“牛盘”难救

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

最牛街道上线的项目也逃不过“卷”的命运。

位于深圳市南山区白石路与学府路交叉口西北侧的翰熙典居最近获批预售——

334套约105~140平住宅，备案均价约112811元/㎡，单价区间约9.47万—12.45万/平，总价区间约993万~1758万。

据项目官方海报，取证首日就接待了1000+批客户，冻资100+组。

虽然首日冻资客户看起来不少，但也是建立在项目开盘即启动转介且释放出冻资即享受折扣的基础上的。

“牛盘”放低姿态

作为深圳楼市新房中的热门项目，几乎预留了半个月作为冻资时间。

这在深圳是很罕见的。

过去深圳的新房，一般从销售方案公示到真正的开盘选房阶段预留的时间是一个星期左右。

并且意向登记冻资阶段也就三五天的时间。

即使项目官方在6月9日的严正声明——市场高度关注项目，且严禁违规揽客行为以及严禁虚假优惠承诺，可以看出，开发商预售对市场的姿态和信心放得很低。

要知道，区位板块内的新房项目，一度炙手可热。

如曾经的润玺二期均价也要13.2万/平，即使是隔壁白石洲板块的深业世纪山谷以及绿景白石洲璟庭，曾经的备案均价也分别要约116231元/㎡以及113271元/㎡。

而项目占据的是深圳的“黄金”地带。

项目无论是区位、地段、交通、商业、教育还是产业都拥有非常强的支撑。

和其他仍需要通过概念规划来营造区域价值的项目不同，翰熙典居周边的产业优势是看得见的。

一路之隔就是腾讯，还有大疆、百度、华为、阿里、研祥、大族激光、金蝶、迈瑞、中兴、TCL、华润等实力强大的企业环绕。

街道内活跃着上千家高科技企业，其中仅上市公司就达上百家，总市值超过5万亿。

据数据统计，去年粤海街道的GDP总量达到了约4500亿元，相当于珠海去年GDP的总和（约4479.06亿元）。

一路之隔还是深圳各类高校扎堆的大学城，包括中山大学深圳产学研大楼、武汉大学产业化大楼、南京大学深圳产学研基地等。

产业附加对比深圳大多产业还未落实，还在规划蓝图中的区域，成熟稳定得多。

楼下即地铁口，通过9号线梅林线的深大南站，可以快速串通前海自贸区、深圳超级总部基地、西丽留仙洞总部基地、后海总部基地。

约步行1.5公里是深圳南山区的大型商业综合体海岸城购物中心，约15分钟车程可以到达深圳的潮流顶级商圈深圳湾万象城

教育范围在南山区的第一梯队的南二外学府一小和南二外学府中学学区范围内。

加上区域供应和存量住房的格局，所以项目的基本面是不存在什么问题的。

如今入市放低姿态，也一定程度反映出当下的市场变化。

一方面，如今南山区域的新房面临两极分化的局面，不少项目卖不动，真正顺利去化的项目也经历了营销和价格方面的优化，另一方面市场对房子居住属性的要求也更高了，尤其是一些高价的项目。

所以，即便自带“粤海街道”的光环，拥有红盘属性，也要讲究性价比。

位置好，产品拖后腿

地段自带光环，翰熙典居仍需要走性价比路线，更重要的是存在无法忽视的因素。

项目的问题源于产品自身，有一定的市场需求错配可能。

首先是项目分3个地块开发，总占地面积仅约4.17万平方米，项目三块地的住宅总套数达3030套，但回迁住房+保障性住房占项目总户数约76.43%，真正可售的商品房仅714套，居住氛围不够纯粹。

其中——

01地块，容积率为9.28，规划3栋超高层住宅（1栋一、二、三单元），以及1栋幼儿园（4栋）。总户数1038户，包括保障性住房612户、回迁房179户、可售商品房247户。

而01地块1栋3单元西南角建设了小型垃圾转运站+再生资源回收站+公共厕所。

02地块，容积率为9.32，规划3栋超高层住宅（2栋一、三、四单元），以及1栋办公楼（2栋二单元）。总户数872户，包括回迁房544户，可售商品房328户。

其中，公共开放空间2100平方米。

03地块，容积率为11.44，规划2栋超高层住宅（3栋一、二单元），以及1栋办公酒店物业。总户数1120户，包括回迁房991户、可售商品房139户。

其中，公交首末站2900平方米。

而可售商品房最多的02地块率先入市，推出可售商品房套数334套（其中6套交付标准样板房）。

但开发商预计交付时间为2028年3月31日前。

中间约有33个月的交付等待时间。

其次，项目三个地块的容积率都超过了9，各个地块占地面积不到2万平（03地块13980.09平方米，01地块14891.57平方米，02地块12787.78平方米），社区无地面花园，仅设计架空绿化，且楼栋间距近的不到20米。

其中02地块二栋的1-4单元中2单元与3单元的楼栋距离约18.65米，裙楼与叶氏宗祠最近的距离仅约12.61米。

从项目实地可以看到，楼栋之间的距离非常近，且有对视的可能。

而目前项目实地的建设进度高的大约是四十多层，慢的楼栋十几层。

其次，3个地块总户数3030户，但停车位仅2600个，且不同地块共享停车位及车辆出入口设施，其中02地块总户数872户，停车位747个，则意味着业主未来有可能需要停车到其他地块的车库且车位紧张。

三是项目虽然为深圳建筑新规后的住宅，但不包含赠送面积，实际户型得房仅约76.6%。

而更重要的是，虽然项目给出一定的折扣，但备案单价区间约9.47万—12.45万/平的替代产品市场上并非没有。

如华侨城香山美墅五期、华润城润府三期、招商领玺二期等等，相对而言这些次新类型的社区布局、居住氛围、交通以及位置属性也都有一定的可比性。

所以，整个项目的社区属性、居住的空间感及体验与市场的改善居住期待有一定的差距。