北京买房：理清思路，购房建议1552

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，基本情况是，现在没有孩子，未来想要两个，工作在广渠门，购房预算1500w上下可浮动，想买三居。我和队友都算小镇做题家出身，虽然不希望太卷，但也想尽可能给孩子提供优质教育环境。队友在南苑机场附近工作，满足1个小时左右通勤即可。

1、买富力城D，等孩子上学在东城南边仅占坑不搬家。但是多少有点嫌弃学校不够好，抹杀了孩子的部分可能性。

2、买富力城D，等孩子上学西城另买一套，搬过去。但是担心未来西城学区好又宜居的三居买不起。但真是好学区的话，我其实可以接受楼龄差一点。

3、买东城通勤近的，比如幸福家园/本家润园一期/富贵园一区/水上华城/冠城名敦道B区，三居。幸福家园和本家润园谁的学区好呀？这俩小区其实都得1700-1900了。好处是等孩子上学不用再占坑，但是未来6年可能要牺牲部分居住属性。冠城对应的学校好像不是特别好，而且也超贵。

4、买西城三居/两居。三居现在能买的起万和世家/枫桦豪景之类的，对应学校不太好，未来还得附近再买占坑。最近开始考虑两居，比如中信城，部分户型能改三居，一卫好像也能改两卫。但是通勤上远一些，西城溢价走势也不确定，好处就是孩子出生落户西城，小学入学确定性高。甚至考虑过紫御公馆，未来西城占坑接送近点，但是未来遥远的未来牺牲了太多当下值吗？

5、买富力城D三居。孩子上学前再买个东城占坑，小学东城南上，小升初换到西城。章哥您觉得小升初东城换西城是个好路径吗，走这条路需要考虑哪些问题呢？

如果现阶段完全不考虑学区，未来5年可能得生娃*2+看房买房装修*2，有点累啊；现在兼顾学区，又暂时没找到万全之策。您那边经验和案例比较多，您会觉得哪个方案靠谱点啊。

A：

1、富力城附近的东城学校，龙体就很好的学区了。小学培新光明板厂，中学汇文广渠门50中，这在我小时候就都是重点，我当年小升初还想考汇文（26中）来着呢，市重点。如果嫌这还不好，那就只能是金刚小强了。

2、西城顶级就是金德月+陶白八中附，1500万也能买到三居，是否宜居看自己的感受了，只能说跟富力城D区差不多的都很贵。但这种高总价的溢价率倒不太高，相对算性价比高的，具体看房源吧。3、

也未必降低多少居住属性，可以算算租售比，毕竟都小2000万了，应该能买到溢价低的。这就甭看哪个小区了，多关注具体房源的性价比吧，每套房都让中介给算算，然后跟北京平均值比较一下。也可以和富力城的相比，如果差不多就更合适了。

名敦道的房价看自己的感受。对应的是光明广渠门校区，原来的寄宿部。现在光明应该还是和北师大合作的，很好的学校。

或者这么说吧，在学区制度出现之前，所有牛小要么凭子弟，要么凭关系，要么掏钱。当时第一档是史家、府学、实验二小、北小、黄城根等等，还有海淀的几个，起价15万。光明小学属于第二档吧，10万起，和灯市口、东交民巷、崇文小学什么的差不多，当时西城宏庙中古西师附小一类的也是这价格。

4、紫御的学区也不太强，但优势是溢价不高，居住的性价比相对高。而且这里是中海在北京的早期项目，土地很便宜+耍赖，最后每平米才花了一盒华子的钱。所以在工程上就没省钱，开发的不错。

值不值的没标准，看自己更重视哪方面了。重视学校就买西城，看中信城吧。重视自住买紫御，但我不是太建议，溢价再低也是有的，而且南城的价格走势偏弱。这我就不多说了，反正是这意思。

