的核心考量，无非就是去化和利润空间，如果规范收紧已成定局，那么在楼市行情尚未回归的当下——

唯一的解法，可能就是降价减配了。

但空间有多大，能多大，又是个问题了。

以今天撤牌的科学城地块为例，周边卖4字头、5字头，而地块楼面价只有1.9万/平，也不用配学校，商业只搭了3000方，本身也不算贵了，下调空间有限。

最后，大家有什么问题，可以扫码私聊。