湾区旧改样本 | 广州鹤洞村旧改复工背后方圆地产进与退

观点网 错过了中国房地产高速发展的黄金时期，错过了合作房企方圆地产资金最为充裕的几年，广州鹤洞村旧改究竟何时能落地？

近日，多名网友在社交平台上发布广州鹤洞村安置地块部分（即105地块）复工视频，称原本静止的吊机已开始运作，工地内有不少装运钢材的大车进出。视频底下，亦有不少留言称：“希望这次复工不是开四停四。”

广州鹤洞村旧改项目从2019年4月确定合作房企至今，已有5年时间，途中历经了政策调整、钉子户拒签、合作房企暴雷等诸多因素，一波三折，项目进度堪忧。

继去年8月传出复工消息又停工，不少业内人士对此次再次复工的消息表示半信半疑。

“难啃”的旧改

上世纪50年代至21世纪初期，白鹤洞是广州的“钢铁之城”，围绕工业生产地块陆续建起学校、医院、工人体育场、影剧院等生活配套，成为名副其实的厂区。

随着时代变迁、工业进步，白鹤洞也进入了转型阶段。位于白鹤洞片区内的鹤洞村，早在2009年荔湾区政府便开启了推动旧村改造工作，实现从传统工业区向宜居新城转型。

在这期间，由于广钢生产基地关停、广钢新城规划调整、广州城市更新政策优化等一系列外部因素，直至2018年鹤洞村更新改造实施方案才获得广州市更新局的批复，并正式对外公开。

据《方案》显示，鹤洞村改造范围内用地面积共22.02公顷，现状总建筑面积28.74万平方米，住宅面积15.34万平方米。规划总建设量为62.19万平方米，改造后将有40.84万平方米的复建安置建筑面积(安置房27.71万平方米＋集体物业13.13万平方米)。

同时，该项目采取全面改造模式，以村（经济联社）为改造主体，进行自主改造；整体改造成本控制在23.98亿元以内，如实际改造成本超出，鹤洞村需自主筹资解决超出部分的资金。

由此，2019年3月，鹤洞经济联合社通过广州公共资源交易平台选择更新改造合作企业，经资格审查及全体股民代表投票，全票通过确认广州市方圆房地产发展有限公司为合作企业；当年4月与方圆集团签订更新改造项目合作协议。

签约方圆集团后，项目进展颇为顺利。2019年11月，鹤洞村正式启动签订“鹤洞村集体土地上私人房屋（宅基地证房屋）拆迁补偿安置协议”的工作；截至12月底，历时不到1个月的时间，村民签约比例已超过90%。

2020年5月，鹤洞村旧改公布国有证房屋的征收补偿标准，旧建筑开始清拆；2021年4月，复建安置房正式开工；2022年8月30日，项目整体拆补协议签约率近98%。

然而，98%的签约率数字看似接近胜利，实则却是旧改难度升级版“闯关”挑战赛的开始。

从2022年9月到2024年底，过去的2年多时间里，鹤洞村一直在与钉子户做“斗争”，可签约率却始终停滞不前，一直维持在98%。

钉子户的“坚守”也让项目的推进变得异常艰难。其中，按规划，105地块是村民复建安置的最核心地块，由于该地块仍有几栋房屋未签约，尤其是复建安置住宅塔楼所在位置，因此地块无法按原方式先施工塔楼工程桩，更无法按计划整体一次性建成交付。

祸不单行，2023年8月，方圆集团旗下负责房地产开发的方圆地产宣布终止本金3.4 亿美元境外债的交换要约，承认公司流动性出现阶段性紧张，正式暴雷。

这意味着，方圆集团已无足够的流动资金支撑该旧改项目后续开发。

方圆的进退

除了鹤洞村旧改，方圆集团在广州画下的旧改版图已不容小觑。

自2018年方圆地产成立广东方圆城市更新投资有限公司以来，短短两年时间，截至2020年该公司已在广州拿下六个旧村庄改造项目，涉及海珠、荔湾、增城、南山、番禺五个区域，总投资超300亿元。

据了解，新市头村是方圆拿下的第一个旧改项目，股权占比74%。尽管该项目已完成前期改造，案名确认为方圆滨江壹号，但销售去化情况堪忧，2023年9月开售以来，目前去化率不到5成。

至于投资金额最大的番禺区沙溪村，该项目也是由于方圆地产暴雷导致签约率迟迟未能达标。不过，自2024年7月引进星河湾集团参与改造工作后，项目直至目前似乎也未见有大动作发生。

然而，本次复工的鹤洞村旧改，市场更关注的是项目股权架构。

据观点新媒体翻查资料，鹤洞村旧改的主体公司是广州鹤洞房地产开发有限公司，由广州市龙启投资有限公司100%持股。此前，广州龙启投资，由三家公司共同持有：方圆地产、方圆服务和平安不动产，通过间接子公司对应持股比例为35%、35%和30%。

数据来源：2024年5月企查查

2024年5月，市场有消息指平安不动产正清仓广州地产项目，其中就包括了荔湾鹤洞村旧改。

同时，据企查查显示，2024年5月7日，广州市鸿铭投资有限公司和广州市浩鑫投资有限公司均发生股东变更：广州市方圆房地产发展有限公司退出，新进公司为广州泽高投资咨询有限公司、广州鸿樾投资有限公司、广州市合盛投资服务有限公司。

数据来源：2025年6月企查查

据最新股权穿透，深圳平安依旧是鹤洞村的旧改主体之一；同时，广州市龙启投资部分董事、监事也与方圆地产、方圆生活有关联。

进入2025年，广州荔湾区政府的出手，让鹤洞村旧改项目有了新的突破。

2025年1月份，荔湾政府对鹤洞村余下的未签约国有证房屋也出具征收补偿决定书，按3.5万元/平方米的标准出具征收补偿决定书。截至今年3月，鹤洞村更新改造项目累计征收文书已达15份，全面清零的目标已近在咫尺。

与此同时，115地块的的小学目前已基本完工，办学主体为广州真光中学附属鹤洞小学。该小学早在2024年12月31日就已提前18天封顶，预计2025年9月正式开学。

由此看来，在政府的带动下，广州荔湾鹤洞村的旧改势在必行。

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