冷链江湖   万纬轻资产解药

观点网 作为国内冷链行业的早期探索者，万纬物流体现着地产时代转型的缩影与中国冷链物流行业的进化阶段。

产城园区评论获悉，初期，万纬物流主要聚焦于物流仓储设施的开发与建设，依托万科在房地产领域积累的经验和资源，慢慢在物流地产领域站稳脚跟，并发展冷链业务。

然而，面对如今万科的流动性压力，这家拥有1200万平方米仓储体量、拥有160个物流园区、覆盖47城的冷链物流企业，正成为万科经营危机中具备份量的融资筹码。

此前有消息称万科决定与新加坡政府投资公司谈判关于出售万纬物流控股权的具体事项，而后万科又将万纬物流约270亿元的股权出质。

因这笔股权质押，万科得以与招商银行等金融机构签订协议并获得200亿元银团贷款，打破自2020年以来房地产单笔贷款金额的最高点。

母公司面临资金压力，万纬物流同样需要转型适应，整体业务开始从传统重资产转向轻资产运营服务，开始研究物流行业数字化解决方案。

重轻之间

万科曾于2024年年报中坦露关于物流业态无形的担忧，“高标库租金承压，市场供应放量，核心地区需求相对稳定。需求侧，电商消费增速放缓，客户对物流及供应链服务存在降本增效的诉求；供给侧，随着新增供应持续增加，多数区域的项目存在以价换量、优先去化的趋势。”根据世邦魏理仕报告，2024年物流市场的整体租金水平同比下降9.7%。

在冷链方面，冷链受到新增供应持续入市、大宗贸易类客户进口量下行影响，部分区域冷链市场竞争激烈，餐饮、商超零售等行业需求依然保持稳定。

作为万科旗下物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2024年内万纬物流仓储业务实现营业收入39.7亿元。其中高标库收入21.3亿元；冷链营业收入18.4亿元，相较于2023年均有小幅度下滑。

回顾2023年的数据，万纬物流新开业8个项目，合计可租赁建筑面积43.9万平方米；其中冷链7个，可租赁建筑面积30.6万平方米；高标库1个，可租赁建筑面积13.3万平方米。

而来到2024年，万纬物流选择不公开新开业项目数量，业绩表现被模糊为布局城市，年内在武汉、合肥、济南等9个城市布局新的冷链园区。

截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积1002万平方米，其中高标库可租赁建筑面积852万平方米，稳定期出租率为88%，冷链可租赁建筑面积150万平方米，稳定期的库容使用率为77%。

万科特别点出万纬物流的轻资产属性：“积极探索以轻资产的模式拓展业务布局。”事实上，该公司从2021年就开始规划万纬物流轻资产发展路线。

彼时，万纬物流扩张速度已逐渐放缓，2021年新增总建面21.13万平方米，创万纬物流成立七年的新低数据，2022年上半年新增物流项目5个，增速小幅回升但营收计划中保持35%以上的增长却未完成，反而出现下滑。

据万纬冷链物流总经理陈君城该年接受观点新媒体专访时解释，万纬尝试通过收并购途径获取项目，但市场上标的较少，质量也难以达到要求，因此自建的比例更高，机会型投资较少。

而新增自建项目又受到外围环境因素影响，其坦言，万纬物流增放缓更多是被动的结果。“万纬物流也尝试做一些轻资产模式，尽可能保持一定的增速。”话语间，轻资产模式已然在此时就已成为万纬物流全新的业务走向，也预示了万纬物流从初出茅庐的仓储服务商到一体化供应链服务商的转变之路。

在冷链上，2023年，深国际与万纬物流通过“重资产+轻资产”创新模式成立冷链运营公司万纬深国际冷链物流（深圳）有限公司，该公司由万纬物流为主导，持有65%股权，深国际持有剩余35%股权，在南京与深圳项目展开合作。

路线打底

轻重并行的重要节点从万纬物流注重起数字化供应链服务开始。

发展近8个年头后，万纬物流意识到单纯依靠仓库出租获取收益不足以支撑起营收账面，加上近几年更多玩家涌入，冷库设备资源逐渐增多，未来供大于求的局面也会直接导致租金水平的下滑。

2023年，万纬物流与国内最大的大宗供应链服务企业之一厦门建发战略合作签约，双方同意通过万纬物流全国仓网布局，满足建发股份全温层业务运作需求，此外还将在物流资产投资和运营等方面共同探索创新的合作方式。

而厦门建发深耕华东、华南市场，拓展东北和中西部区域市场的战略，基本与万纬物流的业务轨迹相似。厦门建发在年报中还提及深度融合AI及数智技术的计划，希望在业务流程、风险管理、智能决策等方面实现升级。这一点，也对应上了万纬物流2024年开始对于数字化探索进化至供应链AI应用的动作。

“一直以来，万纬物流对数字化投入十分重视，2019年万纬物流与一家专注于供应链AI的初创企业合资成立了科技公司，进行AI等数字技术的研发，并将成果应用于物流场景中。”

据万纬物流大客户中心解决方案总监丁力公开表示，目前万纬物流在茶餐饮、商超、快消、水果、肉类、水产、乳制品等行业中，都通过自研的系统平台，嵌入AI能力，进一步提供数字化与供应链服务。

截至目前，万纬物流运用大模型帮合作企业连接上游超100家不同的供应商、四十家仓库以及末端的16000家门店，实现节约物流成本。

为承接轻资产战略布局，万纬物流还提出了仓配一体化的营业思路，这是万纬物流所规划供应链一体化的雏形。

事实上，不同的运营主体所面临的仓配一体化课题不尽相同，运营主体可以大致分为平台型、快递公司型、第三方物流企业型和生产制造类货主型，万纬物流更倾向于第三方物流企业类型。

不同于京东、顺丰、百世等公司，万纬物流本质上是仓储物流服务商，需要自建仓、与快递企业合作的形式才可以实现仓配一体化，此外，作为曾经的重资产物流企业，万纬物流的确需要更完备的平台来协调其发展的一体化服务。

据产城园区评论了解，截至目前，万纬物流年内落地多家“万店配”统仓共配产品，截止2024年12月，累计在全国开设526条线路，覆盖全国254个地级市。

客户发掘方面，万纬在2024年的拓展方向没有太大变化，除去佳沛等合作多年的老客户，其还主要在餐饮、水果这一类行业寻找客户，例如天好咖啡、KUMOKUMO甜品，以及新西兰乐淇苹果等。

万纬物流同样需要与传统快递企业进行合作，例如顺丰、华鼎冷链科技、恒冰物流。

值得注意的是，在万纬物流与顺丰官宣合作的同一个月，万纬迎来自己首支REIT项目华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。

项目的底层资产涉及华南及华东区域：佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总可租赁面积为24.6万平方米，总估值11.49亿元。

募集说明书数据显示，上述三宗园区2023年平均出租率分别为96%、88%、88%，稳定出租率主要来自三大主力租户的贡献，但租户集中度过高也有可能给REIT带来业务隐患。

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