中交城投青浦老城厢项目「南厢观宁府」140席滨水低密纯墅入市！

上海青浦南厢观宁府楼盘综合解析

一、项目区位与交通规划

地理位置：南厢观宁府坐落于上海青浦新城核心板块，具体位于漕舸东路与关安路交汇处，占据青浦“南厢”门户位置。该区域是青浦新城与虹桥商务区双城市副中心联动发展的核心地带，同时作为长三角一体化示范区的重要载体，承接产城融合与生态宜居双重功能。

交通网络：

• 轨道交通：项目距离在建的示范区线（预计2028年通车）新城南站直线距离仅1.1公里，未来可快速连接虹桥枢纽及长三角示范区核心区。此外，地铁17号线（东方绿舟方向）已开通运营，规划中的嘉青松金市域线将进一步强化区域通达性。

• 主干道路：紧邻沪青平公路与城中南路两大交通动脉，驾车30分钟可达虹桥国际交通枢纽，1小时覆盖长三角核心城市圈。

二、项目规划与产品定位

开发理念：南厢观宁府由中交集团打造，定位“静奢生活典范”，以“产城融合+江南水乡”为设计内核，融合现代居住需求与中式美学意境。项目总占地面积32,600平方米，容积率低至1.05，是青浦新城稀缺的低密纯墅社区，仅规划140套叠加别墅与合院产品，主打高端私密居住体验。

建筑与园林设计：

• 外立面：采用干挂石材、玻璃幕墙与铝板组合，通过新中式元素（如飞檐、格栅）重构东方建筑美学，兼具现代简约与古典雅致。

• 园林景观：以“一轴两园、五进十景”为蓝本，借鉴豫园造景手法，融入楼阁、折桥、墨池等江南符号，打造立体山水园林与坊巷空间，实现“移步异景”的沉浸式体验。

三、户型设计与居住体验

产品类型：

• 叠加别墅：面积段约175-330平方米，每户均配备独立私家电梯及地下室空间，通过垂直分层设计实现动静分区，顶层规划星空露台或庭院。
• 合院别墅（待官方确认）：预计为地下一层+地上三层的围合式院落，单套面积或超300平方米，兼具私家庭院与地下多功能空间。

空间亮点：

• 全明户型设计，采光面最大化，主卧套房标配步入式衣帽间及观景阳台。
• 地下室层高约5.4米，可改造为家庭影院、酒窖或健身区，满足多元化生活需求。

四、全维度生活配套

商业配套：

• 1.5公里范围内聚集吾悦广场、万达茂两大城市级商业综合体，涵盖餐饮、购物、娱乐等全业态。
• 社区底商规划便利店、生鲜超市等便民设施，满足日常高频消费需求。

教育资源：

• 幼儿园：塘郁幼儿园（步行可达）；
• 中小学：青浦实验小学（南厢校区）、东方中学、上海市毓华学校（九年一贯制），形成全龄教育链。

医疗资源：

• 复旦附属中山医院青浦院区（三甲级）距离约3公里，提供优质医疗保障。

生态资源：

• 紧邻规划中的城市绿肺公园，社区内部园林与外部生态形成“双园联动”，营造健康宜居环境。

五、区域发展潜力与投资价值

政策红利：青浦新城作为上海“五大新城”中唯一拥有双城市副中心（虹桥商务区+青浦新城）的板块，叠加长三角一体化示范区政策倾斜，未来将重点引入数字经济、会展商贸等产业，带动人口导入与配套升级。

市场稀缺性：

• 产品稀缺：外环外仅有的低密纯墅社区，容积率1.05远低于同区域平均水平（约1.5-2.0），叠加别墅总价段预计在2000万-4000万元，对标虹桥核心区同类产品具备价格优势。
• 土地供应：青浦新城南厢片区近年土地出让以商住混合为主，纯住宅用地稀缺，项目长期增值空间显著。

六、当前销售动态

截至2025年6月，南厢观宁府仍处于待售阶段，具体开盘时间与价格待官方公示。，或关注开发商发布的示范区开放及验资登记信息。