楼市“红五月”行情分化 房企年中冲刺押注“好房子”

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

楼市在经历了“小阳春”后，“红五月”行情随之而来，并在上海、北京、广州等热点城市得到体现。不过，5月楼市分化依然明显。

克而瑞的监测数据显示，5月，30个重点城市新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9%。中指研究院的数据显示，5月，百强房企销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点。

“整个市场短暂出现调整属于正常情况。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从去年四季度到今年4月，全国房地产市场出现了7个月的回稳，5月尽管有些数据出现波动，但总体还是延续了一个向好的态势，市场反馈还是积极的。

进入6月，对于多数房企而言，已进入到年中业绩冲刺期。在5月新房市场分化、百强房企整体销售额同比下降的背景下，据《每日经济新闻》记者了解，多家头部房企推出了“好房子”新规产品，并实现了较高的去化率。

一家房企的相关负责人在接受记者采访时表示，现在，开发商都面临较大压力，大幅降价促销反而可能对项目产生损伤。

“红五月”楼市分化明显

5月，核心城市新房市场整体保持修复态势，“红五月”行情在上海、北京、广州等热点城市得到体现，这些城市新房成交量同环比均保持增长。

以上海为例，5月有近40个新项目开盘，其中纯新盘项目11个，老盘加推项目26个。上海市房地产交易中心的数据显示，5月，上海一手住房成交62万平方米，环比增长20%，同比增长24%。

再看广州，4月底就有多个纯新项目集中开盘入市，此后随着“五一”假期项目营销力度加大，新开盘项目去化效果普遍较好，整体带动市场成交回升。广州市住房和城乡建设局的数据显示，5月，广州新房累计成交6572套，环比增长32%，同比增长26%。

北京楼市方面，北京市住房和城乡建设委员会的数据显示，5月，北京新房累计成交3917套，环比增长14%，同比增长38%。

与此同时，5月全国楼市仍呈现出分化态势，部分热点城市的新房成交量出现回落。

再以深圳为例。5月，深圳核心区域推盘节奏有所加快，但各项目间分化显著。中指研究院的数据显示，5月，深圳多个核心区域优质项目去化率超过80%，而非核心区域项目去化率普遍低于50%。

深圳中原研究中心的统计数据显示，5月，深圳一手住宅网签3162套，环比下滑14.4%。

克而瑞的监测数据显示，5月，全国30个重点城市新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9%。其中，一线城市新房成交环比增长6%，同比增长20%；26个二三线城市新房成交环比企稳，同比回落13%，降幅超30个重点城市的平均水平。累计来看，今年前5个月，全国30个重点城市新房成交面积5047万平方米，同比上涨6%。

尽管楼市明显分化，但克而瑞的监测数据显示，5月，30个重点城市新项目开盘平均去化率为39%，环比上升1%，同比上升12%，与2023年高峰期基本持平，延续稳中向好态势。具体来看，厦门、成都、长沙和重庆四城的平均去化率超六成，上海、深圳等热点城市的平均去化率同环比持续上升；郑州、苏州等城市的平均去化率虽与去年同期相比有所上升，但环比降幅超两成；昆明、青岛、济南、常州、嘉兴等弱二三线城市平均去化率不足两成，且环比持续下降。

“以武汉市场为例，近期改善和豪宅市场成交均有所下滑，总价650万元以上户型产品的存销比越来越大，550万~650万元户型产品基本以符合‘好房子’新规的大平层为主。”一家头部房企华中区域相关负责人告诉记者，据其初步判断，改善型客群对产品的要求较以前提高了。

“当前，楼市延续‘止跌企稳’态势，热销项目聚焦到产品力较强的第四代住宅和符合‘好房子’新规项目，随着这类产品集中入市，撑起热销半边天。”克而瑞发布的报告指出，部分城市的开发商依靠由政府主导的存量房收购和房票安置来进行销售，这对城市非核心区域部分楼盘的去化起到了良好的提振作用，但在多数弱二三线城市，部分楼盘开发商仅能依托大折扣、高佣金、强渠道等策略实现销量提升。

