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广州保利天瓒

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基本信息

占地面积：5.6万m²

总建筑面积：17.55万m²

容积率：3.7

绿化率：35%。

总栋数：共6栋，采用围合式设计。

户型：205-630，205-350m²（后排4栋，主推户型，楼层高）

使用率：超高赠送率设计，套内使用率最高达130%（阳台等半开敞空间计容比例提升至20%-30%）这也是广州首个新规后，真正意义的豪宅产品！

本年度关注度最高的地块，由保利1175509万元拍下南方面粉厂地块规划出来了，项目所在，是金融西区，临江大道旁，占地面积56080.65m²，建筑面积175561m²，由8栋围合式布局，北高南低的梯级变化，面积段最小200方，最大680方，还配了5000方商业。

前排2栋楼，正着望江，要做640 到 680 平的大平层，一层一户，总共货量就不到50套，你说狠不狠，估计套均1个小目标左右，果然不是亿般人买的起的，这都600多方，肯定私家泳池都标配了。后面 6栋做超高层侧看江，最小面积 250 - 350 平，据说250方户型，能做到350方的套内面积

项目地势做了整体抬升，整体排布北高南低，呈半月型布局，共计6栋住宅。前低后高，前排2栋分别为35层和37层，后排4栋从东往西分别是50层、49层、49层和50层，前高后低的设计，以及后排两栋楼的扭转，也实现了100%望江，货量共约500来套。

产品分布如下：1#，35层高，只有一个面积段，约630㎡户型；3#，50层高，约205-236㎡户型；5#，50层高，约236-240㎡户型；6#，49层高，约270-350㎡户型；8#，49层高，约270-350㎡户型；9#，37层高，约377-405㎡户型。1#和9#承担最大面积，所以一线头排望江；6#和8#面积段其次，因此位置稍微靠后，但也能做到垂直望江；1#和5#是200+平专场，视线就需要避让头排，斜出江景。

我们了解到，该项目，楼栋配置多一台后勤电梯，用来外卖、快递、垃圾、搬家等物业服务。（实际以项目官宣为准）

除了位置靓，地块景观资源也相当不错。它与南面的珠江之隔了临江大道和北岸文化码头，基本属于无遮挡，直接南向望江，为做豪宅打下基础。更为重要的是，地块住宅套内阳台等半开敞空间半计容比例，由原来的套内建筑面积15%，提高至20%，这对总价段相近的存量新房，以及周边二手来说，保利都会是一个很大的冲击。

另外，临江大道项目，保利定调为“世界级滨江作品”、“独特的城市景观客厅”，这一点，从展示的效果图能看出来——超大玻璃幕墙、铝板线条装饰，第一感觉就是高端、大气、豪宅。

这块地被认为是近十年来广州公开出让最好的一块地，没有之一。天河CBD+南向望江+130%使用率+容积率3.7+自带商业——buff值全部拉满，从产品属性看来，这也是一个前所未有的新一代产品，价格预计15万左右。

4.0豪宅（130%实用率）

南方面粉厂地块除了位置独得恩宠，据说对建筑要求可以放宽为阳台占比从 20% 扩大到了30%这也意味着，这个项目或将成为广州第一个实用率超 130% 的第四代豪宅。

缺点总结

容积率较高
项目规划了6栋高层住宅，其中后排楼栋高达50层，整体容积率较高，可能导致居住密度较大，影响部分住户的舒适度。

周边交通压力
虽然地理位置优越，但天河区作为广州的核心区域，早晚高峰交通拥堵问题较为严重，可能会对出行造成一定影响。

价格偏高
作为天河区的江景项目，预计售价较高，可能超出部分购房者的预算，性价比相对较低。

施工及环境干扰
项目周边可能存在其他在建工程，施工期间的噪音和粉尘污染可能会对居住体验造成短期影响。

产品分布如下：1#，35层高，只有一个面积段，约630㎡户型；3#，50层高，约205-236㎡户型；5#，50层高，约236-240㎡户型；6#，49层高，约270-350㎡户型；8#，49层高，约270-350㎡户型；9#，37层高，约377-405㎡户型。1#和9#承担最大面积，所以一线头排望江；6#和8#面积段其次，因此位置稍微靠后，但也能做到垂直望江；1#和5#是200+平专场，视线就需要避让头排，斜出江景。

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