严控砸飘窗、偷面积！广州住宅新规，要收紧了！

　　近日，业内一直在传言，广州即将严查“偷面积”，“高得房率”产品要进一步收紧了。

　　今天，楼市君收到业内人士爆料：

　　相关部门已基本完成政策制定，执行方案很快就要来了。

　　根据规划内容，楼市君大概提炼了要点，先提前给大家划划重点：

　　1、飘窗结构必须采用外挑设计，禁止通过内凹方式变相增加室内面积。

　　2、建筑外立面的结构柱，全部计入容积率面积，不再允许作为“赠送面积”。

　　这一点，直接针对部分开发商的“偷面积”操作——将承重柱、剪力墙、管井等关键结构，在报建时伪装成“装饰柱”或“装饰板”，以此规避面积计算，后期再改造为室内空间。

　　这种做法，可能带来建筑安全隐患。

　　3、40米以上楼层不允许改动花池。

　　按照按国家最新住宅规范，层高不低于3米来参考，40米以上约等于12-13层的高度，则属于高层建筑。

　　花池若被违规改为阳台或室内空间，外立面开窗、拆改可能导致高空坠落，威胁行人安全。

　　4、建筑内部天井的宽度、高度必须符合消防规范，禁止为增加户型数量而压缩天井尺寸。

　　目前市面上，有个别新盘为了增加户型数量或在客厅位增设飘窗，而压缩天井尺寸，容易使得不同房源之间的窗口间距狭小，存在一定的消防安全风险。

　　按5月1日起执行的国家标准《住宅项目规范》，新建项目楼高100米内，天井宽度不能小于2.4米；100米以上的，不能小于6米，以确保住户的安全性。

　　5、所有尚未取得《建设工程规划许可证》的住宅项目，必须按照上述标准进行报建。

　　作为项目建设的前置必备证件，《建设工程规划许可证》相当于开发商合法开工的“批文”，其审批标准直接决定了项目的规划设计方向。

　　此次新规特别明确：对于已经取得工规证的在批项目，可以继续按原审批方案推进；而所有尚未获批的新报建项目，则必须全面执行新的设计标准。

　　这一政策安排，为开发商报建提供明确的界定依据，防止出现突击报建“高赠送”户型的现象，维护市场公平性。

　　总的来说，新规将重点整治砸飘窗、偷花池、偷结构柱等等方式变相增加使用面积的行为，并将新房使用率控制在合理区间。

　　楼市君咨询了业内人士的意见：广州新房按照上述标准执行后，住房使用率或维持在100%内。

　　而这场由广州率先发起的户型新规迭代潮，最早源于2023年11月。

　　2023年开始，广州陆续放宽了容积率新规，将阳台占比从15%提升至20%，飘窗深度从60cm增加到80cm。

　　近两年来，广州的新房使用率一直在走高。

　　这也导致了，不少项目为了追求高使用率，对房屋结构进行各种过渡“扩大化”改造。

　　不过，产品不断提升使用率，看似是利好，但产品新规迭代太快，也容易让买房人、存量房业主和开发商缺乏安全感。

　　1、加速二手贬值，原先使用率70-80%的产品受到冲击。

　　目前，贝壳找房的二手房源数量超过19万套，楼龄15年以上的占超70%。

　　| 5月5日广州二手挂牌量

　　| 来源：中介

　　高龄+低使用率+落后户型，在新规产品的冲击下，二手房难免会更难卖。

　　重点是，置换需求得不到释放，也会间接影响到新房库存的去化。

　　2、加剧新房买家观望情绪。

　　产品使用率频繁更迭，会让买家潜意识默认“新房产品没有最好，只有更好”。

　　如此一来，新房买房周期不断延长。

　　｜广州城景航拍

　　| 广州楼市发布 摄

　　3、产品新规迭代快，受伤的还有开发商。

　　现在广州市面上，还有许多使用率不到100%、甚至只有80%的存量新房。

　　在新规产品的影响下，这些房子还没变成二手，就跟着“被动降级”了。

　　不仅存量新房未售先“过时”，就连刚推出的“最新款”，也可能很快失去竞争力。

　　｜广州城景航拍

　　| 广州楼市发布 摄

　　别忘了，还有2020-2021年高价拿地的开发商。

　　当年楼市行情火爆，溢价40%以上拿地的开发商不在少数。

　　他们这些项目大多没赶上住宅新规，现在开始卖现楼，难免会在产品设计上明显处于劣势。

　　｜广州楼市发布 制图

　　所以我们常说，使用率越来越高，看似对买家的利好，但实际上也苦了二手业主、存量新房和过往拿地的开发商。

　　如今，广州即将收紧产品“超新规”，对市场各方都是好事一桩。

　　5月7日，国务院举行的新闻发布会上，央行和金融监管总局在发布会上提出几大增量金融政策，加力巩固房地产市场止跌回稳势头。

　　当前，房地产市场正处于企稳回升的关键期，避免过度竞争、维护市场秩序显得尤为重要。

　　新规实施后，有望结束“偷面积”的恶性竞争，引导行业回归产品品质和服务体验的本质竞争，为购房者创造更加透明、规范的置业环境。

　　最后，让我们共同期待相关政策的正式出台。

　　相信全新的产品规范标准，可以保持政策稳定性、促进广州楼市健康可持续发展。