房企积极冲刺年中业绩

5月楼市分化依然明显，也体现在百强房企的销售业绩上。

中指研究院的监测数据显示，5月，百强房企销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点。

以排在销售榜前两位的保利发展和绿城中国为例。5月，保利发展实现销售额285.12亿元，环比增长15.8%，同比下降19.3%，前5个月累计销售额为1161.61亿元，同比减少19.26%；5月，绿城中国实现销售额255亿元，环比增长37.1%，同比上涨9.4%，前5个月累计销售额965亿元，同比减少2.3%。

《每日经济新闻》记者梳理18家重点上市房企5月业绩简报发现，5月，这些房企合计实现销售额1449.84亿元，同比下降5.9%，环比增长24.1%；前5个月实现销售额5842亿元，同比下降14.8%。

值得注意的是，5月销售额同环比均下降的有越秀地产和旭辉集团。其中，越秀地产实现销售额95.81亿元，同比下降6.9%，环比下降4.9%。

不过，越秀地产是今年极少数明确提出年度销售目标的房企，今年前5个月实现合同销售金额约507亿元，同比增长约26.5%，完成2025年度合同销售目标进度42.1%。

“现在的楼市环境下，开发商都面临压力。”上述房企相关负责人表示，目前，其所在公司在华中区域销售的楼盘，旧规产品、新规产品占比各一半。“第四代住宅利用高性价比和高得房率，对传统住宅形成了一定的冲击，老项目主要还是靠现房优势，以品质实景可见来吸引客户。”

“目前，公司的旧规产品基本是准现房或现房，客户主要是看实景。”绿城中国华中区域相关负责人告诉记者，当前，旧规产品并不是公司的去化主力，因为有业主基数，大幅降价反而会对项目有损伤。“公司更多是通过老盘新做，从展示更新、服务提升等方面去进行销售宣传。”

以架空层为例，此前是将设计做好后交给客户，如今则是在设计中有留白空间，通过与业主进行沟通，问询其改造方向并进行修改。该负责人表示，“目前在武汉湖畔雲庐、长沙凤起麓鸣等旧规产品上都有这样的动作，通过这些方式达到口碑传播，影响潜在客户。”

“今年上半年，公司在成都共有两个新项目入市，且都是‘好房子’新规产品。”成都万科相关负责人表示，一个是位于郫都区的蜀都万科·锦上扬华，前5个月连续夺得郫都区销冠，另一个是基于“好房子”理念打造的，位于新都区的万科都会甲第，5月17日开盘就刷新片区内近三年首开项目最高认购业绩，截至目前仍是新都区销冠。“此外，持续销售项目如轨道城市万科美的丨高线公园，也将推出优质准现房房源以及年中冲刺专属购房优惠。”

“公司整合旗下商业、资管、物业等资源，推出‘龙湖欢抢季’，天街、冠寓万份盲盒惊喜派送，全国各大直播间抢购房神券，更有千套房源限时一口价秒杀。”龙湖集团相关负责人告诉记者，6月13日，“龙湖好房子BOSS福利局”专场直播，将在全国筛选12个城市级红盘热盘，包括高端产品线御湖境、观萃等项目，在直播间推出给力好价，拉开整个年中冲刺的大幕。

“6月楼市供应同环比齐降，重点城市楼市供应的刚需、改善、高端房源占比分别为34%、55%和12%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。半数以上重点城市，主城区是房企供应的重点。”克而瑞发布的报告指出，房企推盘积极性一般，不过因加强了主城区改善型楼盘的供应比例，叠加年中冲刺业绩，房企或将加大营销力度。“预计6月成交环比增长，同比有望与去年同期持平，市场延续止跌回稳的态势。”