房产过户起纠纷！监护人私自交易，其他继承人如何维权？

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一套承载着家庭记忆的房子，在母亲离世前后，竟成为兄弟姐妹反目的导火索。弟弟以监护人身份将母亲房产过户到自己名下，其他子女愤而起诉。这场房产争夺战中，法院如何识破违规操作，守护被监护人的合法权益？

案情梳理

（一）家庭关系与财产背景

亲属关系： 陈建国与林秀兰是夫妻，育有五名子女，分别是长女陈芳、次女陈婷、长子陈勇、次子陈强、三女陈燕 。陈建国于 2001 年 7 月 3 日去世，林秀兰在 2022 年 12 月 30 日离世。陈芳于 2019 年 12 月 13 日去世，其独子王明作为代位继承人参与纠纷；陈勇于 2023 年 2 月 16 日去世，其子陈伟因转继承享有对林秀兰遗产的继承权 。

争议财产：一号房屋（位于北京市海淀区 XXXX 路 XXX 号院 XX 号楼 X 门 X 号），面积 65.2 平方米。原系公房，2021 年林秀兰通过房改购房取得产权，登记在林秀兰名下 。2022 年 12 月 21 日，该房屋产权突然变更至陈强名下，引发其他子女质疑。

（二）双方争议焦点

四原告主张（陈婷、陈燕、王明、陈伟）：

请求判令陈强与林秀兰于 2022 年 12月 21 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

要求陈强承担本案诉讼费用 。理由是房屋多年来由林秀兰与陈燕共同承租，林秀兰无单独处分权；合同中林秀兰签名系伪造，且林秀兰已被宣告无民事行为能力，陈强作为监护人私自交易，损害被监护人权益。

被告抗辩（陈强）：

称父母生前决定将房产留给自己，自己对老人尽到主要赡养义务 。2019 年房改时，自己出资购买房屋，因政策限制暂登记在林秀兰名下。2022 年林秀兰意识清醒时明确要求过户，陈婷、陈燕知晓并陪同办理，只是因手续问题暂缓，后续过户合法有效，请求驳回原告诉求。

（三）关键事实与证据

房屋权属变更：2021 年 11 月 4 日，一号房屋登记在林秀兰名下；2022 年 12 月 21 日，陈强以林秀兰监护人身份与其自己签订买卖合同，约定成交价 10 万元（未实际支付），林秀兰签名由陈强代签，当日陈强取得房产证 。

民事行为能力认定：2022 年，陈强申请宣告林秀兰无民事行为能力，法院委托鉴定后，于 2022 年 8 月 8 日判决宣告林秀兰无民事行为能力，并指定陈强为监护人。

出资与知情争议：

陈强提供银行交易明细，显示 2020 年10 月有现金存取记录，主张自己出资购房 。

四原告反驳称陈燕曾向陈强支付 63000 元；陈婷虽陪同去过不动产登记中心，但目的是过户给陈燕和陈强，且林秀兰当时意识不清，交易未成功，王明、陈伟对后续过户毫不知情。

房屋居住情况：林秀兰和陈勇去世后，一号房屋由陈燕居住 。

案件分析

（一）监护人处分权限制

根据《中华人民共和国民法典》第三十五条，监护人仅能为维护被监护人利益处分其财产 。陈强在林秀兰被宣告无民事行为能力后，未证明交易是为林秀兰利益，反而将房屋过户给自己，明显违反法律规定。

（二）合同效力判定

合同中林秀兰签名系伪造，且林秀兰无民事行为能力，无法作出真实意思表示 。陈强作为监护人，与自己签订合同属于自我交易，严重损害被监护人权益，该合同不符合有效要件。

（三）被告抗辩不成立

陈强主张父母生前意愿、其他子女知情等，但未能提供充分证据。银行交易记录无法直接证明购房出资归属，且未支付购房款进一步削弱其主张的可信度。

裁判结果

法院判决陈强与林秀兰于 2022 年 12月 21 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效 ，有力维护了被监护人及其他继承人的合法权益。

案件启示

（一）监护人需严守法律红线

作为监护人，必须严格依法履行职责，任何处分被监护人财产的行为，都应以维护其利益为前提，杜绝利用监护权谋取私利 。

（二）房产交易务必谨慎规范

涉及重大财产交易，尤其是与无民事行为能力人相关的，要确保手续完备、程序合法。对代签、过户等行为，需留存充分证据证明当事人真实意愿。

（三）家庭财产分配透明化

家庭成员应提前沟通财产分配意向，必要时通过书面协议、遗嘱等明确权利归属，避免因信息不透明引发纠纷 。

（四）及时维护合法权益

发现财产权益受损，应及时收集证据，通过法律途径解决。拖延可能导致证据灭失，增加维权难度 。

房产纠纷往往牵动着家庭情感与经济利益，专业法律分析能帮你理清头绪。如果你正面临类似问题，或对监护权、房产交易有疑问，欢迎咨询，专业律师将为你定制专属解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）