长宁买房攻略！住进上海富人区的捷径！区域分析+热门小区+总阶段选择一文了解

如果要说一个上海最宜居的区，我认为是长宁。

老牌市中心四区中（黄浦、静安、徐汇、长宁），长宁是最低调的存在。

这里房价基数不高，教育也没有那么卷，通勤优势大。

有钱没钱在长宁这里都能买得起。

从纯自住的角度出发，长宁是一个不错的选项。

今天就一起来看看，长宁各总价段二手房都可以买到哪里。

长宁区在上海市区GPD排名第4，人均GPD第2。

这几年数字经济发展成绩非常好，GPD一直是保持2位数的增长。

长宁区有几“多”。

第一外国人多，这里有全市约1/3的外国领事馆。

长宁这里曾是上海开放的桥头堡，虹桥开发区是全国最早的经济开发区之一。

这里日本、韩国、台湾人都很多，号称最正宗的日料就在长宁。

老外街就在长宁闵行的交界处。

第二长宁“老钱”多。

上海东富西贵，说的就是长宁这里。

古北是最早的涉外居住区，上海房价2000块的时候，人家卖2000美刀。

西郊这里更是低调的奢华，檀宫这样的豪宅不是有钱就能买的。

尚嘉中心这里面都是重奢，有钱人消费的。

第三商业多，沿着2号线基本每一站都有中大型商业体。

中山公园：龙之梦、长宁来福士。

娄山关路：巴黎春天、百盛、金虹桥、汇金百货、南丰城、尚嘉中心

威宁路：缤谷广场

北新泾：西郊百联

淞虹路：大融城、宜家荟聚

除了大商业，长宁的美食小马路也很多，烟火气很足。

第四公园多。

截止2024年末，长宁区人均公园绿地面积7.6平米、公园绿地面积528.51万平、全区绿化覆盖率34.15%。

位居全市中心城区第一。

第五是高能级地铁多。

东西向：2号线（上海最牛B的线路）、10号线

南北向：15号线、11号线、3号线

唯一环线：4号线

当然长宁也有几“少”。

第一是学区少，严格来说是没有学区房的概念。

长宁区是上海唯一一个在小升初阶段实行“多校划片、电脑派位”的行政区。

但细说起来其实教育资源也不少。

①长宁区共有9所高中。

其中市重点3所（含1所八大），区重点4所（含1所特色高中），一般高中2所（含1所民办高中）。

②长宁共有20所初中，其中公办18所，民办2所。

一梯队：延安初级中学（公办）、市三女初（公办）

二梯队：西延安中学（公办）、娄山中学（公办）、华师大天山学校（公办）、建青实验学校（公办）、复旦初级中学（公办）、新世纪中学（民办）等等

③长宁有29所小学，其中公办26所，民办3所。

第一梯队：江苏路五小、愚园路一小

第二梯队：长宁实验小学、天山路一小、复旦小学、绿苑小学、适存小学、建青实验学校（15年一贯制）、新世纪小学（民办）、东展小学（民办）等。

第二是“新房子”少，主要是长宁区的房子普遍房龄比较老。

少量的二手房是2010年前后的，大多数是2005年之前的房子，老破小的比例也很高。

几年也出不了1个新盘

唯一一个前两年交付的纯新盘就是中海长宁第了。

第三是优质医院少。

板块稍微好点的就一个同仁医院，是一所三级乙等综合医院。

有个头疼脑热，做个常规检查啥的还算方便。

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0-200万

200万以下的超低总价预算，长宁一样可以买到房子，租售比也不低。

单身青年、考虑通勤便利的、没钱还想住市区长宁都可以满足。

近1年长宁板块200万以下成交量最好的就是中山公园和北新泾。

中山公园的客户面向市区工作的可户多一些，北新泾面向凌空SOHO、大虹桥的买家多一些。

中山公园的老破小集中在娄山关路地铁站东侧。

天山2-5村是这里的主要成交小区，整体应该超过万户居民。

其中天山四村是销冠，离2、15号线娄山关路站都最近的小区。

30平一室户200万以内能买到，小区租售比能到2.5%以上。

另一个长宁最刚需的地方就是北新泾。

新泾三村一年仅LJ就能卖17套，如果是网签数据的话，一年大概60多套。

地铁口的优势非常明显，楼下就是当地网红菜市场、小吃，生活很方便。

北新泾这个板块以老破小为主，但同时也是长宁很强的产业板块。

凌空soho以北是长宁第重要税源地之一。

新开业的大融城和宜家荟聚给板块提升不少。

这里200万能买到40平左右，租金能到5000元，租售比3%。

同样面积中环外彭浦大概是3700元左右。

长宁第三大刚需板块是仙霞。

不过仙霞的小区不是直接靠近地铁站附近，相对北新泾和中山公园这边的小区要吃点亏。

这里比较出名的是日料。

200-300万

200-300万这个区间就不展开写了。

这个总价段基本和200万以下的可选范围是一致的。

只不过面积相应放大一些，中山公园原来买30平的现在能买40平，还是一房。

北新泾这里原来买40平的现在能买到50平的大一房或者小两房。

如果想买到加装电梯的老破小，这个价位正好。

像新泾六村这边45平大概250万上下。

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上海的房子是卖是留？

300-500万

300-500万区间，有两个板块成交明显有增多。

新华路、镇宁路。

其实从对应产品而言，在这两个板块里面依然是老破小为主。

只不过这些事高级地段的老破小。

买在这里的年轻人多半也是要讲点腔调的。

300-500万新华路板块这里成交最旺盛的小区是新顺小区、长虹小区。

都围绕在虹桥路地铁站周边。

3、4、10号线交汇，“牛马打工人”的天选地段。

而且只要300万出头的价格就能和顶豪做邻居。

新华路这里浓荫密布、花木扶疏，素有“上海第一花园马路”之美誉。

