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一、项目基础信息

开发商：卓越集团（深圳房企）+产投集团（南京本土城投）联合开发

位置：江北核心区政务板块，紧邻在建地铁11号线浦滨路站（约500米）

容积率：1.6（江核罕见低密，但实际高低配拉低整体密度）

产品类型：全家桶

5栋22-24层高层（109-119㎡，精装，2.7万/㎡起，总价约300万+）

3栋9+1层洋房（120㎡，精装，3.2万/㎡，总价约380万+）

3栋6层叠墅，17栋4层叠墅（142-190㎡，总价600万+毛坯交付装修成本另计

二、核心卖点解析

第四代住宅概念落地

垂直绿化：部分楼栋设计空中花园，但实际每户仅2-3㎡花池，非全楼覆盖

智能家居：仅预埋管线，设备需业主自购（如小米、华为等第三方方案）

立体社区：高低配设计，叠墅业主享私密性，高层业主享性价比

三、配套资源

学校:家门口300米的育英二外

商业:周边规划综合体，目前附近商圈直线距离900米到山姆，900米到万汇城、1.6公里到江北虹悦城

交通:直线距离900米到地铁10号线南工大站，900米到10号线万汇城站。

江北核心区激烈市场竞争中，玖印府凭借1.6超低容积率+第四代住宅+差异化产品确实吸引了不少眼球，但冷静分析后，这个项目也存在一些不容忽视的短板，大家在出手前务必全面权衡。

1.产品线太杂，社区定位模糊

“高低配”混搭，圈层纯粹性存疑：项目包含高层、洋房、叠墅，总价跨度从300万到650万，业主群体差异较大，未来社区氛围可能不够统一。

叠墅业主与高层业主共享配套，高端改善客群的私密性可能受影响。

2.叠墅毛坯交付，装修成本高

南京市场主流叠墅多为精装，购房者需额外投入100万+装修费（高端装修甚至300万+），入住周期拉长1-2年。

3.高层户型设计争议：私密性受影响

偶数层阳台完全打通，形成“空中连廊”，导致客厅与次卧私密性降低，部分购房者可能难以接受。

109㎡和119㎡户型厨房、卫生间全在北侧，部分家庭可能介意“全南卧+全北功能间”的布局。

4.开发商品牌力较弱，交付品质存疑

产投和卓越在南京的高端项目经验较少，相比周边仁恒、万科、保利等品牌，对其产品兑现力也让人顾虑。

5.市场接受度考验：大高层在江核是否吃香？

目前江核新盘多以洋房、小高层为主，而玖印府的5栋24层大高层在板块内较为突兀，未来转手时可能面临竞争压力。

叠墅总价600万+，直接对标河西、南部新城同类产品，但江核的高端改善客群是否买单仍是未知数。

6.配套兑现周期长，短期生活便利性一般

虽然位于江核政务区，但周边商业、学校等配套仍在建设中，短期内依赖自驾或地铁11号线（在建），生活便利性不如城南中心等成熟板块。

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