建发房产“另辟蹊径” 上海协议拿地斩获核心地块

建发房产选择了协议拿地而非通过公开土地市场。

中房报记者 付珊珊 上海报道

“地王收割机”建发房产再次大手笔拿地。

6月10日，厦门建发股份有限公司发布公告称，旗下子公司建发国际集团下属公司通过上海联交所竞拍取得上海虹口城市更新建设有限公司所持有的上海弘寿里企业发展有限公司（以下简称“上海弘寿里”）100%股权，以及上海城市更新建设有限公司持有的上海新闳湾企业发展有限公司（以下简称“上海新闳湾”）100%股权，从而获取上海市4幅地块。

其中，上海弘寿里持有的资产包括位于上海市虹口区北外滩地区3幅地块，上海新闳湾持有的资产则是1宗位于上海市杨浦区新江湾社区的地块，4幅地块总建筑面积达到21.55万平方米，总交易金额高达123.5亿元。

对于以上地块未来发展，建发股份表示：“未来不排除就该项目引入合作方的可能。”同时，由于项目开发过程存在各种不确定性，上述关于交易提及的数据可能与公司未来在定期报告中披露数据存在差异，以定期报告为准。

值得注意的是，建发房产前两年也曾大手笔布局上海，但去年其布局重心转移至杭州，2024年权益拿地金额406亿元中，有158亿元投向了杭州，投资占比近40%，而对比之下，建发房产2024年在上海仅以联合体形式获取2宗土地，投资缩水严重。

此番再次斥巨资布局上海，建发房产选择了协议拿地而非通过公开土地市场。

“上海一直以来是公司重点投资的城市，过去两年也有持续获取上海项目，只是受限于上海土地市场较为火热，项目获取概率不高。”建发房产相关人士向中国房地产报记者表示，接下来还会持续关注跟进上海公开市场，根据公司投资要求，积极获取“流速好、利润高”的项目。

建发房产上海开启“另类”拿地

今年以来，尤其是一季度末，建发房产再次化身“地王收割机”，仅用两天时间就接连拿下了杭州、成都楼面价最贵地块。

在成都土地出让中，建发房产拿下金融城三期H10地块，高达106%的溢价率让业界瞠目结舌。最终，该地块成交价33.47亿元，成交楼面价41200元/平方米，这是成都首次楼面价突破4万元/平方米。随后，建发房产又以34.35亿元拿下杭州蒋村地块，溢价率高达115.39%，成交楼面价88029元/平方米，刷新了杭州土地市场单价“地王”纪录。而在此之前，建发房产已经于今年1月斩获了北京海淀朱房四街0030地块，成交价90.4亿元，溢价25%，折合楼面价95062元/平方米，刷新了北京彼时土地单价纪录。在今年3月28日上海土地出让中，建发房产再次参拍2宗热门地块，但最终未能幸运地将地块收入囊中。此外，建发房产还在重庆、苏州疯狂拿地。

可以明显看到，对比2024年，建发房产在投资端的风格变了。这种转变背后是2024年建发房产在投资端和业绩端的全面下滑。数据显示，2024年，建发房产权益销售金额同比下降25%至1034亿元；拿地总额530亿元，同比下降40%。

显然，建发房产管理层对这一成绩并不满意。值得注意的是，今年3月26日，建发房产管理层出现人事变动，赵呈闽不再担任董事会主席及提名委员会主席，但继续留任执行董事。 与此同时，林伟国被任命为董事会主席及提名委员会主席，同时卸任行政总裁职务；田美坦先生则被任命为新的行政总裁。

林伟国上任后对建发房产的发展提出了更高要求。“我们需要全力增长。”林伟国在3月28日建发国际集团业绩发布会上表示，尽管环境存在不确定性，但2025年仍然希望建发能够实现市场规模达到1500亿元的目标，未来2~3年保持增长。

当下，业内明确提出年度销售目标的房企不多了，原因就是市场环境多变，多数房企定下的目标都很难达成。而建发房产却明确定下全年目标，可见，建发房产的发展决心。

长三角地区是建发房产销售业绩底仓，去年权益销售额占比就达到近一半，因此，建发房产要奋力一搏，长三角也是必争之地，这其中，上海作为长三角城市领头羊更是核心中的核心。

就如建发房产相关人士所言，上海一直是其重点投资城市，但去年不少头部房企出于安全性考虑纷纷聚焦核心城市，上海公开土地市场的竞争越来越激烈，建发房产获地难度加大。

也正因如此，建发房产走了一条另类拿地路线——城市更新。比如建发此次竞得的上海弘寿里所持有的3宗地块，就是2024年12月24日通过协议方式出让，当时的意向单位为上海虹口城市更新建设发展有限公司，成交总价约35.98亿元。

“城市更新项目通常位于城市核心区域或发展成熟片区，地段价值更高，项目打造入市能够有更大溢价空间。”一位上海国企项目营销负责人表示，协议方式获取土地还能避免公开拍卖市场的激烈竞价，理论上可以降低土地成本，但这类项目一般都很复杂，前期资金投入大，建设周期长，开发主体不仅要面临政策变动风险，而且还需要承受现金流压力，所以对房企来说很有挑战。

上海协议出让宅地总价已超850亿元

实际上，不只是建发房产，随着上海城市更新进程加快，不少有实力的头部央企、国企都在试图通过遴选、协议出让的方式拿地以增厚核心区域的土地储备。

今年上半年，嘉里建设先后以1.07亿元、5962.5万元补仓黄浦区，协议所拿地块均为此前入市热销的金陵华庭项目扩大部分。

此外，黄浦区豫园街道的余庆里也以总价73.26亿元出让成功，后续这部分地块也将进行股权转换，变更开发主体。

5月26日消息，上海地产集团旗下上海城市更新建设发展有限公司不久前以协议出让方式竞得浦东新区上钢社区一宗地块，总价85.4亿元，该地块后续也会进行股权变更，将由市场化开发商操盘或合作开发。

此外，位于徐汇区的东安新村组团地块也已经全部出让完毕，3幅涉宅地块分别被上海新百安经济发展有限公司、上海新枫安企业发展有限公司、上海新东安企业发展有限公司获取，这三家公司均是由上海地产和徐汇城投共同持股，3幅地块累计出让金额高达523.03亿元，成为全国隐形的“地王之王”。

据公开数据统计显示，今年上半年，上海协议出让的涉宅用地，成交总价已经超过了850亿元，地块主要分布在黄浦、静安、杨浦、徐汇等市中心区域。

不过，由于目前上海市中心土地资源趋于饱和，协议出让多集中于旧改地块，且参与的开发商多是综合实力较强的央企、国企。相比之下，一些民营房企或规模较小的房企，只能在远郊板块拿地。

上述国企项目营销负责人认为，城市更新路径并不是所有房企都适合，对房企而言，需要进行审慎的可行性研究和风险评估，如果具备匹配的资源和能力再入局，并要做好打“持久战”和应对各种复杂局面的充分准备，因为虽然这类项目成功了能够获得销售业绩和品牌溢价，但一旦失败就会拖累企业深陷泥潭、损失惨重。