在浦东国际机场和延安高架建成之前，中外领导人造访上海通常会从虹桥机场经过新华路前往市中心。

因此新华路又被冠以百年“国宾道”的称号。

新华路绝对是闹中取静的地方。

只不过东西比较割裂，东边是衡复风貌区的标准，西边就是老破小塔楼聚集地。

镇宁路这里300-500万卖的最多的是华山花苑。

风貌保护区+交通大学地铁站+复旦小学。

不过小区是老塔楼，产品实在不咋地。

这个总价段只能买到40-50平的一房。

侧面反映出500以下，在市中心时很难买到好产品的。

只能是为了地段放弃物业品质、面积、房龄和保值潜力。

500-800万

这个总价段，中山公园成交又是第一。

看得出，中山公园在刚需自住这块很能打。

天山、古北逐渐开始成为主流。

在这些地方已经能买房商品房的2房了（或者可改2房）。

不过房龄基本锁定在2000年前后的小区。

房型好的不多，部分的2房朝南就已经是相对比较好的选择了。

天山板块的通勤优势大，靠着二号线威宁路站。

这个价位段想在长宁好点的板块买到比较理想的商品房难度非常大。

如果板块向下兼容，到了仙霞这里，就有带电梯的2000年左右商品房。

比如天台家园，90平的两房。

如果看整体小区成交排名，优质小区不多。

对于现在年轻人来说，这个总价段买这些小区的对应产品，不太容易接受。

800-1000万

在郊区400万以上就有不少新房次新房可供选择，而且小区品质和物业管理都不错。

600-800在郊区就是很好的房子了。

不过，在长宁这里，800-1000万才真正出现一些物业和品质概念。

中山公园这个总价段卖的最多的是上海花城。

社区建于2000年，北临苏州河，绿化环境品质较好。

小区的2房105平800万+，3房130平低楼层1000万以内。

天山板块天山路以北的次新房小区，80-90平的两房基本都能买得到。

三房现在1000万以内也有机会。

这套天山华庭110平三房1050万，砍砍价是有希望的。

之所以说这个总价段出现一些物业和品质概念。

是因为，优质小区的小2房能买到，但是三房或者更好的户型、楼层目前是买不到的。

比如：

天山仁恒河滨花园2房、中山公园长宁88金廷2房、御翠豪庭大1房。

至于像新华路板块的标杆还是进不去。

而到下游板块，比如北新泾这里已经逐渐能够上到中高配。

比如世纪之春花园的3房。

中海长宁第95平小三房。基本上属于这个总价段长宁能够买到的三房房龄、产品最好的了。

只不过放眼全市来看，北新泾的竞争力还是不太够。

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1000-1500万

到了1000-1500万，在长宁买房的顶部空间就逐渐打开了。

可以不用完全关注市场什么板块或者小区卖的多。

因为优质小区可能供应也不多，成交有限。

如果要选肯定也要往板块的头部去看了，或者至少是二梯队以前的小区。

新华路板块：

虹桥府邸3房 158平，08年干挂石材的小区；

紫勋风雅苑3房 130平，2010年小区

镇宁路板块：

东方剑桥1 10平2房，140平低楼层三房

仙霞板块：

西郊紫薇花园2房100-110平。

西郊板块：

西郊龙柏花园3-4房大面积段、西郊宝成花苑180平叠墅

古北板块：

古北ONE140平左右的3房，租售比能达到2.5%。

虹桥板块：

翠庭150平3房、虹桥豪苑140平3房。

天山板块：

仁恒河滨花园120平3房、天山河畔花园140平3房、天山怡景苑150平3房等

中山公园板块：

虹桥河滨花园160平3房、兆丰嘉园150平3房。

以及北新泾中海长宁第的130平4房、长宁馥邦苑160平4房。

1500-2000万

1500-2000万这个价位段在小区的选择上和上面逻辑一样，选头部小区。

不过古北这里会增加不少古北二期的小区。

1000-1500万提到的不少小区选房的空间会很大。

这个总价段会多一个新房选择，在天山和北新泾交界位置的和樾长宁。

120、140平的户型，单价13.88万，总价大概1500-2000万。

豪宅

接下来说长宁的有一个特点，就是豪宅属性。

当预算2000万往上甚至上不封顶的时候，长宁依然接得住。

像镇宁路板块的湖南路四大金刚，顶豪区。

传统上只角。

汤臣怡园、兰庭、鸿丰香缇花园、兴国鸣园。

兰庭一套就是半个小目标。

还有像嘉里华庭这样的高端小区。

如果是新华路，这里 有淮海名邸，3000万起步 。

6-7层的洋房，一层一户。

新华路一号也要6000万朝上。

再到西郊这里，就是真的贵了。

以檀宫为代表的别墅，1亿起步，就看你要多贵的。

普通的别墅小区，像御墅花园、田园别墅等大概3000万朝上。

如果想在西郊附近找2000万以上的高端小区，那就是朗诗新西郊。

或者是挨着西郊的西郊紫薇花园。

现在买房都是根据自身实力，适度杠杆。

买房优先头部小区，按梯队选择。

小区优劣带来的价格分化也越来越明显。

举个栗子，如果在天山板块买房，那就是根据总价按1、2、3梯队不断筛选。

一梯队住宅：仁恒河滨花园

二梯队住宅：新天地河滨花园、天山河畔花园、天山怡景苑、泰荣苑、天山华庭

三梯队住宅：天山星城、海逸公寓、雍景园、南洋新都、河风丽景、宝地新品居

选好的，选性价比高的。

不知道大家还想了解哪里。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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