5、小学东城，小升初换西城，这图什么呢？考虑哪些问题，真要这么做就考虑多烧香呗，求菩萨保佑。反正按现在的政策不太合适，反过来还差不多。

6、方案都挺好的，各有优劣，看自己的判断吧，我只是列出这些情况。

其他的万全之策怎么说呢？如果不考虑通勤的话可以买朝阳的，这预算肯定能买到不带溢价的学区房了，学校也很强，还都是九年和单校，家长省心。将来用的上学位就用，用不上换东西海也不吃亏。但都在朝阳北部呢，南边就是帝景，学校好+小区少=有溢价。

仅供参考。

二

Q:

请问，孩子28年上小学，想尽可能给孩子提供个好的学区，还请给指点指点。预算摸顶凑也就不到600，想请教一下，是在海淀北太平庄买，还是西城买？北太平庄水平相当于西城哪个学区？如果在西城买，建议买哪个学区？什么时候买合适？

之所以考虑北太平庄，是因为看了下价格可能能买到自住的，上班交通也方便，但这些比起孩子上学肯定是不重要的。

A：

1、如果能在西城买较强学区的，那就没必要在北太平庄呗。或者西城和海淀各有优势，两个行政区的教育资源是平等的。那北太平庄在海淀排名第三梯队，放到西城也是第三梯队的。

2、相当于西城的新街口或西长安街吧，或者是广外，中等略下，但谈不上多弱。但如果是对标西城同等学区，那北太平庄就有优势了，因为房子的性价比高，也就是学区溢价相对低。同等价格情况下的居住体验更好，保值风险也低。

3、学区只能家长定，外人不好建议。西城就那11个学区，顶级的金德月，第二等什刹海陶白展览路，之后是广外新街口西长安街，再之后是广牛和大椿天，这是常规排序。

4、什么时候买，资金准备好了就提前买，尤其是北太平庄的，现在就有可能买到溢价很低的房源，早买晚买都差不多。否则就过了高峰期再看，反正还小三年才用得上学位呢，提前一年准备绝对来的及。

5、自住和交通方便也挺重要的，这等孩子上学后就知道了。以居住来说，如果房子很小，那孩子和父母有可能相互打扰。尤其是到了中学之后，孩子几乎天天12点才能完事儿，家长是都陪着呢？还是先休息一个？

交通则主要是接送，低年级无所谓，到了高年级和中学，随着学习强度加大，那每天能让孩子多睡15分钟都是很多家长的追求。之所以很多家长宁可租房，就是为了让孩子多睡会儿，要不然太累太累了，当爹妈的没有不心疼的。

仅供参考。

三

Q:

最近又有点躁动想看看房子，不知道是不是合适入手。麻烦能否给点买房选房建议，基本情况：都在北京事业单位工作，一个中关村，一个立水桥南，我名下异地有商贷房子，提前还款一部分，对象北京有老破小，在燕山老人在住，未领证，根据政策，给我名下买属于北京首套。

目前存款130万，国管公积金余额8万出头，目前一个月两人可有2.3万收入，除去吃饭还贷款开销。总额考虑400万以左的房子，地段考虑：希望两人上班单趟在1小时以内，能保值。

看了天通苑，感觉人太多了，老北苑400出头的绣菊园人也不少，户型半上半下电梯或超多人的塔楼，我们还看了和平里，亚运村，30多年的老房子，带电梯的居住环境感觉很不好，勉强活着，麻烦您给分析研究下，现在适不适合买房？如果可以麻烦推荐合适的小区或者房子。

A：

1、天通苑当然人多了。这跟望京作对比吧，望京已经很拥挤了，但密度仅仅是天通苑的一半。也就是说，俩板块都是30多万常住人口，但望京15平方公里，天通苑8平方公里。

绣菊园是塔楼多，当年的规划就是安置市区溢出人群，从定位上就密度大。而且这小区的价格走势不太强，之前和北边望春园同等价格，年头长了就有些差距了。

2、适不适合买房得看自己的需求啊，房子是用来住的，有需求就买。价格角度看租售比，也就是房子的性价比，认为差不多到底了就买。

以400万来说，北京的平均租金在6000左右，年化租金回报率接近2%。现在银行又降息了，五年期存款1.3%，低于房子的收益，所以我认为是基本到底了。现在朝阳有小户型的租金回报率都达到2.5%了，还是减去物业费取暖费之后的净收益。反正我不认为还能跌什么，再跌我就再来一套尝尝，留着收房租给孩子当个低保。

