人民法院案例库：签订不动产抵押合同，未办理抵押登记，保证人仍应在该财产价值范围承担责任

来源 | 最高判例

案例摘要：被告安顺市某房地产公司应当在哪些资产范围内承担担保责任的问题。担保函明确约定，安顺市某房地产公司提供担保的资产范围为：仅限于安顺市某房地产公司欣某国际2、 3区项目的土地使用权和在建工程，销售款（以7000万元为限），对借款人的涉案债务提供连带保证责任。按照当事人意思自治原则，法律并不禁止保证合同约定由保证人在一定的财产范围内承担连带保证责任，故对担保函的该项约定应当依法确认有效。

当事人并未就约定的上述财产办理相关抵押登记手续，故该约定实际仍为保证。此情形下，保证人承担保证责任的范围应当以约定的抵押财产价值范围为限。

根据以上，法院判决安顺市某房地产公司应当对债务人的借款本息在欣某国际2、3区的土地使用权，在建工程和销售款（以7000万元为限）的价值范围内承担连带担保责任。

编者说：运用该案例解决实际问题，可能会面对一些不同情境，但万变不离其宗：

（1）当事人约定保证人仅在其特定财产范围内承担责任的，人民法院应当认定该约定有效。

（2）当事人将该特定财产办理抵押登记手续的，债权人作为抵押权人能依法享有相应的优先受偿权；

（3）当事人未将该特定财产办理抵押登记手续的，该约定为保证而非抵押，债权人不能以抵押权人的身份享有优先受偿权；

（4）当事人约定保证人在该特定财产范围内承担连带保证责任的，保证人应当对债务人的债务承担连带责任；

（5）当事人约定保证人在该特定财产范围内承担一般保证责任的，保证人的责任应按一般保证责任处理；

（6）无论哪种情况，保证人承担责任的范围均应以该特定财产的价值为限。

案例来源：人民法院案例库

入库日期：2024年9月24日

张某诉唐某琼、郭某林、安顺市某房地产开发有限公司借款合同纠纷案

——保证合同中关于保证人在一定财产范围内承担保证责任约定的效力认定

入库编号：2024-08-2-103-012

关键词： 民事 借款合同 民间借贷 保证合同 保证责任约定 人保物保区分 合同效力

基本案情：2017年4月30日，张某、周某根、陈某锁等作为甲方，郭某书（现已亡故)、郭某林、唐某琼等作为乙方，签订借款合同一份。合同约定：乙方因购买 安顺市某房地产开发有限公司（以下简称安顺市某房地产公司）原股东吴某、肖某生所持该公司名下欣某国际2、3区项目100%股权，向甲方借款人民币共计 7000万元整（其中张某出借款为1900万元，陈某锁出借款为4950万元，周某根 出借款为150万元），借款期限为24个月，借款年利率为年息20%；乙方同意以 位于安顺市西秀区某地8793.91㎡土地使用权作为抵押担保，以其持有的安顺市 某房地产公司100%股权作质押担保，以安顺市某房地产公司及马某作保证担保 。其中特别约定安顺市某房地产公司所作保证担保以担保函内容为准。

根据特别约定，2017年5月23日，安顺市某房地产公司向甲方张某、周某根 、陈某锁出具担保函一份。内容为安顺市某房地产公司自愿就郭某书向借款人 借款人民币7000万元相关事宜提供担保。担保的资产范围为：仅限于安顺市某 房地产公司欣某国际2、3区项目的土地使用权和在建工程、销售款（以7000万 元为限），提供担保的资产范围不包括欣某国际1区项目、尚某逸品项目以及安 顺市某房地产公司除欣某国际2、3区项目以外的其他所有资产。安顺市某房地 产公司以上述资产为郭某书与张某、周某根、陈某锁于2017年4月30日签订的人 民币7000万元借款合同项下借款人的全部债务提供连带保证责任。郭某书在担 保函落款处“债务人”一栏签名，同日张某、周某根、陈某锁在担保函落款处“签收人签收并同意本保函”一栏签名并记载日期。

