幸福城臻园，回迁房混搭与密度焦虑

文/粤进深 严明会

近日，位于深圳龙华的幸福城臻园开放了营销中心和样板房。

据官方披露，“开放首日超2000人到访共鉴”。

就现场图来看，确实人气爆棚，熙熙攘攘，沙盘前、洽谈区挤满了人，看样板间都要排队，还有人大热天的推着婴儿车去看房。

项目此前官宣，将在5月底入市，不知何故推迟了两天。

但这两天，也显然给了开发商更充足的准备时间，开放活动办得轰轰烈烈，接下来就看产品和价格能不能吸引购房者了。

幸福城臻园，号称历经10年匠心打磨、在龙华超级商圈C位应运而生、沿袭“幸福城”高品质的居所理念、为城市峯层量身打造……

口号喊得很响。

就地段来看，它位于龙华中心区，位置的确优越，与鸿荣源壹方天地购物中心A区仅一路之隔，算是龙华人气最旺的地方。

当前，项目周边在售楼盘如鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚云等，大多已进入尾盘销售阶段。幸福城臻园作为全新盘入市，自然备受市场关注与欢迎。

产品方面，幸福城臻园预计首推1栋二、三、四、五单元，共861套房源。

与板块内竞品相比，项目在户型设计上大胆突破，最小的96㎡做三房，最大的163㎡四房三厅，通过多元面积段覆盖不同家庭结构需求。

此前项目户型图已经曝光，新规产品使用率高，约90%户型朝南，有竖厅、有横厅还有方厅，格局方正，整体做得还可以。

不可否认，幸福城臻园的亮点非常突出：

1、区位优势：位于龙华中心区，对望壹方天地，周边商业、教育等配套一应俱全；

2、双地铁口物业：距离4号线龙华站仅约400米，距离地铁25号线景龙站（在建中）约300米，交通便捷；

3、户型选择多样：96㎡-163㎡三至四房，90%户型朝南，采光充足，满足不同家庭需求；

4、精装交付：带装修交付，免去二次装修烦恼，节省时间和成本。

但缺点也不容忽视：

1、容积率高达8.81：住宅密度相对较高，居住舒适度或大打折扣；

2、居住人群不纯粹：有一定数量的回迁房，会出现商品房与回迁房混住的情况；

3、周边在建楼盘众多：城市更新项目密集，部分区域还在拆迁当中，短期内可能面临工地噪音和灰尘问题。

整体而言，幸福城臻园优缺点兼而有之。

对于重视城市生活便利性，尤其是对交通、商业、教育资源有较高需求的购房者，幸福城臻园无疑是一个值得考虑的选择。

尤其适合首次置业的年轻家庭，或依赖公共交通的上班族。

而对于改善型，或追求低密度、高舒适度、居住圈层纯粹的购房者，可能需要进一步权衡考量。

幸福城臻园项目开发主体为深圳市鸿耀泰实业有限公司（以下简称“鸿耀泰实业”），成立于2020年，董事长为吴志勇，总经理为林友生。

股权上，鸿耀泰实业由深圳市桦浩泰投资发展有限公司（以下简称“桦浩泰投资”）和深圳市鸿诚泰投资有限公司（以下简称“鸿诚泰投资”）分别持股57.14%、42.86%。

这两家公司股东都是自然人，桦浩泰投资由李玉泓、吴志勇分别持股90%、10%，鸿诚泰投资由郑泽源、林友生分别持股90%、10%。

李玉泓和郑泽源，一个是鸿耀泰实业的实控人，一个是受益所有人。

据查，郑泽源名下直接控制的只有鸿诚泰投资一家企业，李玉泓则是“遍地开花”。

目前，李玉泓在2家公司担任法人，3家公司担任股东，4家公司担任高管，其中包括一家成立于1990年、名为仲正实业（深圳）有限公司（以下简称“仲正实业”）的企业。

仲正实业的控股股东是香港桦浩泰投资有限公司，经营范围为生产经营自行车及其零配件和运动器材，以及从事非配额许可证管理、非专营商品的收购出口业务，网上关于它的资料并不多。

李玉泓在这家公司任总经理，执行董事叫李汶桦，副总经理李丽华，监事李亚土。而李亚土同时也是鸿耀泰实业的监事，李丽华则是鸿耀泰实业的董事。

幸福城臻园称自己是沿袭“幸福城”，它的确与龙华清湖的幸福城“同属一脉”。

龙华清湖幸福城项目，位于龙华清湖地铁站D出口，总建面39万㎡，2013年10月开盘，由深圳市永晋盈投资有限公司（以下简称“永晋盈投资”）开发。

永晋盈投资成立于2010年，执行董事、总经理为林友生，与鸿耀泰实业总经理为同一个人，两家公司办公地址也在同一栋商业大厦。

永晋盈投资的股东有两个，一是成立于2000年的深圳市永长润实业有限公司（以下简称“长润实业”），持股60%，董事长、总经理为钟懋金。

另一个是成立于1993年的深圳市桦浩泰实业有限公司，持股40%，执行董事、总经理分别是李汶桦、李丽华。

所以表面上，鸿耀泰实业与永晋盈投资并无直接关联，但其实背后控制的都是一帮人。

需要注意的是，天眼查法律诉讼信息显示，永晋盈投资涉诉案件超200起，其中95.57%的案件身份为被告，44.83%的案件案由为房屋买卖合同纠纷。

鸿耀泰实业目前暂未涉及任何法律诉讼。不过，据信用中国，它有2条行政处罚信息。

其中，2024年12月，鸿耀泰实业因未按照批准的期限占用城市道路（该年度第二次查处），被深圳市交通运输局罚款1万元。

更早之前的2022年8月，因未经审批同意占用、挖掘道路，被深圳市交通运输局罚款8万元。

占道被罚两次之后，鸿耀泰实业也终于“长了记性”。

信用中国显示，光今年5月，鸿耀泰实业就取得了3张“占用挖掘道路许可证”。