3、如果不追求学区的话看看西边立水桥的，就是昌平区了，但房子的性价比和朝阳一样，价格走势也多数不落后。

仅供参考。

四

Q:

请您分析一下：丰台枫泽园有一套房，6楼不带电梯，16年年底买的四百多个，现在估计也就三百多。孩子刚一岁，我考虑孩子上学，现在着手置换，还是等过两年再换，或者是现在把房子卖了，租房住几年再买学区房，总价控制在六百内。

家里人想直接置换改善住房，不太在意学区。单位在木樨地，考虑一小时左右的通勤时间。请问您有什么意见建议吗？

A：

1、2016年底买的，那基本买在高位了，2017年319开始的调控。既然是孩子刚一岁，那常规建议如果预算不太高，那没必要太早准备学区房。毕竟现在溢价率没降低多少，而明年之后就是入学人数的明确拐点了，溢价部分有可能受影响。总价很高的话能买到各项兼顾的，总价越高，溢价率越低。

2、现在把房卖了租房住，那这就是赌了呗，赌赢了皆大欢喜，万一输了考虑好怎么办了吗？现在北京的租售比虽然没太大变化，租金回报率仍然是1.7%左右。但银行利率降了啊，五年期的都降到1.3%了。

也就是说，同样的一笔钱，现在存银行的收益率，已经低于非学区房的租金收益了。比如600万吧，存银行最多一年能收到8万左右的利息。但如果租600万的非学区房，一般支出要在10万左右，看自己觉得值不值了。

3、另外您枫泽园这套房属于自住为主的，优势是地段儿不错，小区是普通的福利房小区，好像还有部分军产吧？房龄相对新。

劣势是规模不大，时间长了物业在收入不高的情况下有可能受影响。另外就是顶楼算硬伤，未必影响价格，但流动性弱，租金受也受影响，也就是降低性价比。这种房如果确定不住的话没必要留着，出手时别着急慢慢儿卖才不吃亏。

4、我没什么建议，只能是列出情况，是否换学区房只能家长决定。而且全北京学区房也太多，各区的教育模式还不一样，具体买哪里的也得家长定。

仅供参考。

五

Q:

请问，我看到新闻说北京今年新开发的住宅面积，是760万平米，请问这个数字算多还是少啊？

A：

1、肯定算少啊，房子不好卖+降价，开发商就不爱拿地呗，或者是没钱拿地，新开发面积自然减少。商品价格是由供需关系决定的，但价格和销售速度对供需关系也有影响，相辅相成的关系。

2、北京近十多年来一般每年都是1200万左右新开发面积，少了也得千万平米，至少7/8万套房。但既然是不好卖，那就减少供应呗，所以今年就760万平了，估计5/6万套房吧。甚至如果是大户型的话就再少点儿，也就是跟每年的预计销售量要相匹配，目的是不能让房价大起大落。

3、另外从北京的无房户来说这数量也不多。因为北京有2200万常住人口，组成了接近1000万个家庭。官方数字是有房户达到70%，无房户30%。即便按照这个数字，无房户至少也小300万呢，仅仅每年5万多套房，什么时候能全覆盖啊？

而且在现实中，北京的存量房其实才不到800万套，这其中还有250万套的出租房。即便是有换租的，那真实的有房户应该也才600万户，无房户接近400万呢，这每年几万套房就更是杯水车薪了。

4、当然，北京每年还有几万套的保障房规划，包括公租房+安置房。能有产权的保障房安置房来说，一般每年也5/6万套，和商品房都加起来就是10万套左右吧。假定现有人口规模不变，那大概有个40-50年左右就能全北京都家家有房了，当然是平均下来都有房。

仅供参考。

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