合同签订后，甲方依约履行了出借义务，但乙方未依约履行还款责任，担保人亦未及时履行担保责任。张某作为出借人之一，就其本人享有的1900万债 权提起诉讼。

江苏省靖江市人民法院于2023年9月20日作出（2023）苏1282民初4397号民 事判决：一、被告郭某林、唐某琼于本判决生效后十日内归还原告张某借款本 金1900万元及利息（截至2023年2月23日为1691万元，之后至实际还清之日止以 1900万元为基数按年利率14.8%计算）；二、被告安顺市某房地产公司对上述判 决主文第一条确定的借款本息在其所有的欣某国际2、3区的土地使用权，在建工程和销售款（以7000万元为限）的价值范围内承担连带担保责任；三、驳回 原告其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由：法院生效裁判认为，本案争议焦点是：被告安顺市某房地产公司应当在哪些资产范围内承担担保责任。原告向被告安顺市某房地产公司主张担保责任主 要依据的是该公司于2017年5月23日向三位款项出借人出具的担保函，故首先要 查明和认定该担保函及其相关条款的效力。该担保函第一条明确约定，安顺市 某房地产公司提供担保的资产范围为：仅限于安顺市某房地产公司欣某国际2、 3区项目的土地使用权和在建工程，销售款（以7000万元为限），提供担保的资 产范围不包括欣某国际1区项目、尚某逸品项目及该公司除欣某国际2、3区项目 以外的其他所有资产。安顺市某房地产公司以上述资产为郭某书与张某、陈某 锁、周某根于2017年4月30日签订的人民币7000万元借款合同项下借款人的全部 债务提供连带保证责任。从上述约定可见，安顺市某房地产公司仅是以自己的一定财产对债务承担连带保证责任。因案涉借款及担保行为发生于民法典实施前，应当适用当时的法律法规。根据担保法第十八条规定：“当事人在保证合 同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要 求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”因此,保证合同的保证人是在保证范围内承担保证责任，如果当事人没有特别约定 ,连带责任保证人应当对全部债务承担保证责任。根据担保法第十五条关于保 证合同内容的规定，保证合同包括被保证的主债权种类、数额，债务人履行债 务的期限，保证的方式，保证担保的范围，保证的期间和双方认为需要约定的 其他事项。由此可见，按照当事人意思自治原则，法律并不禁止保证合同约定 由保证人在一定的财产范围内承担连带保证责任。

本案中，担保函约定由安顺 市某房地产公司以其名下的欣某国际2、3区项目的土地使用权和在建工程、销 售款（以7000万元为限）用于履行连带保证责任，可以理解为安顺市某房地产 公司在上述权利及财产的价值范围内承担连带保证责任，该约定属于担保法第 十五条规定的“双方认为需要约定的其他事项”。该约定不违反法律的强制性 规定，应当依法确认有效。另外，在安顺市某房地产公司向甲方张某、周某根 、陈某锁出具的担保函中，郭某书在担保函落款处“债务人”一栏签名的当日 ,张某、周某根、陈某锁也均在担保函落款处“签收人签收并同意本保函” 一 栏签名并记载日期。该担保函是各方当事人共同的意思表示。

裁判要旨：1.基于意思自治原则，在保证担保合同中，当事人可以约定保证人在特定的财产范围内承担保证责任。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定以及 公序良俗，应当依法认定有效。

2.合同当事人约定担保人以一定的不动产对债务承担担保责任，但并未就约定的财产办理相关抵押登记手续的，该约定实际仍为保证。保证人承担保证责任的范围应当以约定的抵押财产范围为限。

关联索引：

《中华人民共和国民法典》第684条（本案适用的是1995年10月1日施行的 《中华人民共和国担保法》第15条）

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定 》（法释〔2020〕15号）第1条第2款

一审：江苏省靖江市人民法院（2023）苏1282民初4397号民事判决 （2023年9月20日）

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